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¿Un usufructuario puede alquilar la vivienda?

El usufructo es un derecho que concede a una persona el uso y disfrute de un bien, que en la práctica será un inmueble. Pero, una de las dudas frecuentes, en relación a esta figura jurídica, es si el usufructuario puede alquilar el bien sobre el que tiene este derecho.

¿El usufructuario puede alquilar la vivienda que tiene en usufructo?

Sí, el usufructuario tiene plenas facultades para convertirse en parte arrendadora de un contrato de arrendamiento sobre la vivienda de la que disfruta.

El usufructo es un derecho de uso sobre una cosa ajena, cuyo propietario ostenta, a su vez, lo que se denomina nuda propiedad.

El usufructo, por tanto, es un derecho real que faculta a su titular para usar y disfrutar el bien del que se trate, con la obligación de conservarlo y cuidar de él de manera diligente.

En palabras del artículo 467 del Código Civil, “El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa”. El artículo 480 es más claro, al atribuir al usufructuario el derecho de aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro e incluso enajenar su derecho de usufructo.

Por su parte, el artículo 1543 del Código Civil define el arrendamiento como el contrato por el que una persona se obliga a dar a otra el goce o uso de un bien por un tiempo determinado y a cambio de un precio.

Así pues, como titular de este derecho real de uso y disfrute, el usufructuario puede celebrar un contrato de arrendamiento de vivienda, si bien hay que tener en cuenta algunas peculiaridades.

Regulación del contrato de arrendamiento celebrado por un usufructuario

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamiento Urbanos (LAU) establece una regulación específica para los arrendamientos de vivienda. En defecto de regulación específica, se estará a lo acordado por las partes y, subsidiariamente, a lo que establezca la regulación más general contenida en el Código Civil (artículo 4.2 LAU).

En relación con el usufructo, la LAU tan solo menciona al usufructuario en su artículo 13.2 para hablar de la extinción del contrato de arrendamiento sobre el inmueble, en el supuesto de que el arrendador sea el usufructuario de la vivienda. En este caso, el contrato se extinguirá cuando también lo haga su derecho de usufructo. 

También en este sentido, el Código Civil prevé que el contrato se resolverá “al fin del usufructo” (artículo 480).

Además de ese específico motivo de extinción, el contrato también se extinguirá por las demás causas recogidas en la LAU.

Causas de extinción del usufructo

Las causas de extinción del usufructo que extinguen también el contrato de arrendamiento celebrado por el usufructuario son las siguientes (artículo 513 del Código Civil):

  • La muerte del usufructuario.
  • La finalización del plazo acordado o el cumplimiento de la condición resolutoria que se hubiera constituido, en su caso.
  • La coincidencia en una misma persona de los derechos de usufructo y de nuda propiedad, pasando a fusionarse ambos en un derecho de pleno dominio sobre la vivienda.
    • Aquí es interesante analizar qué ocurre con el contrato de arrendamiento que se celebró cuando el pleno propietario era usufructuario.
    • La ley prevé que el contrato se extinga cuando lo haga también el usufructo, pero es lógico suponer que, si el usufructuario ha pasado a ostentar la plena propiedad, el contrato de arrendamiento continuará en los términos definidos por la LAU para el contrato celebrado con el arrendador propietario de la vivienda.
  • La renuncia del usufructuario.
  • La pérdida total de la vivienda objeto del usufructo.
  • La resolución del derecho de la persona que constituyó el usufructo.

