La prórroga del contrato de alquiler implica que la duración del mismo se alargue más allá del plazo inicial pactado. En el art. 10 LAU encontramos las normas que regulan este prolongamiento del contrato, y en esta entrada vamos a explicarte en detalle cómo funciona.
Recuerda que estas normas pueden modificarse por medio de contrato (ahora te explicaremos cómo). En cualquier caso, cuando la contraparte incumpla sus obligaciones en materia de prórroga del contrato, será importante conocer qué herramientas legales tienes a tu disposición para defender tus derechos.
Por eso vamos a explicarte también cómo actuar frente a un incumplimiento. Además, te recomendamos contactar con nosotros si necesitas la asistencia de un abogado especializado en arrendamientos para mantener tu contrato o para expulsar a un inquilino ilegítimo de tu vivienda o local comercial.
¿Qué es la prórroga del contrato de alquiler?
Como explicamos en nuestro artículo sobre el plazo de arrendamiento de vivienda, la duración de un arrendamiento es la que libremente pacten las partes. Sin embargo, el art. 9 LAU establece una prórroga obligatoria cuando el arrendamiento tiene como fin el uso como vivienda habitual.
En estos casos se dará una prórroga obligatoria para el arrendatario, por plazos anuales, hasta que el contrato alcance una duración de:
- 5 años, cuando el arrendador sea una persona física.
- O 7 años, cuando se trate de una persona jurídica.
Además, el citado artículo nos explica que cuando no se haya estipulado un plazo en el contrato, se entenderá que este se celebra por un único año, sin perjuicio de las antedichas prórrogas obligatorias.
Nótese que el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos solo se aplica a los arrendamientos de vivienda. Lo que implica que los arrendamientos para uso distinto no están sometidos a prórrogas obligatorias.
En cualquier caso, con esta información nos basta para conocer qué es la prórroga del contrato de alquiler. Se trata de prolongar la duración del contrato más allá de la fecha de finalización pactada inicialmente. Eso sí, respetando el resto de condiciones acordadas en el contrato. Y, como hemos visto, puede darse de forma obligatoria o de forma voluntaria.
¿Cómo se prorroga el contrato de alquiler de vivienda?
La forma de prorrogar un contrato de arrendamiento puede ser expresa o tácita:
- Estamos ante una prórroga expresa cuando existe un nuevo pacto o un contrato que documenta la prórroga. Aunque requiere la formalización del nuevo contrato, esta es la forma idónea de prorrogar un contrato de alquiler, pues aporta más garantías a las partes.
- Estamos ante una prórroga tácita cuando no existe un nuevo acuerdo ni contrato, pero las partes se mantienen en sus respectivos derechos y obligaciones. Es decir, cuando el arrendador sigue cediendo el espacio y el arrendatario sigue pagando la renta.
Naturalmente, la prórroga tácita es perfectamente válida durante el período de prórrogas obligatorias establecido en la LAU para los alquileres con uso de vivienda. Sin embargo, concluido este período siempre será más seguro documentar el prolongamiento del plazo del contrato.
Por otro lado, el art. 10 LAU nos explica que, una vez concluido el plazo mínimo del alquiler (las prórrogas obligatorias), se dará la prórroga tácita del contrato cuando:
- El arrendador no haya notificado al arrendatario su voluntad de terminar el contrato con cuatro meses de antelación a la fecha de conclusión del contrato o su prórroga.
- Ni el arrendatario haya hecho lo propio con su arrendador en un plazo mínimo de dos meses.
En este caso se dará una prórroga del contrato de alquiler por plazos anuales, hasta un máximo de tres años más. El único modo de cancelar esta nueva prórroga obligatoria es que el arrendatario avise a su arrendador con un mes de antelación a cualquier fecha de vencimiento su voluntad de no renovar el contrato.
¿Y el de locales comerciales o los alquileres para otros usos?
El principal objetivo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, es proteger a las personas que viven en régimen de alquiler. Esto supone que sus normas de defensa son más laxas en lo que respecta al alquiler de locales comerciales y otros usos.
Por tanto, en este caso no resultan de aplicación las previsiones referentes a las prórrogas obligatorias del contrato. Tampoco, estrictamente, las aplicables a la prórroga tácita.
