LAU

¿Cuál es el plazo de arrendamiento de vivienda?

Uno de los elementos más importantes del contrato de arrendamiento es su duración. En materia de arrendamientos urbanos se ha entrado a regular esta figura contractual, sometiendo el ámbito de la autonomía de la voluntad consagrado en el artículo 1255 del Código Civil, a lo dispuesto en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). 

Una de las cuestiones que limita la LAU es el plazo de arrendamiento de vivienda. El legislador ha querido dar cierta estabilidad en la vivienda en alquiler evitando situaciones en las que en cortos períodos de tiempo el inquilino pueda verse desposeído de la vivienda alquilada.

Plazo de duración del arrendamiento de vivienda 

La LAU da libertad a las partes para fijar el plazo que desee en un arrendamiento de vivienda.  Pueden determinar de común acuerdo plazo la duración temporal del arrendamiento. Sin embargo, la LAU, en su artículo 9 se establecen las siguientes limitaciones de plazos en arrendamientos urbanos de viviendas: 

  • Si el arrendador es una persona física, se establece un plazo mínimo de duración de 5 años.
  • Si el arrendador es persona jurídica, en estos casos de alquiler de vivienda, el plazo mínimo es de 7 años.

Una pregunta obligada que se puede realizar cualquier lector, es cómo es posible que haya contratos de arrendamiento con plazo inferior a los establecidos en el art. 9 de la LAU. La respuesta la hallamos en la parte contractual a la que vincula ese plazo mínimo. En este sentido, nos encontramos con que el arrendatario puede abandonar el inmueble arrendado antes del plazo mínimo pero el arrendador no puede reclamar la posesión antes de dicho plazo si no es con consentimiento del inquilino o mediando alguna causa excepcional de las que están reguladas por la Ley.

En consecuencia, si el contrato se celebra por plazo inferior se puede prorrogar obligatoriamente para el arrendador hasta alcanzar 5 o 7 años, respectivamente.

Excepciones al plazo mínimo 

El punto 3 del artículo hace excepciones al plazo mínimo indicado anteriormente. En concreto señala la posibilidad de resolución anticipada si se producen los siguientes requisitos:

  • Qué el arrendador sea persona física.
  • Qué haya transcurrido un año desde la celebración del contrato.
  • Hacer constar en el contrato expresamente la necesidad por el arrendador de ocupar la vivienda:
    • Para sí.
    • Para sus familiares de primer grado de consanguinidad o adopción.
    • Para su cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Cómo afecta el plazo mínimo a la contratación arrendaticia 

Dada la aparente asimetría que se puede observar con la imposición de un plazo mínimo a la Propiedad se suelen utilizar dos tipos de cláusulas 

  • Cláusulas que obliguen al inquilino por ese plazo mínimo. Esto es,fijar un plazo mínimo de 5 o 7 años, según los casos.
  • Fijar cláusulas de penalización en caso de desistimiento por parte del arrendatario antes de esos plazos mínimos, que normalmente suelen fijar una penalización de un mes de renta por cada año que reste por cumplir.

Alquiler de vivienda: plazo máximo 

La LAU prevé en su art. 9.2 que en el caso de que el contrato no haya fijado duración o está no sea determinable, se entenderá celebrado por plazo de un año, sin perjuicio del plazo mínimo y prórroga forzosa establecido en el art. 9.1.

Además el art.1543 del Código Civil, como regulación supletoria establece que en el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.

De la lectura de estos se desprende que el arrendamiento de vivienda es un contrato de duración determinada, aunque se ha fijado expresamente un plazo máximo.

Las partes pueden fijar el plazo que libremente acuerden, y si es inferior a los plazos del artículo 9, se podrá prorrogar obligatoriamente hasta alcanzar una duración 5 o 7 años respectivamente para el arrendador.

Cumplido el plazo fijado en el contrato, o si este es inferior, cumplido el plazo mínimo establecido legalmente que hemos visto más arriba,  la Ley prevé prevé prórrogas si ninguna de las partes denuncia la vigencia del aval con antelación suficiente:

  • 4 meses si es el arrendador
  • 2 meses si es a instancia del arrendatario.

Si nadie avisa en estos plazos el contrato se prorrogará anualmente, de forma tácita y obligatoria para el arrendador hasta un plazo adicional de tres años salvo que la arrendataria manifieste su deseo de no renovar con un mes de antelación a la fecha de prórroga. 

Finalizada los tres años de prórroga previstos en el artículo 10 de la LAU ¿Qué ocurre? Si no hay plazo máximo fijado, procedería aplicar lo dispuesto supletoriamente en el Código Civil en su art. 1566, de aplicación supletoria en virtud del 4.2 del mismo cuerpo legal. Si el arrendador permanece en la finca arrendada durante 15 días con aquiescencia del arrendador se aplica tácita reconducción. En este punto aunque se produzca la renovación el arrendador tiene facultad de resolver el contrato. Estaríamos ante un contrato de duración finita pero que su término dependerá de la voluntad de las partes.

Mucho se ha debatido en la Jurisprudencia sobre esta cuestión. La Sala I del Tribunal Supremo tiene asentada la doctrina de que el contrato de arrendamiento es esencialmente temporal. Sin embargo en lo que se refiere a las prórrogas por tácita reconducción algunas Sentencias quieren ver un contrato nuevo más que una prórroga en sí. Sobre las cuestiones referentes a la duración máxima del contrato de arrendamiento encontramos entre otras las Sentencias del Tribunal Supremo  530/2018, de 26 de septiembre y 1152/2021, de 31 de marzo de 2021.

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