LAU

¿Qué es la tácita reconducción y cuándo entra en juego?

La tácita reconducción es un mecanismo previsto por la ley por el cual el contrato de arrendamiento continúa, una vez agotadas las prórrogas, sin necesidad de que arrendador y arrendatario den su consentimiento expreso.

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), no contempla la figura de la tácita reconducción, pero resulta de aplicación por el papel supletorio del Código Civil en materia de alquileres urbanos.

A continuación vamos a ver en qué consiste la tácita reconducción, y cuáles son las consecuencias de su aplicación.

¿Qué es la tácita reconducción?

Como hemos visto, la tácita reconducción no está regulada en la LAU, sino en el Código Civil, cuyo artículo 1566 establece lo siguiente:

Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.

Artículo 1566 del Código Civil

La tácita reconducción es, por tanto, un mecanismo de continuación del contrato de arrendamiento, por el cual arrendador y arrendatario entienden prolongado el tiempo de vigencia de la relación contractual, y por el que se siguen aplicando las mismas condiciones que operaban entre las partes desde el inicio.

Sin embargo, se entiende que la tácita reconducción da como resultado un nuevo contrato, al que le será aplicable la normativa prevista en el Código Civil, al contrario que al contrato anterior (donde el Código Civil se aplicaba de manera supletoria), ya que esta figura no está prevista en la LAU.

¿Cuándo se produce la tácita reconducción?

El artículo 1566 del Código Civil da las claves para entender el funcionamiento de la tácita reconducción, que se produce cuando, una vez vencido el contrato, el inquilino continúa ocupando la vivienda arrendada por un plazo de 15 días sin que el arrendador se oponga. 

Por tanto, los requisitos para que este mecanismo entre en juego son:

  • La continuación en el uso de la vivienda por parte del inquilino, tal y como venía haciendo hasta el momento.
  • La falta de oposición del arrendador manifestada en forma de requerimiento.
  • El transcurso de 15 días en estas condiciones.

Además, hay que tener en cuenta que la tácita reconducción está recogida en el Código Civil, como hemos dicho, y que este se aplica de manera supletoria a falta de regulación en la LAU. Por tanto, para poder aplicar la tácita reconducción, tendrán que haber transcurrido los plazos que se prevén en la LAU para la prórroga obligatoria y la prórroga legal tácita.

Sin embargo, una vez efectiva la tácita reconducción, la aplicación del Código Civil pasa a ser directa, en lugar de supletoria.

¿Cuánto dura el nuevo contrato después de la tácita reconducción?

El contrato resultante de la tácita reconducción se entenderá renovado por plazos diarios, mensuales o anuales, en función de si la renta se fijó por días, meses o años. 

Así lo establece el mencionado artículo 1566 del Código Civil, que remite al artículo 1581 para los arrendamientos urbanos.

Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.

Artículo 1581 del Código Civil

Normalmente, en los contratos de arrendamiento se suele fijar una renta mensual, por lo que será el caso más habitual. Una vez terminado ese plazo adicional, se entiende que cesa el alquiler, y en este momento ya no es necesario un requerimiento especial por parte del arrendador.

Existe un caso especial al que resultan de aplicación unas condiciones particulares: el de los arrendamientos de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y que siguen vigentes a la entrada en vigor de la LAU, el 31 de diciembre de 1994. La ley regula este supuesto en la Disposición Transitoria Primera.

En ese caso, la tácita reconducción lo será por un plazo de 3 años, sin perjuicio de la facultad de no renovación que la misma ley pone a disposición del arrendatario en el artículo 9. Además, el arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la LAU para los arrendamientos de vivienda.

¿En qué se diferencia la tácita reconducción de la prórroga del contrato de alquiler?

La tácita reconducción y la prórroga del contrato de arrendamiento pueden parecer figuras similares, pero entre ellas existen diferencias importantes que hay que tener en cuenta.

En primer lugar, la prórroga está recogida en la LAU, que contiene la regulación específica en materia de alquileres urbanos. La tácita reconducción, por su parte, se desprende de lo previsto por el Código Civil, que, como hemos visto, se aplica de manera supletoria en estos casos.

La prórroga es un mecanismo por el cual el contrato se entiende prolongado hasta alcanzar un plazo determinado. Existen en la LAU dos tipos de prórroga: 

  • La prórroga obligatoria, para aquellos contratos que se pactaron con una duración inferior a 5 años (7 años si el arrendador es una persona jurídica), y que se prolongarán de manera automática hasta completar ese plazo, a menos que el arrendatario exprese su voluntad en contrario.
  • La prórroga legal tácita, para cuando ya se ha completado el plazo de 5 años (o de 7, en su caso), o para cuando la duración pactada desde el inicio fuera superior a ese tiempo. En este caso, el contrato se prorrogará automáticamente por periodos anuales hasta un máximo de 3 años, siempre que ni arrendador ni arrendatario decidan terminarlo.

Cuando se produce la prórroga, el contrato sigue siendo el mismo, y se aplican las mismas condiciones que se habían pactado en el momento de su celebración.

Por su parte, la tácita reconducción supone la creación de un nuevo contrato al que, de manera excepcional, se le aplican las mismas condiciones que se venían disfrutando, salvo en lo tocante a la normativa aplicable, que pasa a ser la contenida en el Código Civil en primer lugar.

La tácita reconducción solo es aplicable cuando ya han transcurrido todos los plazos disponibles para la prórroga, y puede ser evitada por requerimiento previo del arrendador. 

Ley de Arrendamientos Urbanos

Toda la información que necesitas sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos. Te ayudamos a encontrar abogado especialista en arrendamientos urbanos, te acercamos y explicamos los artículos de la LAU en el BOE y te informamos de las últimas novedades.
Un proyecto de Abbo