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¿Quién paga el IBI en una vivienda alquilada?

A la hora de celebrar un contrato de arrendamiento, es importante que quede constancia de quién se hace cargo de los gastos generales de sostenimiento de la vivienda, que son accesorios al pago de la renta.

Estos pueden consistir en gastos de servicios, de tributos o de otras cargas y responsabilidades. Entre ellos, uno de los tributos que afectan a la vivienda es el llamado IBI.

¿Qué es el IBI?

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles o IBI es un tributo de carácter local que grava el valor de los bienes inmuebles, y que se exige a los titulares de derechos reales sobre dichos inmuebles.

El artículo 61 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, establece la relación de titulares a los que les es exigible el tributo, así como la prelación entre ellos.

Son sujetos pasivos del impuesto los titulares:

  1. de una concesión administrativa sobre los propios inmuebles o sobre los servicios públicos a que se hallen afectos,
  2. de un derecho real de superficie,
  3. de un derecho real de usufructo,
  4. del derecho de propiedad.

Entonces ¿quién debe pagar el IBI en una vivienda arrendada?

Según el artículo mencionado, antes que el propietario, estarían obligados al pago del impuesto los titulares de un derecho real de goce sobre el inmueble.

Por tanto, podemos encontrar dos supuestos diferentes:

Alquileres celebrados entre el propietario del inmueble y el inquilino

En virtud del artículo 61 de la LRHL, que establece una prelación entre los obligados al pago del impuesto dentro de los titulares de derechos reales sobre la vivienda, será el propietario quien deba hacerse cargo del IBI.

No obstante, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, también contempla la posibilidad de que se pacte entre las partes que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble (servicios, tributos y otros), siempre que no se puedan individualizar para la vivienda en cuestión, sean a cargo del arrendatario (artículo 20.1 de la LAU).

Así, cabe la posibilidad de que se pacte que sea el arrendatario quien pague el IBI. 

Alquileres celebrados entre el usufructuario del inmueble y el inquilino

En caso de que nos encontremos ante un contrato de arrendamiento celebrado entre el usufructuario de la vivienda y el arrendatario, el obligado al pago del impuesto, a tenor de lo que establece la ley, sería el usufructuario, no el propietario.

Esto supone un matiz importante entre propietario y usufructuario si coexisten ambos derechos sobre la vivienda; sin embargo, no afecta en nada al inquilino, para quien es indiferente que el casero sea propietario o usufructuario. Por tanto, también en este caso es posible pactar que el inquilino o arrendatario se haga cargo del pago de impuestos sobre el inmueble.

¿Qué son gastos susceptibles de individualización?

El artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere a los gastos “que no sean susceptibles de individualización”, ya que, los que sí lo son claramente son responsabilidad del arrendatario.

Los gastos por servicios susceptibles de individualización son aquellos que se pueden medir de forma individualizada para cada vivienda, como los gastos de energía eléctrica o de agua registrados por un contador.

Si no existiera forma de medir el consumo exacto producido en la vivienda objeto de arrendamiento o no se pueden atribuir a esa vivienda en concreto, en principio, los gastos generados serían a cargo del arrendador.

Es por eso por lo que la ley permite que se pacte que sea el arrendatario quien los pague.

¿Qué condiciones debe cumplir el pacto que determine que el arrendatario se hará cargo de los gastos generales?

El mismo artículo 20.1 establece la condiciones para su validez:

  • El pacto debe constar por escrito. 
  • El importe anual de los gastos de que se trate debe ser conocido en el momento de la celebración del contrato y determinado en dicho pacto. Así se garantiza que el inquilino cuente con toda la información necesaria antes de acordar hacerse cargo de los gastos.

Pese a que un contrato verbal es plenamente válido, la aplicación de estas condiciones supone la necesidad de que el contrato de arrendamiento se formalice por escrito. 

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