LAU

¿Los contratos de alquiler se renuevan automáticamente?

En la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), se prevén mecanismos para prorrogar la duración de los contratos de alquiler, aunque existe cierta confusión sobre la naturaleza jurídica de esta figura. A lo largo de este artículo veremos que renovación y prórroga no son lo mismo, aunque a menudo se usen como sinónimos, y analizaremos el funcionamiento de la prórroga automática en el contrato de arrendamiento urbano.

¿El contrato de arrendamiento se renueva de forma automática?

No es raro encontrar publicaciones de todo tipo donde se usa el término renovación para referirse a la prórroga del contrato de alquiler. Incluso la propia LAU usa ambos términos indistintamente en los artículos que tratan este tema, añadiendo más confusión.

Pero renovación y prórroga hacen referencia a conceptos distintos, aunque el término renovación se haya popularizado más. En este artículo puedes ver con detalle las diferencias entre renovación y prórroga.

Baste decir que, cuando hablamos de renovación, nos referimos a la sustitución de un contrato por otro y la modificación de algunas de sus cláusulas o la incorporación de otras nuevas. En cambio, existe prórroga cuando el contrato vigente alarga su duración más allá de la fecha del vencimiento, manteniendo las condiciones que se acordaron cuando se celebró al inicio. La prórroga puede ser voluntaria y pactada por las partes, pero la LAU prevé un tipo de prórroga automática que opera sin necesidad de que las partes manifiesten su deseo de prolongar el contrato.

¿En qué consiste la prórroga automática del contrato de alquiler?

La ley distingue entre dos tipos de prórroga: prórroga obligatoria y prórroga legal tácita.

  1. La prórroga obligatoria es la que se aplica cuando la duración inicial del contrato pactada por las partes es inferior a 5 años, o a 7, si el arrendador es persona jurídica (artículo 9.1 de la LAU). En ese caso, llegado el día del vencimiento del contrato, se prorrogará automáticamente por periodos anuales hasta completar los 5 años (o los 7, si procede), a menos que el arrendatario manifieste con al menos 30 días de antelación su intención de no prorrogar. Esta posibilidad de renunciar a la prórroga la tiene el inquilino al finalizar tanto el plazo inicial del contrato como el de cualquiera de sus prórrogas.
  2. La prórroga legal tácita es la aplicable a los contratos de duración superior a 5 años (7 años si el arrendador es persona jurídica) o a los de duración inferior una vez cumplido el plazo de la prórroga obligatoria (artículo 10 de la LAU). En virtud de esta prórroga, llegada la fecha de vencimiento una vez transcurridos los 5 años, el contrato se prorrogará automáticamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de no prorrogarlo. El plazo para notificar a la otra parte es de al menos 4 meses de antelación para el arrendador y 2 meses para el arrendatario.

Además, existen dos casos especiales en los que el arrendatario puede solicitar una nueva prórroga, una vez agotadas las dos anteriores: si se encuentra en situación de vulnerabilidad social o económica, o si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado.

¿Prórroga es lo mismo que tácita reconducción?

Conviene aclarar que existe otro concepto muy relacionado con la prórroga y que también entra en funcionamiento en el contrato de alquiler por aplicación supletoria del Código Civil (artículo 1566 en relación con el 1581). Se trata de la tácita reconducción. La tácita reconducción es otro mecanismo de extensión de la duración del contrato que comparte características con las figuras de la prórroga y de la renovación. En virtud de la aplicación de la tácita reconducción, una vez agotados los plazos de las prórrogas previstas en la LAU, el contrato aún se entenderá prorrogado si transcurren 15 días sin que el arrendatario abandone la vivienda y sin que el arrendador se oponga a ello por medio de un requerimiento previo al vencimiento. La aplicación de la tácita reconducción da lugar a un contrato nuevo, al que se le aplican las mismas condiciones que al contrato original con excepción de la normativa aplicable, que a partir de ese momento será la general de arrendamientos recogida en el Código Civil. La duración del contrato tras la tácita reconducción podrá ser de un día, un mes o un año, y dependerá de si se pactó una renta diaria, mensual o anual para el arrendamiento. Normalmente se aplica el plazo de un mes, ya que es la periodicidad de pago de la renta más habitual. Una vez transcurrido ese plazo, se entiende que se produce el cese del alquiler.

Excepción a la aplicación de la prórroga automática

Es necesario aclarar que, pese a su carácter obligatorio y automático, no siempre se aplica la prórroga en el contrato de arrendamiento. La LAU, en su artículo 10.3, prevé que después del primer año de vigencia del contrato, la prórroga automática quede sin efecto si el arrendador hizo constar en el contrato su voluntad de ocupar la vivienda para sí mismo o para sus familiares hasta el primer grado de consanguinidad o adopción, o también para su cónyuge en los casos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Existen algunos requisitos para que actúe esta excepción:

  • El arrendador tiene que hacer constar esta circunstancia en el momento de celebración del contrato y de forma expresa, lo que obliga a que el contrato se formalice por escrito.
  • El arrendador debe tener esa necesidad de ocupar la vivienda antes del transcurso de 5 años desde la celebración del contrato.
  • Es preciso que el arrendador comunique al arrendatario esta circunstancia (con expresión de la causa que la motive) al menos con 2 meses de antelación a la fecha en la que la va a necesitar.
  • Si, una vez desalojada, el arrendador no la ocupa en un plazo de 3 meses, el arrendatario podrá optar entre ser repuesto en el uso de la vivienda o recibir una indemnización.

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