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¿Quién paga la reparación del calentador en un piso alquilado?

Uno de los temas que más controversias genera entre arrendador y arrendatario de un piso alquilado es quién debe hacerse cargo de los gastos originados por las reparaciones de los desperfectos y averías en los distintos elementos de la casa.

La ley no aclara demasiado esta cuestión, y, en general, hay que acudir al estudio del caso concreto para determinar la responsabilidad atendiendo a todas las circunstancias que concurren en él.

En una primera aproximación, podría decirse que, normalmente, será el casero quien deba costear la reparación del calentador, pero con matices. A continuación vamos a analizar todos los factores que debemos tener en cuenta.

Lo que dice la ley sobre la reparación del calentador

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 21, establece las obligaciones de conservación y reparación que afectan a ambas partes, inquilino y casero, en un contrato de arrendamiento. La ley no es muy minuciosa, y se limita a enunciar una regla general.

Así, según el precepto mencionado, el arrendatario será responsable de:

  • El adecuado mantenimiento de la vivienda y sus elementos, y por tanto, las pequeñas reparaciones que exija el desgaste normal debido a un uso ordinario.
  • Las reparaciones derivadas de daños causados por su falta de cuidado, esto es, por un uso negligente o malintencionado (artículos 21.1 de la LAU y 1563 del Código Civil).

Y, en cambio, serán responsabilidad del arrendador:

  • Las reparaciones destinadas a conservar la vivienda en buen estado, así como los muebles y enseres incluidos en ella. La principal obligación del arrendador en materia de reparaciones es garantizar en todo momento que la vivienda cumple con las adecuadas condiciones de habitabilidad.

Dada la falta de detalle del artículo 21, tenemos que acudir a la jurisprudencia sobre el tema para aclarar a quién corresponde la reparación del calentador en un piso alquilado.

De las numerosas sentencias recaídas en relación con esta cuestión, podemos deducir los siguientes criterios de interpretación:

  1. Los elementos estructurales de la vivienda, además de los elementos indivisibles de esta, han de ser reparados por el arrendador como parte de su obligación de conservar la vivienda en condiciones que permitan su habitabilidad.
  2. El desgaste provocado por el mero paso del tiempo debe ser reparado por el arrendador.
  3. Las reparaciones de escasa cuantía son responsabilidad del inquilino, mientras que las que implican un alto coste recaerán sobre el arrendador. En relación a este punto, la dificultad radica en determinar qué se considera coste elevado.
  4. Las averías, por regla general, son responsabilidad del arrendador o casero.

Entonces, ¿quién es responsable de la reparación del calentador?

En el caso de una avería en el calentador de agua, habrá que valorar ante qué tipo de reparación nos encontramos: 

  • En principio, el calentador es un elemento que puede entenderse como indivisible de la vivienda, así que, sin atender a más circunstancias, en teoría cae bajo la responsabilidad del arrendador. Esto es así porque no se puede considerar que una vivienda reúne las adecuadas condiciones de habitabilidad (cuya garantía corresponde al arrendador) si no dispone de calentador, o este no funciona correctamente.
  • Si se ha producido una avería en el calentador de agua, también se entiende que es responsable el arrendador. Pero si la reparación es de muy escasa entidad, podría, no obstante, entenderse incluida en el deber general de mantenimiento del inquilino.
  • Si la avería obliga a sustituir el aparato por uno nuevo, se considera responsabilidad del casero o arrendador, tanto por el coste de la reparación como por la naturaleza de la misma. En cambio, si solo hay que reponer una pequeña pieza de bajo coste, puede entenderse como parte del deber de mantenimiento del arrendatario.
  • Si se determina que la causa de la avería ha sido el desgaste producido por el paso del tiempo, es responsabilidad del arrendador.
  • Si la causa de la avería ha sido el mal uso dado al calentador por parte del inquilino, bien por imprudencia, bien por mala intención, él será el responsable de su reparación.

En cualquier caso, es aconsejable que un técnico revise el calentador y determine la causa exacta de la avería, con el fin de aclarar quién debe hacerse cargo de su reparación.

Sin embargo, puede ocurrir que el arrendador se niegue a pagar la reparación incluso cuando quede claro que entra dentro de sus responsabilidades. En este supuesto, ¿qué puede hacer el arrendatario?

¿Qué puede hacer el inquilino si el arrendador se niega a reparar el calentador?

En caso de avería del calentador, la ley impone al arrendatario la obligación de comunicar al arrendador, a la mayor brevedad posible, la necesidad de realizar las reparaciones que excedan de su deber de mantenimiento (artículo 21.3 de la LAU).

Para cumplir con dicha obligación, es aconsejable que el inquilino tome fotografías de todo lo que pueda demostrar la avería y el estado del calentador. Además, conviene que realice la comunicación por escrito, adjuntando las imágenes de que dispone.

Además, debe permitir que el arrendador inspeccione la avería por sí mismo, o por un técnico designado por él, quien podrá determinar con exactitud la causa de la avería.

Si el arrendador, una vez demostrado que la reparación del calentador es su responsabilidad, se niega a arreglarlo, el arrendatario tiene varias opciones:

  • En primer lugar, es buena idea que un técnico inspeccione el calentador, si no lo hubiera hecho ya por encargo del arrendador, con el fin de que el experto dictamine qué ha provocado la avería.
  • En segundo lugar, puede reclamar el pago por un medio fehaciente como el burofax, enviándolo con acuse de recibo y certificación de contenido, que tiene valor de prueba legal frente a terceros.
  • Si el arrendador continúa negándose a pagar la reparación, cabe la posibilidad de acudir a un servicio de mediación o arbitraje, si las partes hubieran pactado este medio de solución de conflictos a la hora de formalizar el contrato de arrendamiento (artículo 4.5 de la LAU).
  • Como último recurso, el arrendatario puede acudir a los juzgados e iniciar un procedimiento judicial civil por la vía del juicio verbal, dada la cuantía de la reclamación (no superior a 6000 euros). No obstante, la reclamación puede resultar antieconómica, por razón del objeto de la misma.

En cualquier caso, hay que tener en cuenta que, para que prospere cualquier pretensión en un procedimiento judicial, hay que disponer de pruebas suficientes que puedan apoyarla. Por ello, es imprescindible que el arrendatario documente, en la medida de lo posible, cada paso que dé desde que se produce la avería.

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