LAU

Si se rompe el aire acondicionado, ¿quién lo paga, el inquilino o el dueño?

La reparación de los elementos existentes en la vivienda alquilada, como electrodomésticos, muebles, o instalaciones de aire acondicionado o agua caliente son fuente habitual de conflicto entre arrendatario o arrendador.

No existe una solución clara e indiscutible sobre quién debería hacerse cargo de los gastos ocasionados en caso de avería, y hay que acudir al supuesto concreto para atender a todas las circunstancias que concurren en él.

Por ello, para resolver la duda de quién es responsable de la reparación del aire acondicionado, debemos ver en primer lugar qué dice la ley al respecto y, en segundo lugar, qué consecuencias se derivan de ello para el caso concreto de este elemento de la vivienda.

Según la ley, ¿quién paga las reparaciones del hogar?

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), establece, de forma general, en su artículo 21, cuándo es responsable el arrendador o casero en caso de desperfectos y averías, y cuándo corresponde al arrendatario o inquilino su reparación.

En líneas generales, según la ley, el inquilino deberá hacerse cargo de los gastos ocasionados en caso de pequeñas reparaciones derivadas del desgaste sufrido por un uso normal de la vivienda y sus elementos (artículo 21.4 de la LAU).

4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

Artículo 21.4. de la Ley de Arrendamientos Urbanos

También será responsable el inquilino o arrendatario si la avería producida se debe a un mal uso por su parte, bien por negligencia, bien por ánimo de provocar un daño intencionado.

Por el contrario, el arrendador o casero será el responsable del coste de las reparaciones que sean precisas para conservar la vivienda y garantizar las condiciones de habitabilidad del inmueble en todo momento (artículo 21.1 de la LAU).

1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.

Artículo 21.1. de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Criterios a tener en cuenta

En la práctica, sin embargo, el asunto no está tan claro. Hay que acudir a la numerosa y variada jurisprudencia existente para extraer algunos criterios que pueden ayudar a resolver la duda:

  • Si se trata de mantenimiento o de avería. La jurisprudencia se inclina por hacer responsable al arrendatario en caso de reparaciones que puedan entenderse incluidas dentro de su deber de mantenimiento de la vivienda, y al arrendador en caso de que se produzcan averías. Aunque, en este segundo supuesto, habrá que atender también a otras circunstancias.
  • El tiempo transcurrido entre la celebración del contrato y la aparición de la avería o desperfecto. Si la causa de la avería del aire acondicionado ha sido el desgaste provocado por el uso a lo largo del tiempo, en estos casos, salvo que haya pasado mucho tiempo desde que el arrendatario entró en la vivienda, se entiende que el arrendador es quien debe hacerse cargo de las reparaciones.
  • La cuantía de la reparación. Por norma general la reparación será responsabilidad del arrendador si el coste es elevado, y del arrendatario si se trata de poco importe y se puede entender que entra dentro del concepto de pequeñas reparaciones de las que habla la ley.

Entonces, en un contrato de arrendamiento, ¿quién paga la reparación del aire acondicionado si se estropea?

En caso de reparación del aparato de aire acondicionado, habrá que atender a la naturaleza de la avería y tener en cuenta otros factores para determinar con exactitud quién debe hacerse cargo de su coste.

Si se trata de una pequeña reparación o sustitución de una pieza de poca entidad, debido al desgaste sufrido por el uso normal de la vivienda, debería hacerse cargo el arrendatario. También en este caso hay que tener en cuenta el tiempo transcurrido de duración del arrendamiento, ya que difícilmente va a ser responsable el inquilino que acaba de entrar a ocupar la vivienda si el aparato ha sufrido algún tipo de desgaste provocado por el uso.

Si, en cambio, es necesario realizar una reparación de mayor importancia o sustituir elementos de coste elevado o incluso el aparato entero, entonces deberá ser el arrendador o casero quien se haga cargo de dicho coste.

Además, es obvio que la instalación del aire acondicionado es uno de los elementos necesarios para garantizar las condiciones de habitabilidad a las que se refiere la ley, y cuya conservación es responsabilidad del arrendador.

Al margen de todo lo expuesto, hay que recordar que el inquilino tiene la obligación de comunicar al arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de realizar las reparaciones correspondientes a su deber de conservación de la vivienda (artículo 21.3 de la LAU), y deberá permitir que el arrendador inspeccione la avería y verifique los daños ocasionados, bien por sí mismo, bien por el técnico que él designe.

3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

Artículo 21.3. de la Ley de Arrendamientos Urbanos

De hecho, será el técnico designado quien podrá determinar con mayor claridad la naturaleza de la avería, y si ha sido producida por un mal uso por parte del arrendatario, por un uso normal o por desgaste debido al paso del tiempo. De ello dependerá que deba costear su reparación el casero o el inquilino.

¿Y qué puede hacer el inquilino si el propietario se niega a pagar la reparación?

Ya se ha dicho que el arrendatario o inquilino tiene la obligación de poner en conocimiento del arrendador, a la mayor brevedad posible, la aparición de una avería o de un desperfecto que precise reparación.

Para ello, es aconsejable tomar fotos del elemento afectado y adjuntarlas a una comunicación por escrito.

En segundo lugar, en caso de duda, y si el arrendador decide no inspeccionar la avería o si decide hacerlo por sí mismo, sin acudir a un técnico especializado, el arrendatario debería ser quien llame al técnico, con el fin de que determine la causa exacta de la avería. Así, será mucho más fácil demostrar que la reparación excede de sus obligaciones legales.

Si aun así, el arrendador se niega a pagar la reparación, el arrendatario no tendrá más opción que reclamarle, en primer lugar, por medio fehaciente, enviando un burofax con certificación de texto y acuse de recibo. Si este medio no tuviera éxito, habrá que acudir a un árbitro o mediador, si así lo decidieron ambas partes al formalizar el contrato, o ir directamente a los juzgados e interponer una demanda civil.

El procedimiento aplicable será el juicio verbal, debido a la cuantía esperada del coste de la reparación, que será inferior a 6.000 euros.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que, para que la iniciación de un procedimiento judicial merezca la pena, hay que asegurarse de disponer de medios de prueba suficientes que puedan demostrar la causa de la avería.

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