Aunque en estos casos, cuando no se ha solicitado el fin del contrato, existe una situación análoga a la prórroga (la tácita reconducción, de la que hablaremos más adelante), lo mejor es documentar el acuerdo de renovación. Los intereses del negocio están en juego, por lo que es recomendable contar con las máximas garantías legales.
En Internet hay modelos de acuerdos de prórroga de contratos de alquiler. Además, contratar a un abogado para que nos asista en la redacción y negociación de este tipo de acuerdos es económico y más seguro que hacerlo nosotros mismos.
¿En qué casos no puede alargarse el plazo de arrendamiento?
Aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos proteja sobre todo al arrendatario, existen casos en que el arrendador tendrá derecho a recuperar su vivienda. En particular, una vez transcurrido el primer año de alquiler, el propietario puede recuperar su vivienda si:
- Es persona física.
- Ha hecho contar en el contrato la posibilidad de recuperar la vivienda en caso de necesidad, para uso de vivienda permanente, para sí o para sus familiares en primer grado o cónyuge en caso de separación o divorcio.
- Existe esta necesidad.
- Y comunica al arrendatario su necesidad, especificando la causa, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que necesite la vivienda.
Eso sí, lo que hace la ley en estos casos es proteger un derecho legítimo del propietario. Lo cual implica que si este o sus familiares no ocupan la vivienda en el plazo máximo de tres meses, salvo que se deba a fuerza mayor, el anterior arrendatario podrá solicitar:
- Que se le devuelva la posesión de la vivienda durante un nuevo período de hasta cinco años, con indemnización de los gastos de desalojo.
- O que se le indemnice por cantidad de una renta por año que quedara por cumplir hasta los cinco años.
¿Cuánto tiempo puede estar el inquilino en el inmueble?
Como hemos visto, el inquilino puede estar en el inmueble por tiempo indefinido. Lo único que necesita es prorrogar periódicamente su contrato de alquiler, ya que no son válidos los contratos de arrendamiento a perpetuidad.
Si el alquiler es de vivienda y lleva menos de cinco años (arrendador persona física) o siete (arrendador persona jurídica), contará además con la protección que le otorga la LAU. Es decir, tendrá derecho a tres prórrogas anuales obligatorias. A partir de este punto, la prórroga del contrato de alquiler se regirá conforme a lo estipulado en el propio contrato y, a falta de previsión, conforme a la tácita reconducción (que explicamos más adelante).
Por otro lado, el arrendador puede recuperar su vivienda en el caso antes señalado: necesitarla para sí, sus familiares de primer grado o su cónyuge separado o divorciado. Fuera de este caso, la recuperación del inmueble requerirá:
- El desistimiento del contrato por parte del arrendatario. Para lograrlo es posible que se deba negociar con el inquilino, pues tiene derecho a permanecer en el inmueble. Esta opción está regulada en el art. 11 LAU.
- La presentación de una demanda de desahucio, en caso de incumplimiento del contrato por parte del arrendatario. Los incumplimientos de contrato se regulan en el art. 27 LAU (en el caso de uso distinto a vivienda, encontramos su regulación en el art. 35 LAU).
Lo más recomendable a la hora de recuperar un inmueble es contratar a un abogado especialista en arrendamientos y Derecho Inmobiliario. Al contrario de lo que piensa la mayoría de la gente, sus servicios no solo incluyen la representación procesal, sino que se inician en fase extrajudicial para encontrar soluciones amistosas. Por lo general, llegar a juicio debe ser siempre la última opción.
La prórroga del contrato de arrendamiento antes de pasar cinco años
Como ya hemos indicado, antes de que el contrato de alquiler cumpla 5 años la prórroga será automática y obligatoria. Al menos en el caso de arrendamientos para uso de vivienda, que son los más protegidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Este período será de 7 años si el arrendador es una persona jurídica.
La prórroga del contrato de arrendamiento tras los cinco (o siete) años iniciales
Tras los primeros cinco años (o siete, cuando el arrendador sea una persona jurídica), deberíamos solicitar la prórroga del contrato para que este siga en vigor. Recordemos que, si no lo hacemos, todavía existirá un período adicional de tres años en que procederán prórrogas obligatorias anuales si ninguna de las partes reclama la resolución del contrato.
La prórroga del contrato de alquiler tras los ocho (o diez) años iniciales
Concluidos ambos períodos de prórrogas legalmente regulados, si las partes siguen respetando los derechos y obligaciones derivados del alquiler, el contrato pasará a una situación de tácita reconducción. Esto es similar a una prórroga, pero puede tener un tiempo más limitado, como explicamos más adelante.
