Se puede terminar el contrato de arrendamiento antes de tiempo siempre que haya acuerdo de las partes. También en casos de desistimiento o resolución, que se pueden producir cuando se dan ciertas condiciones o incumplimientos contractuales. La cesión del contrato también permitiría que el arrendamiento terminara anticipadamente, así como la recuperación del inmueble por necesidad de arrendador o sus familiares.
Hoy vamos a analizar todos los casos en que se puede terminar el contrato de alquiler antes de tiempo, así como las consecuencias de cada uno de ellos.
¿Se puede terminar el contrato de arrendamiento antes de tiempo?
El momento en que dos personas formalizan un contrato de arrendamiento con un plazo determinado, ambas lo hacen en general en la creencia de que van a agotar el plazo natural del contrato o sus prórrogas legales. Encontramos la regulación de estas prórrogas en el art. 10 LAU. Sin embargo, no son pocos los casos en que se puede terminar un contrato de arrendamiento antes de tiempo.
Plazo del arrendamiento
Los arrendamientos urbanos se encuentran regulados en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (LAU). El contrato de arrendamiento tiene dos formas de terminación. Una de ellas es la forma natural y otra la forma anticipada o accidental.
Terminar el contrato de alquiler de forma natural
La terminación natural del contrato de alquiler dependerá de la voluntad de las partes y de los límites mínimos que impone la LAU en los arrendamientos de vivienda. En este sentido, el artículo 9 de la LAU establece los siguientes límites:
- En primer lugar, se establece que la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. No obstante lo anterior, se establecen dos tipos de prórrogas obligatorias en arrendamientos de vivienda:
- El alquiler de vivienda se prorrogará obligatoriamente hasta que el contrato alcance una duración mínima de 5 años si el arrendador es persona física,
- o bien hasta alcanzar una duración mínima de 7 años, si el arrendador es persona jurídica. En estos casos el fundamento del mayor plazo está en que las personas jurídicas no necesitan la vivienda para su propio uso.
- Si se trata de arrendamientos de uso distinto a vivienda, como por ejemplo arrendamientos de industria, de locales comerciales, oficinas o cualquier otro cuyo destino no sea satisfacer necesidades habitacionales de personas físicas, no rigen estos plazos mínimos y habrá que estar a lo que hayan establecido las partes en el contrato.
Terminar el contrato de arrendamiento antes de tiempo
La otra forma de finalizar el contrato es la manera anticipada. Finalizar un contrato antes de tiempo es una finalización accidental del contrato. Supone que sobrevengan hechos o circunstancias que impidan que el contrato se lleve a término.
Causas comunes para terminar el contrato de arrendamiento antes de tiempo por el arrendatario
- Si es por causas del arrendatario, puede proceder al desistimiento antes del plazo mínimo fijado por las partes (art. 11 LAU, aunque existe una modalidad especial en el art. 12 LAU). En este caso, se suele cobrar un importe en concepto de penalización, conforme a lo que se pacte en el contrato de arrendamiento. Si no se dice nada, es una mensualidad por cada año que reste por cumplir. Pero no es extraño encontrarnos con cláusula que establezcan un período mínimo de obligado cumplimiento, de forma que si se desiste antes, deben abonarse todas las rentas hasta cumplir ese mínimo.
- Otra circunstancia que puede darse es que el arrendatario deje de pagar la renta. Esto habilitará al arrendador para resolver el contrato de arrendamiento exigiendo el pago de las rentas no satisfechas y la devolución del inmueble arrendado mediante un procedimiento verbal, coloquialmente denominado desahucio express, previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Causas comunes para terminar el contrato de arrendamiento antes de tiempo por el arrendador
- Se puede resolver el contrato de arrendamiento pidiendo la restitución del inmueble arrendado si el arrendador o algún familiar directo necesita el inmueble para uso a causa de una separación o divorcio.
- Otra opción que se presenta es, siempre que haya transcurrido el plazo mínimo obligatorio establecido en el artículo 9 de la LAU si se hubiera pactado una duración superior, el contrato quedará resuelto antes de ese plazo si sobre el inmueble se da alguna de las siguientes circunstancias:
- Retracto convencional
- Sustitución fideicomisaria
- Ejecución forzosa por ejecución hipotecaria (solo en este caso)
¿Qué ocurre cuando termina el contrato de alquiler antes de tiempo?
El incumplimiento de obligaciones se regula en el art. 27 LAU, si bien el artículo más relevante para las resoluciones en caso de alquileres para uso distinto de vivienda es el art. 35 LAU.
Se trata de circunstancias en la que el arrendador pierde su derecho de propiedad y debido al momento en que se producen el contrato de arrendamiento queda resuelto y el nuevo dueño puede exigir la salida del inquilino. La cuestión que se plantea aquí es si el contrato de arrendamiento queda resuelto por Ministerio de la Ley o bien por la facultad del nuevo dueño de resolver el contrato. Es decir, si el contrato se resuelve por la mera adjudicación de la propiedad en uno de los tres supuestos indicados, o bien se produce una subrogación en el arrendamiento en vigor y es el nuevo dueño quien tiene acción para resolverlo. Si estamos a la redacción del segundo párrafo del artículo 13 LAU para que la resolución del derecho del contrato se produce ex lege, en cuyo caso sería difícil que el arrendatario reclamase directamente indemnización al nuevo dueño, quien nunca ha llegado a ser parte en ese contrato, ya que en el momento de adjudicárselo el contrato queda resuelto, otra cuestión será que reclame la posesión con justo título con base en esta normativa al considerar que el ocupante ya no es inquilino, sino mero ocupante de hecho o precarista al haberse resuelto su título, y por ello puede actuar solicitando la recuperación de la posesión mediante los correspondientes interdictos.