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¿Qué se entiende por pequeñas reparaciones y quién debe pagarlas?

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, distingue entre dos tipos de reparación en la vivienda, siendo cada una de ellas responsabilidad de una de las partes del contrato.

El artículo 21 recoge los derechos y obligaciones de arrendador y arrendatario. Así, en el apartado 1, establece la obligación general del arrendador de garantizar en todo momento que la vivienda cumple las condiciones de habitabilidad necesarias para que el inquilino o arrendatario pueda disfrutar de forma pacífica del uso convenido. Y, para ello, le hace responsable de las obras de conservación y demás reparaciones que deban realizarse con ese fin.

Por su parte, el apartado 4 se refiere a lo que denomina pequeñas reparaciones, cuya responsabilidad recae sobre el arrendatario.

También, los artículos 1563 y 1564 del Código Civil hacen responsable al arrendatario y demás personas de su casa del deterioro causado en la cosa arrendada, en este caso la vivienda.

Pero ¿qué son las pequeñas reparaciones?

La ley no aclara en exceso el concepto, limitándose a definirlas como aquellas “que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda”.

En principio, se entiende por pequeña reparación aquella que no supone un coste elevado, que se origina por un uso normal y que no recae sobre elementos estructurales de la vivienda, sino sobre elementos accesorios.

Sin embargo, en la práctica, la cuestión no es tan sencilla, y hay que ir al caso concreto para decidir en cada caso qué reparaciones se entienden incluidas en el concepto y son, por tanto, responsabilidad del arrendatario o inquilino.

De la abundante jurisprudencia existente al respecto, a menudo aparentemente contradictoria, se pueden deducir algunas notas definitorias:

  • Las reparaciones de poca cuantía sobre elementos desgastados por un uso normal y adecuado de los elementos de la vivienda son pequeñas reparaciones que debe costear el inquilino.
  • Cuando la reparación suponga sustituir una pieza de escaso valor, se entiende que puede deberse a un desgaste normal y, por tanto, es responsabilidad del inquilino.
  • Cuando, en cambio, se precisa sustituir el aparato, electrodoméstico o elemento del que se trate por uno nuevo, se entiende que dicha reparación es responsabilidad del propietario o arrendador. Aunque esta afirmación hay que tomarla con cautela, ya que pueden intervenir más factores, como la duración del arrendamiento, un uso descuidado, etc.
  • Así, si el arrendatario o inquilino ha provocado la avería o desperfecto debido a un uso inadecuado o negligente, la reparación se llevará a cabo a su costa.
  • Si la avería o desperfecto se debe al desgaste normal provocado por un uso adecuado, pero el inquilino no ha habitado la vivienda el tiempo necesario para ser responsable de dicha avería, se entiende que es responsabilidad del propietario.

En general, el arrendador es responsable de garantizar que se cumplen en todo momento las condiciones adecuadas de habitabilidad, y, dentro de ese marco, será el inquilino quien deberá ocuparse del mantenimiento diario y de reponer los elementos que sufran el desgaste normal esperado por el uso.

No obstante, como ya se ha indicado, será necesario estudiar el caso concreto para tener en cuenta todas las circunstancias que puedan decantar la balanza hacia uno u otro lado.

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