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Validez de un contrato de alquiler sin registrar

A la hora de celebrar un contrato de arrendamiento, la ley no exige excesivos requisitos para su validez. Tan solo que exista acuerdo entre las partes y voluntad de celebrarlo. Sin embargo, las consecuencias que se derivan de la forma elegida para plasmar ese consentimiento son diferentes. De todas ellas, la inscripción registral del contrato de arrendamiento es la que más garantías ofrece. 

A continuación, vamos a analizar si existe necesidad de registrar un contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad y qué efectos se producen como consecuencia de dicho registro.

¿Es válido un contrato de arrendamiento que no está registrado?

Sí, un contrato de alquiler que no consta inscrito en el Registro de la Propiedad es completamente válido. Así lo confirman los artículos 1258 y 1278 del Código Civil, de los que se deduce que ni siquiera es necesario que se formalice por escrito. 

En virtud del artículo 1258, los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, no siendo necesario ningún otro requisito. Por tanto, desde el momento en que el consentimiento existe, las partes quedan obligadas por todo lo pactado.

El artículo 1278 completa esta información, aclarando que los contratos son obligatorios independientemente de la forma en que se celebren, siempre que concurran las condiciones esenciales para su validez.

Por lo tanto, son válidos incluso los contratos verbales, salvo que se trate de un tipo de contrato que legalmente se exija realizar por escrito, tal como se deduce del artículo 1279 del Código Civil. Pero esto es algo que no ocurre con el contrato de arrendamiento.

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que establece la regulación específica en esta materia, no añade ningún otro requisito para la validez del contrato. En materia de inscripción en el Registro de la Propiedad, se limita a mencionar en su Disposición Adicional 2ª que los requisitos de acceso del arrendamiento de vivienda al Registro se establecerán por vía reglamentaria con posterioridad a la ley.

A este mandato da cumplimiento el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos, que, ya en su Preámbulo, aclara la intención de fomentar la inscripción generalizada de los contratos de alquiler, de lo que se deduce que no existe obligación de hacerlo.

De todo ello se desprende que la inscripción del contrato de alquiler en el Registro no es un requisito para su validez, aunque se abre la puerta a la posibilidad de hacerlo, si así lo deciden arrendador y arrendatario. Además, lo más habitual es que no se registren estos contratos.

Pero ¿qué consecuencias tiene no registrar el contrato de alquiler?

Ya hemos mencionado que la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad es una facultad de las partes contratantes, no una obligación. Pero ¿qué beneficios tiene inscribirlo? Y, si no se hace, ¿existen consecuencias negativas para los derechos de arrendador y arrendatario?

El Registro de la Propiedad actúa como instrumento de garantía de los derechos inscritos en él. Es cierto que la inscripción registral del contrato supone un gasto añadido, pero, a cambio, ofrece mayor seguridad jurídica y un medio de defensa del arrendatario frente a terceros.

Así, la inscripción dota al contrato de publicidad y evita que otras personas ajenas a él puedan hacer valer sus derechos por encima de los de los contratantes; sobre todo, de los del inquilino, que es la parte más débil de la relación.

¿Qué desventajas tiene para el inquilino no inscribir el contrato de arrendamiento?

Como hemos visto, el contrato de arrendamiento tiene plena validez entre arrendador y arrendatario cualquiera que sea su forma; sin embargo, no surte efectos frente a terceros a menos que se inscriba en el Registro de la Propiedad (artículo 1549 del Código Civil).

De hecho, el comprador del inmueble alquilado tiene derecho a que termine el arrendamiento vigente una vez se haga efectiva la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria (artículo 1571 del Código Civil). Y, obviamente, salvo lo establecido por la LAU en materia de alquiler de vivienda.

¿Qué pasa si se vende la vivienda y no se inscribió el contrato de alquiler?

El artículo 14 de la LAU afina la información dada por el Código Civil y trata los efectos que tiene en el contrato de arrendamiento la enajenación de la vivienda arrendada: 

  • Así, en caso de venta de la vivienda, si la duración del alquiler fuera superior a 5 años, (7 años si el arrendador fuese persona jurídica), el nuevo comprador quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Como consecuencia, si el arrendamiento no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad, el comprador solo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que falte para el transcurso del plazo de 5 años (o 7 años, en su caso).
  • Si el contrato de arrendamiento se pactó para una duración inferior a 5 años (o 7, si el arrendador es persona jurídica), el comprador deberá respetar el arrendamiento por la totalidad del plazo, y pasará a ocupar el lugar del arrendador. Así que, en este caso, no existe diferencia para el inquilino entre registrar y no registrar el contrato.

¿Qué se necesita para registrar el contrato de arrendamiento?

Ahora que hemos aclarado que la inscripción del contrato de alquiler tiene algunas ventajas para el inquilino, vamos a ver cuáles son los requisitos legales para poder hacerlo. Esta información la encontramos en el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero:

  • Para poder acceder al Registro de la Propiedad, el contrato de alquiler debe haberse formalizado en escritura pública notarial, o bien, haber elevado a escritura pública el documento privado en el que se formalizó (artículo 2 del Real Decreto).
  • Deberán incluirse todos los datos que permitan identificar la vivienda con el mayor nivel de detalle posible, como son la población, calle, número y situación dentro del edificio de la vivienda arrendada, superficie y linderos de esta (artículo 3.1 del Real Decreto).
  • Se harán constar, además, la identidad de arrendador y arrendatario, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado (artículo 4 del Real Decreto).
  • Posteriormente, y si se desea seguir gozando de la protección que otorga el Registro de la Propiedad, será necesario ir modificando la inscripción para incluir las sucesivas prórrogas que se vayan produciendo.

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