LAU

¿Es obligatoria la fianza en un contrato de alquiler?

Además de la renta acordada como contraprestación por el uso de la vivienda arrendada, hay otras cantidades que el arrendatario debe pagar al inicio del contrato de arrendamiento, y que actúan como garantía del pago de la renta o de la adecuada conservación del inmueble. Una de estas cantidades es la correspondiente a la fianza

En este artículo vamos a explicar si existe obligación de pagar una fianza en un contrato de alquiler.

¿Qué es la fianza?

La fianza es un depósito que debe abonar el inquilino en el momento de formalizar el contrato de arrendamiento, y que actúa como garantía del correcto cumplimiento de sus obligaciones. 

Este depósito consiste en una cantidad en metálico que se debe consignar a disposición del organismo administrativo correspondiente de la comunidad autónoma de que se trate, y que será devuelto a la finalización del contrato.

Se trata de una garantía irrenunciable para el arrendador.

¿Se puede hacer un contrato de alquiler sin fianza?

La respuesta es no.

La constitución de una fianza es una obligación que establece la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), en el artículo 36, y que obliga por igual a ambas partes: al arrendador a exigirla y al arrendatario a prestarla.

1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

Artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

¿Qué requisitos debe cumplir la fianza?

El mismo artículo 36 de la LAU aclara qué requisitos debe cumplir la fianza para su validez:

  • Debe consistir en una cantidad en metálico.
  • Su importe ha de ser el equivalente a una mensualidad de renta, si bien se entiende que este importe es un mínimo que puede ser superado por acuerdo de las partes. De hecho, las partes pueden pactar también algún tipo de garantía adicional, además de la fianza. En ese caso, el importe de la cantidad adicional no podrá superar el de dos mensualidades (artículo 36.5).
  • Debe constituirse en el momento de la celebración del contrato.
  • La cantidad inicial no puede ser aumentada durante los 5 primeros años de duración del contrato (siete si el arrendador es una persona jurídica).

¿A quién obliga la fianza?

Como ya se ha dicho, la fianza es una obligación tanto para el arrendador, que está obligado a exigirla, como para el arrendatario, que es el obligado a prestarla. Se trata de un requisito irrenunciable, de modo que el arrendador no puede eximir al inquilino de prestarla.

Tan solo quedan exceptuados de prestar fianza los casos que menciona el artículo 36.6 de la LAU:

6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las comunidades autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas colaboradoras con la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.

Artículo 36.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Como consecuencia del carácter obligatorio e irrenunciable de este requisito, la ley faculta al arrendador a resolver el contrato en caso de incumplimiento de la obligación de pagar fianza por parte del arrendatario o inquilino. Lo mismo ocurre en caso de que el arrendatario no abone el importe de las actualizaciones de la fianza  (artículo 27.2.b).

2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

(...)

b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.

Artículo 27.2.b) de la Ley de Arrendamientos Urbanos

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