El arrendamiento de vivienda es una alternativa perfecta para aquellas personas y familias que no quieren o no pueden hipotecarse. Consiste en un contrato bilateral por el que el propietario cede a otra persona el uso y disfrute de un inmueble residencial a cambio del pago de un precio periódico denominado renta.
La regulación del arrendamiento de vivienda se encuentra detallada en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Concepto de Subarriendo de vivienda
Partiendo de la figura de arrendamiento llegamos al concepto de subarriendo, el cual no nos costará mucho deducir. Llamamos subarriendo a aquella relación contractual entre un arrendatario, que tiene la posesión y uso de un inmueble por virtud de un arrendamiento previo, y el subarrendatario, a quien se cede para el uso de todo o parte de la vivienda a cambio de una renta. Respondiendo a la pregunta que hacemos en el título de este post, la respuesta es sí, el subarriendo de vivienda es legal. La LAU prevé subarriendo como algo permitido.
Hemos de destacar como elementos definitorios en el subarriendo la existencia de dos relaciones:
- Un primer contrato de arrendamiento entre el propietario y el arrendatario.
- Un segundo contrato entre arrendatario y subarrendatario.
Cabe concluir que para que haya subarriendo debe haber un arrendamiento previo, siendo éste un requisito esencial.
El Subarriendo en la LAU
En la Lau el subarriendo se encuentra regulado en su artículo 8.2, dentro del Capítulo I del Título II de la citada norma. Por su ubicación dentro de este cuerpo legal el legislador ha permitido flexibilidad a las partes a la hora de pactar sobre el subarriendo de vivienda. No en vano habilita a las partes la posibilidad de subarrendar la vivienda pero lo sujeta a unas condiciones:
- No cabe subarriendo total cuando hablamos de subarriendo de vivienda. Solo se podrá subarrendar una parte.
- El subarriendo debe ser consentido expresamente y por escrito del arrendador.
- No podrá tener duración superior a la del arrendamiento.
- No podrá devengar una renta superior a la que paga el arrendatario al arrendador.
- El subarriendo para uso de vivienda se regirá por lo dispuesto en el Título II de la LAU.
Añadimos (aunque la LAU no lo diga) que el subarriendo será posible si no se prohíbe expresamente por contrato. Y es que las partes pueden acordar en el contrato de arrendamiento prohibir este subarriendo.
Esta prohibición es bastante habitual en materia de alquiler de vivienda. La propiedad arrienda su inmueble a una persona que crea que pagará con máxima puntualidad y que cuidará debidamente de la vivienda. En definitiva a alguien que inspire confianza. El hecho de que se subarriende el inmueble a un tercero frustra la confianza del arrendador que ve como un tercero que no conoce entra en su propiedad.
Consecuencias de subarrendar sin consentimiento
Subarrendar sin el consentimiento del dueño en los términos recogidos en el artículo 8.2 de la Lau puede suscitar las siguientes reacciones en el propietario:
- Que no haga nada, en cuyo caso las relaciones contractuales continúan normalmente.
- Que requiera al arrendatario para que cese el subarriendo.
- Que resuelva el contrato de arrendamiento pidiendo la devolución de la posesión del inmueble y las indemnizaciones por incumplimiento contractual que procedan.
Distinción con la figura de la cesión de contrato
En el propio artículo 8 de la Lau se recoge una figura que guarda cierto parecido con el subarriendo. Hablamos de la cesión de contrato. En virtud de la cesión, una de las partes cede su posición contractual en el arrendamiento dejando de ser parte en el contrato.
Esto suele suceder cuando el arrendador vende el inmueble a un tercero de forma que este tercero queda subrogado en la posición contractual del arrendador. Sin embargo, no es tan frecuente cuando se trata del arrendatario el que ceda su posición. Tal como sucede con el subarriendo se suele incluir una cláusula contractual que impide la cesión de la posición arrendataria o al menos no la permite sin consentimiento del arrendador.
Cláusula de subarriendo en el contrato de alquiler
Es habitual incluir en el contrato de arrendamiento una cláusula de subarriendo, tanto para prohibirlo como para regular las condiciones mínimas en que puede producirse el mismo. Ten en cuenta que si nada se dice en el contrato, el subarriendo puede operar si el propietario lo consiente expresamente por escrito.
La cláusula de subarriendo que regula o limita el mismo tiene un carácter restringido, puesto que el 8.2 Lau se interpreta a la luz del artículo 6. Esto significa que serán nulas las cláusulas o pactos que modifiquen lo dispuesto en el Título II de la LAU, en perjuicio de arrendatario o subarrendatario, lo que aplica también al subarriendo y nos deja poco margen de regulación. Básicamente la cláusula puede establecer los siguientes límites:
- Puede limitarse el subarriendo solo a determinadas estancias, habitaciones o edificaciones dentro de una parcela.
- Puede exigir que el subarriendo sea para un uso específico (vivienda).