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Obras de conservación en el arrendamiento del local: todo lo que necesitas saber

Las obras de conservación durante el arrendamiento del local

Si eres arrendador o arrendatario de un local comercial para que el desarrollo de la relación contractual se pueda realizar con normalidad, será necesario que el objeto del arrendamiento esté en el adecuado estado de conservación para que sea habitable y acorde al destino que se le haya otorgado en el contrato de alquiler. En esta materia pueden surgir diferentes dudas ¿Quién paga las obras de conservación en arrendamiento de local? ¿Qué diferencias tienen con las obras de mejora o de acondicionamiento? ¿Puede pactarse un régimen distinto al establecido en la Ley respecto a las obras de conservación? En este post arrojamos luz sobre estas y otras cuestiones.

Obras de conservación

¿Qué conservación puede requerir un local? Con el paso del tiempo un local comercial puede sufrir determinados deterioros que lo lleguen a hacer inhabitable. Por ejemplo, pueden surgir goteras, grietas en las paredes, filtraciones, y todos aquellos deterioros que se producen por el inexorable paso del tiempo y por el propio  uso del inmueble. 

Por lo tanto, la conservación del local lo constituyen todos aquellos actos, obras o reparaciones necesarias para que el inmueble pueda ser usado a la finalidad convenida, siempre que estos se hayan producido por un uso normal o de forma natural por el mero transcurso del tiempo. 

Yéndonos a un extremo, un local requerirá todas aquellas reparaciones de carácter estructural que permitan en él desarrollar las funciones comerciales o de almacenamiento o cualquier otra que se decida dar. En definitiva, se trata de mantener tanto la estructura de las paredes como del techo en las condiciones necesarias de seguridad, evitando que pueda caerse, y que surjan humedades o goteras, debiendo realizarse las correspondientes impermeabilizaciones o aislamientos acústicos mínimos.  

Obras de mejora

Estas obras de conservación debemos distinguirlas de las reformas u obras de adaptación del local al tipo de negocio que desea abrir en dicho inmueble. No será lo mismo la configuración y decoración del mismo si se va a abrir una tienda de ropa joven que un establecimiento de una compañía de seguros, o abrir un restaurante.

Cada tipo de negocio requerirá por cuestiones de marketing una estructura y organización diferente, lo que hará necesarias las obras de adaptación en el local. En este sentido, estas obras de acondicionamiento son siempre de cuenta del arrendatario que se vaya a instalar en el local. Sin embargo, las obras de conservación pueden ser asumidas tanto por el arrendador como por el arrendatario.

Regulación de las obras de conservación en el arrendamiento de local

En lo que se refiere a arrendamientos de uso distinto a vivienda, como puede ser el caso de arrendamiento de local comercial, todo lo referente a obras de conservación o mejora está contenido en el artículo 30 de la LAU que remite expresamente al contenido de los artículos 21, 22, 23, 26 y 19 de la propia Ley en lo referente a arrendamiento de viviendas.

Artículo 30 LAU

Este artículo se limita a hacer referencia, como hemos indicado, a los artículos 21, 22, 23, 26 y 19 de la propia norma.

Artículo 21 LAU

El artículo 21 LAU obliga al arrendador a realizar las reparaciones necesarias para mantener la edificación en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. Como excepción, será el arrendatario responsable cuando la reparación le sea imputable por responsabilidad civil.

Estas reparaciones no dan derecho a elevar la renta. Además, tienen su límite en la destrucción de la vivienda, si no es imputable al arrendador.

La duración dilatada de las obras puede suponer una reducción de la renta, en proporción a la parte de la edificación inhabilitada por la misma.

Por parte del arrendatario, existen tres obligaciones:

  1. Soportar la obra de conservación si no se puede diferir hasta la conclusión del arrendamiento.
  2. Comunicar en el menor plazo posible la necesidad de las reparaciones.
  3. Realizar las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por uso ordinario de la edificación.

Artículo 22 LAU

El artículo 22 LAU obliga al arrendatario a soportar la realización de obras de mejora. Además, obliga al arrendador a notificar su realización con una antelación mínima de tres meses, que dará al arrendatario un plazo de un mes para desistir el contrato. En caso de no desistir, tendrá derecho a una reducción de la renta y a una indemnización por los gastos derivados de las obras.

Artículo 23 LAU

El artículo 23 LAU prohíbe al arrendatario realizar obras sin consentimiento del arrendador, cuando afecten a la configuración de la vivienda o sus accesorios. Además, prohíbe toda obra que disminuya la estabilidad o seguridad del edificio.

En estos casos, el arrendador podría concluir el contrato sin indemnizar las obras realizadas. También podría exigir que se devuelva el inmueble a su estado anterior.

Artículo 26 LAU

El artículo 26 LAU permite al arrendatario suspender o desistir del contrato si se deben realizar obras acordadas por una autoridad competente que inutilicen la edificación.

Artículo 19 LAU

El artículo 19 LAU permite al arrendador elevar la renta cuando hayan pasado los primeros cinco o siete años del contrato, dependiendo de si es persona natural o jurídica. Al respecto, recomendamos la lectura de nuestros artículos sobre la duración del contrato de alquiler y la prórroga del arrendamiento. También recomendamos nuestra entrada sobre la actualización de la renta, donde explicamos cómo funciona esta opción.

Interpretación del marco normativo

La regla general en materia de arrendamiento de vivienda establece que debe ser la parte arrendadora la que asuma todos los costes y gastos de la debida conservación del inmueble, permitiendo a la arrendataria el uso para el que se haya convenido y todo ello, sin tener derecho a elevar la renta al inquilino.

Pero esta obligación tiene como límite la propia actuación de la arrendataria. Si se establece un nexo de causalidad entre la acción del arrendatario en el uso del local y el deterioro del inmueble, podemos entender que dicho deterioro ha de atribuirse al arrendatario y vendrá obligado a soportar aquellos gastos que genere su reparación. Además, esto redunda la obligación contractual que muchas veces suele asumir el inquilino por la que debe devolver el inmueble arrendado, al menos, en el mismo estado en que lo recibió.

Otra de las cuestiones que se suscita es que, en el caso de que la conservación haga necesarias unas obras que paralicen la actividad del inquilino en el local, ¿Qué ocurre?

En estos casos, salvo pacto en contrario, lo recomendable es esperar a que esa conservación se realice cuando finalice el arrendamiento. Y si no es posible diferir las mismas por comprometer a la seguridad de su estructura, la parte arrendataria deberá soportar y sufrirla. Lo que implica que tendrá que cerrar si fuera necesario. Y ello sin derecho indemnización alguna, ya que se trata de obras de conservación indemorables.

Entonces, ¿tengo que soportar las obras y seguir pagando?

Pero esto no significa que haya que seguir pagando la renta si estas obras obligan al desalojo o cierre del local, sin posibilidad de apertura al público. La Ley permite que el arrendatario pida la suspensión del contrato. En este caso quedará suspendida su obligación de pago de la renta. 

También puede optar por pedir el desistimiento del contrato. Este desistimiento se podrá ejecutar en cualquier momento en que se encuentre el contrato, incluido el plazo de cumplimiento obligatorio. Esta perturbación de la pacífica posesión debido a las obras habilita al arrendatario a desistir del arrendamiento y ello sin indemnización alguna a favor de la propiedad, ya que la privación ha sido originada por la propia propiedad.

Fuentes legales

La conservación del local comercial durante el arrendamiento se regula principalmente en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Aquí su enlace al BOE.

Ley de Arrendamientos Urbanos

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