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¿Quién paga un grifo roto en un piso de alquiler?

Es normal que surjan conflictos entre arrendador y arrendatario en relación con las reparaciones necesarias en la vivienda alquilada. Preguntas como quién tiene que pagar el coste de arreglar una tubería, o la reposición de la lavadora o, como en este caso, quién es el responsable de reparar un grifo roto son habituales durante la vigencia de un contrato de alquiler.

Ante esta duda tenemos que decir que no existe una respuesta clara e indiscutible, y que habrá que acudir al caso concreto para dilucidar el alcance de la responsabilidad de casero e inquilino. En principio, podría decirse que, por regla general, será responsabilidad del arrendador, pero depende de varias circunstancias. Veamos más en detalle la cuestión.

¿Quién tiene obligación legal de reparar los desperfectos en la vivienda alquilada?

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), toca este tema de forma muy general en su artículo 21.

Así, según el precepto legal, serán responsabilidad del arrendatario o inquilino los gastos de mantenimiento de la vivienda, que se traducen en pequeñas reparaciones exigidas por el desgaste debido a un uso normal (artículo 21.4 de la LAU).

La ley también hace responsable al inquilino cuando las reparaciones se deben a daños provocados por un uso imprudente por su parte y, obviamente, también por su mala intención, en su caso (artículos 21.1 de la LAU y 1563 del Código Civil).

Por otro lado, el arrendador o casero es el responsable de los gastos llamados de conservación de la vivienda, es decir: de las reparaciones necesarias para garantizar en todo momento que el inmueble reúne las condiciones adecuadas de habitabilidad (artículo 21.1 de la LAU).

Esto, que en teoría suena fácil, en la práctica se traduce en numerosas dudas a la hora de determinar quién debe hacerse cargo de las reparaciones.

De la jurisprudencia existente sobre el tema se pueden extraer algunos criterios de interpretación que resultan de utilidad:

  • Los costes de las reparaciones en caso de avería recaen, por regla general, sobre el arrendador. Los gastos de mantenimiento de la vivienda, sobre el arrendatario.
  • Las reparaciones sobre elementos estructurales de la vivienda e indivisibles de esta son a cargo del arrendador o casero. Los de los bienes muebles y las reparaciones menores de electrodomésticos normalmente son responsabilidad del arrendatario.
  • La reposición de un aparato por otro nuevo o de una instalación por otra, a menos que se demuestre que la avería se debe a un mal uso por parte del inquilino, son responsabilidad del arrendador.
  • Las reparaciones de poca cuantía recaen sobre el arrendatario, y las de coste elevado, sobre el arrendador.
  • Las reparaciones provocadas por el deterioro normal debido al paso del tiempo son responsabilidad del arrendador, aunque en algunos casos, si el arrendamiento es de muy larga duración y han transcurrido varios años desde que el inquilino tomó posesión de la vivienda, podría entenderse que dichos gastos le corresponden a él.

En un contrato de arrendamiento, ¿quién paga la reparación de un grifo?

Explicado todo lo anterior, resulta un poco más fácil determinar quién debe hacer frente a los gastos provocados por el arreglo de un grifo roto. 

En principio, un grifo forma parte de las instalaciones inherentes a la vivienda, que, todas juntas, conforman las condiciones adecuadas de habitabilidad de las que habla la ley (artículo 21.1 de la LAU), y cuya garantía es una obligación del arrendador.

Además, es raro que un grifo sufra un desperfecto o avería provocada por un uso diario normal. Más bien, cabe esperar que se rompa debido a un uso inadecuado (imprudente o malintencionado), en cuyo caso el responsable sería el arrendatario, o bien sufra un desgaste provocado por el normal transcurso del tiempo, y en este caso será responsable el arrendador.

Aquí hay que hacer una puntualización: el mantenimiento de los elementos de la vivienda, como hemos visto, corresponde al arrendatario, por lo que, si este ha descuidado los trabajos de mantenimiento que se esperan de un inquilino diligente, como eliminar la cal acumulada, limpiar filtros o evitar que caigan residuos en los desagües, en teoría tendrá que hacer frente a los gastos que conlleve su arreglo.

En cuanto a la naturaleza del desperfecto o avería, si la reparación supone tener que sustituir parte de la instalación, correrá por cuenta del arrendador o casero. Si, por el contrario, basta con un pequeño ajuste o sustitución de piezas menores, y la cuantía no es elevada, será el arrendatario el que deba costear la reparación.

En caso de duda, será el técnico especializado el que determine la causa exacta de la avería, lo que ayudará a decidir quién es el responsable.

Puede suceder que el arrendador se niegue a pagar la reparación del grifo o su sustitución por uno nuevo, aunque legalmente sea responsabilidad suya. En ese caso, ¿qué puede hacer el inquilino?

¿Qué pasa si el arrendador se niega a pagar el arreglo de un grifo roto?

Como hemos visto, la mayoría de las veces en que sea necesario llevar a cabo la reparación de un grifo, habrá de ser el casero quien la pague, pero ¿qué ocurre si se niega? ¿Qué puede hacer el arrendatario en ese caso?

En primer lugar, la ley obliga al inquilino a comunicar la avería al arrendador lo antes posible (artículo 21.3 de la LAU). Con el fin de cumplir con dicha obligación, y en previsión de futuros problemas, es conveniente sacar fotos del desperfecto y adjuntarlas al escrito por el cual comunique al casero la necesidad de la reparación.

Si, una vez inspeccionado el grifo averiado, el arrendador decide desentenderse de la reparación, es recomendable acudir a un técnico que pueda determinar con exactitud la causa del desperfecto.

En el supuesto de que, aun en ese caso, el arrendador se niegue a pagar, no queda más opción que reclamar por un medio fehaciente, como puede ser un burofax con acuse de recibo y certificado de texto, de modo que exista prueba de la reclamación.

Además de este medio, la ley prevé que las partes pacten someterse a arbitraje o mediación en caso de desavenencias (artículo 4.5 de la LAU), y, en último lugar, cabe acudir a un proceso judicial civil, que, dada la cuantía de la reparación (inferior a 6000 euros) se solventará por los cauces del juicio verbal (si bien es cierto que, tratándose de una avería de un grifo, llegar a la vía judicial no resultará rentable).

En cualquier caso, siempre es recomendable documentar cualquier paso que se dé, para evitar posibles futuros problemas o, al menos, para disponer de medios de prueba en caso necesario.

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