La prórroga del contrato de arrendamiento en locales comerciales y para otros usos
Las normas de protección al arrendatario que hemos comentado no resultan aplicables cuando la finalidad del arrendamiento no es servir al uso de vivienda habitual. En consecuencia, cuando el alquiler sea de local comercial o sirva a otros usos, la prórroga del contrato dependerá de lo estipulado en el propio contrato.
Precisamente por eso, y por la importancia económica que suele tener esta clase de contratos, lo mejor a la hora de alquilar un local comercial es solicitar la asesoría de un abogado inmobiliario. Estos profesionales sabrán confeccionar un documento adaptado a nuestras necesidades, aportando la máxima seguridad jurídica a un coste modesto comparado con las ventajas de contratarlos.
La tácita reconducción
Una vez concluidos los plazos del contrato, y siempre que las partes no hayan recurrido a una prórroga expresa, el contrato de alquiler pasa a situación de tácita reconducción. Esta situación se regula en el art. 1566 del Código Civil.
Básicamente conlleva que, como las partes parecen estar de acuerdo en la prolongación del contrato, nace un nuevo contrato de arrendamiento. Pero este no se somete solo a las normas iniciales de la LAU, sino también a las del Código Civil. En consecuencia, su duración equivaldrá a aquella utilizada a la hora de fijar las rentas.
Es decir, si la renta del contrato inicial se fijó mensualmente, el nuevo contrato solo tendrá una duración mensual. Al final de cada mensualidad se dará de nuevo la tácita reconducción. En el caso de fijarse anualmente (aunque se calculen las rentas por mensualidades), los contratos sucesivos tendrán duración anual.
La única excepción a esta situación es aquella en que el contrato se celebrara antes de la entrada en vigor de la actual LAU. En este caso, siempre que el contrato sea de vivienda habitual, la tácita reconducción tendrá una duración de tres años.
¿Qué hago si mi arrendador no respeta la prórroga del contrato?
Si el propietario se niega a conceder la prórroga del contrato de alquiler, el inquilino podrá acudir a los tribunales. Antes de llegar a juicio, siempre es recomendable intentar negociar. Las soluciones extrajudiciales tienden a ser más rápidas, pacíficas y fructíferas.
Un abogado inmobiliario puede lograr el restablecimiento del contrato de alquiler. Pero si este resulta imposible o antieconómico, siempre se puede reclamar una indemnización. En cualquier caso, desde una perspectiva legal no es recomendable permanecer en el inmueble una vez concluido el contrato de alquiler.
Si bien es cierto que la Constitución garantiza el derecho a la inviolabilidad del domicilio (lo que supone cierta protección a la hora de ser desahuciado), pasar a la situación de okupa puede suponer el devengo de responsabilidad civil e incluso criminal.
¿Qué hago si mi inquilino no abandona el inmueble una vez finalizado el contrato?
En el caso de haber concluido el contrato, el inquilino debe abandonar el inmueble. Si no lo hace se considerará un okupa, lo que permitirá al propietario instar un desahucio.
Existe cierta alarma social en torno a los desahucios. Se dice que es una práctica lenta y antieconómica, lo que es en parte cierto. Pero recordemos que es el único procedimiento legal para expulsar a alguien del lugar que, a fin de cuentas, es su domicilio.
Tomar acciones unilaterales, como amenazar al okupa, cortarle suministros o cambiar cerraduras, puede acarrear importantes sanciones. Tengamos en cuenta que la mayoría de estas actuaciones tienen relevancia penal, por lo que el propietario podría terminar multado o incluso en prisión si se toma la justicia por su mano.
En estos casos resulta prácticamente indispensable contar con el apoyo legal de un abogado especialista en desahucios. Estos profesionales conocen no solo la ley, sino también la práctica habitual de los okupas, y podrán reducir los plazos de recuperación del inmueble. También es importante tener paciencia: es una situación desagradable, pero resulta imprescindible seguir los cauces legales para evitar efectos indeseados.
¿Qué pasa si mi arrendador no quiere prorrogar el contrato de alquiler de local comercial?