Causas de extinción del arrendamiento

En cuanto a las causas de extinción del contrato de arrendamiento previstas en la LAU, y que afectan a los contratos celebrados por el usufructuario, son las siguientes:

  • La extinción del derecho de usufructo. 
  • La muerte del arrendatario sin subrogación de otras personas con derecho a ello.
  • La pérdida de la vivienda arrendada por causa ajena al arrendador o usufructuario.
  • La declaración firme de ruina por parte de la autoridad competente.
  • La decisión del arrendador o usufructuario en caso de subarriendo no autorizado por él.
  • El cumplimiento del plazo acordado o, en su caso, de las prórrogas obligatorias, o por decisión del arrendatario antes de ese plazo, siempre que se la comunique al arrendador con 30 días de antelación a la fecha de terminación del contrato o la prórroga, según el caso.
  • El desistimiento del arrendatario, una vez hayan transcurrido al menos 6 meses.
  • El desistimiento del arrendatario, comunicado en plazo, en caso de realizarse obras de mejora que afecten al inmueble y provoquen importantes molestias que impidan el pacífico disfrute de la vivienda.
  • La enajenación de la vivienda, en los casos y plazos establecidos por la ley.
  • La falta de pago de la renta, si así lo decide el arrendador.
  • La falta de pago de la fianza.
  • La decisión del arrendador en caso de daños en la vivienda causados intencionadamente o por obras no consentidas por él.
  • La decisión del arrendador si en la vivienda tienen lugar actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas. 
  • La decisión del arrendador cuando la vivienda sea destinada a uso diferente al de vivienda para el arrendatario o personas autorizadas relacionadas con él.

¿Qué derechos y obligaciones tiene el usufructuario como parte arrendadora?

También es preciso acudir al Código Civil para saber cuáles son los derechos y las obligaciones que afectan al usufructuario de una vivienda en relación con el contrato de arrendamiento.

Derechos del usufructuario

En cuanto a los derechos del usufructuario, se distinguen los siguientes:

  • Percibir la renta objeto del contrato.
  • Realizar las mejoras útiles que considere, siempre que no altere la forma o sustancia de la vivienda. Al término del usufructo podrá retirarlas siempre que sea posible y el inmueble no sufra daño alguno por ello (artículo 487 del Código Civil).
  • Compensar los desperfectos en la vivienda con las mejoras que haya realizado en ella (artículo 488).

Obligaciones del usufructuario

El usufructuario, como arrendador del inmueble, adquiere una serie de obligaciones derivadas tanto de su condición de arrendador como de su particular condición de usufructuario.

Como usufructuario, tiene las siguientes obligaciones:

  • Conservar la vivienda en buen estado, o, en palabras del Código Civil, “su forma y sustancia” (artículo 467 del Código Civil).
  • Realizar un inventario de todos los bienes incluidos en el usufructo (artículo 491). El Código Civil establece que el usufructuario deberá inventariar los bienes, hacer tasar los muebles y describir el estado en el que se encuentra la vivienda, siempre que no sea dispensado de esta obligación. Este punto tiene importancia por aquello en que puede afectar al deber de conservación del inmueble, ya que dicho deber afecta tanto a la vivienda como a los bienes muebles incluidos en ella.
  • Cuidar la vivienda con la diligencia de un buen padre de familia. El usufructuario tiene la obligación de mantener la vivienda recibida en usufructo con el cuidado con el que lo haría un diligente padre de familia. La misma obligación es extensible con relación a los muebles incluidos en ella, si también son objeto del usufructo.
  • Responder del deterioro producido por el arrendatario. El usufructuario será responsable del menoscabo que provoque el inquilino en la vivienda por culpa o negligencia (artículo 498).
  • Hacer las reparaciones ordinarias necesarias. El usufructuario deberá hacerse cargo de las reparaciones que se originen por el deterioro o los desperfectos que procedan de un uso natural y adecuado de la vivienda y los elementos incluidos en ella.  Por tanto, el usufructuario no solo adquiere la obligación frente al arrendatario o inquilino de conservar la vivienda en un adecuado estado de habitabilidad, sino que también adquiere un deber de conservación frente al propietario del inmueble o nudo propietario. Las reparaciones extraordinarias son responsabilidad del propietario.
  • Dar aviso al nudo propietario en caso de necesidad urgente de hacer reparaciones extraordinarias en la vivienda (artículo 501).
  • Pagar las cargas y contribuciones anuales. En este mismo sentido, el artículo 61 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, incluye a los usufructuarios entre los obligados tributarios del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) con prelación frente al mismo propietario.

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