El art. 34 LAU establece que el arrendatario del local comercial a quien no se renueve el contrato de alquiler tiene derecho a una indemnización en ciertos casos. Para que proceda esta indemnización es necesario que:
- El arrendatario haya dedicado el inmueble a ejercer una actividad comercial de venta al público durante los últimos cinco años.
- Además, con al menos cuatro eses de antelación a la expiración del contrato, haya manifestado su voluntad de renovar el contrato por, al menos, cinco años más y una renta de mercado. Se entiende por renta de mercado la pactada por las partes o, en su defecto, la establecida por un árbitro designado por estas.
- Y el arrendador deniegue esta renovación del contrato.
En estos casos, la indemnización dependerá de si el arrendatario inicia o no la misma u otra actividad y de si el arrendador o un tercero aprovechan su cartera de clientes.
¿Puedo finalizar un contrato anticipadamente?
Por supuesto. Fuera de los casos de incumplimiento, regulados en los arts. 27 y 35 LAU (dependiendo de si se trata de uso de vivienda o diferente), existen situaciones en que las partes pueden desistir del contrato de alquiler.
Se permite al arrendatario desistir del contrato siempre que:
- Hayan transcurrido al menos seis meses desde el inicio del contrato.
- Y lo comunique al arrendador con al menos 30 días de antelación.
Las partes pueden pactar una indemnización para estos casos, que es equivalente a una mensualidad de renta por año que reste por cumplir.
Dado que la ley no regula supuestos de desistimiento por parte del arrendador, para que estos existan se deberán prever expresamente en el contrato de alquiler. De nuevo, la asistencia de un abogado de arrendamientos puede ser clave a la hora de garantizar la seguridad jurídica de la operación.
También existen otros supuestos bajo los cuales se podría finalizar un contrato anticipadamente.
Casos especiales
Tengamos en cuenta que, por la importancia de la Ley de Arrendamientos Urbanos, existen algunos casos especiales. Se trata de situaciones jurídicas nacidas al amparo de versiones anteriores de la norma, en las que rige la redacción que tuviera la ley en el momento de celebración del contrato. Veamos qué ocurre en estos casos.
Contratos celebrados entre el 22 de enero de 2019 y el 6 de marzo de 2019
En este momento no existía la prórroga obligatoria de cinco o siete años de la que hemos hablado anteriormente. La prórroga del contrato de alquiler se limitaba a tres años. De modo que:
- Durante los tres primeros años, la prórroga será obligatoria.
- A partir de ahí, tenemos un año adicional de prórroga ex art. 10 LAU, siempre que las partes no comuniquen su intención de concluir con el arrendamiento.
- Y posteriormente, se pasará a situación de tácita reconducción.
Contratos celebrados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019
En este momento sí existía la prórroga obligatoria de cinco o siete años. Por tanto:
- Tendremos cinco o siete años de prórroga obligatoria.
- Posteriormente habrá hasta tres prórrogas obligatorias anuales (como en la actualidad).
- Y, a continuación, se pasará a situación de tácita reconducción.
Parece que la redacción es idéntica a la actual, pero lo cierto es que existe una diferencia, que no afecta a la prórroga del contrato de alquiler. Básicamente se permite la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad para oponer el arrendamiento a terceros.
Es decir, si el contrato se ha registrado (cosa que no solía ocurrir) y el propietario vende la vivienda, el arrendatario tendrá derecho a mantenerse en su alquiler. Para cubrir esta falta de utilidad práctica, la actual LAU recoge esta garantía en su artículo 14, sin necesidad de inscribir el contrato.
Contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 18 de febrero de 2018
En estos casos la situación es análoga a la regulada durante 2019: prórroga obligatoria de tres años más una prórroga adicional anual si nadie se pronuncia al respecto de la finalización del contrato al menos con 30 días de antelación a su fecha de finalización.
Contratos celebrados entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013
Esta es la última franja temporal que analizamos. En este caso nos encontramos de nuevo con una prórroga obligatoria de cinco años. De moso que:
- Tendremos cinco años de prórroga obligatoria.
- Posteriormente, hay una prórroga adicional por plazos anuales de hasta tres años, siempre que las partes no denuncien el contrato.
- A partir de ahí, el contrato pasa a tácita reconducción.
Esperamos que haya quedado claro cómo funciona la prórroga del contrato de alquiler. Recuerda que si necesitas la asistencia de un abogado especializado en Derecho Inmobiliario puedes contar con nosotros.