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¿Qué pasa si no se renueva el contrato de alquiler?

La legislación específica en materia de arrendamientos, recogida en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, prevé la prórroga automática del contrato de alquiler como forma de garantizar una duración mínima que dé mayor seguridad jurídica a la situación del inquilino. Sin embargo, de manera excepcional puede ocurrir que dicha prórroga automática quede sin efecto, o bien que se hayan agotado ya todos los plazos previstos para ampliar la duración del contrato, o incluso que alguna de las partes manifieste su voluntad de no prorrogar, en la forma y momento en que la ley le faculte para ello. Incluso, cabe la posibilidad de que el arrendador se niegue a prorrogar el contrato, despojando al arrendatario de su derecho a ocupar la casa arrendada por al menos 5 años. A continuación trataremos de analizar todas las situaciones posibles que pueden dar lugar a que no se “renueve” el contrato de alquiler.

Si no se renueva el contrato de alquiler, ¿qué ocurre?

Antes que nada, es preciso aclarar los términos renovación y prórroga, ya que a menudo se usan como sinónimos cuando en realidad son conceptos diferentes.

  • Existe renovación cuando, al término del contrato, las partes deciden celebrar uno nuevo modificando alguna de las condiciones incluidas en el anterior o añadiendo nuevas cláusulas.
  • En cambio, hablamos de prórroga cuando, llegado el vencimiento del contrato, bien por voluntad de las partes, bien de forma automática por imperativo legal, la duración del contrato se entiende prolongada por un nuevo plazo, pero el contrato sigue siendo el mismo y permanecen inalterables todas sus condiciones.

En el ámbito de los contratos de alquiler de vivienda, la ley prevé el mecanismo de la prórroga automática, de modo que, de manera general, el plazo de duración se extiende más allá de la fecha de su finalización sin que sea precisa ninguna actuación por parte de arrendador o arrendatario. En virtud de esta prórroga, el arrendamiento tiene garantizada una duración mínima de 5 años (7 años si el arrendador es persona jurídica), así que se prorrogará automáticamente hasta ese plazo si el pactado fue inferior, siempre que el inquilino así lo desee. Una vez agotada esta prórroga, o si el plazo pactado en principio fue superior, entra en funcionamiento una nueva prórroga que puede llegar hasta los 3 años, si ninguna de las partes se opone.

¿Qué pasa cuando el arrendador se opone a prorrogar el alquiler?

Sin embargo, puede ocurrir que, llegado el término del contrato (antes de cumplir el plazo mínimo de 5 o 7 años), el casero se niegue a prorrogar y le diga al inquilino que se marche. En ese caso, lo que tiene que hacer el inquilino o arrendatario es defender su derecho a permanecer en la vivienda hasta que se cumpla el plazo de prórroga obligatoria que marca la ley (artículo 9.1 de la LAU). Para ello, bastará con que le comunique, por medio de un escrito, su derecho a continuar con el arrendamiento dentro de ese plazo de 5 o 7 años, según el caso. Hay que señalar que la ley prevé que el contrato se prorrogue por plazos de un año hasta completar la duración mínima legal. No parece necesario hacer la comunicación por burofax, ya que se trata de una comunicación informativa, y es poco probable que el arrendador pueda forzar al inquilino a marcharse. En el momento en que decida dar por terminado el arrendamiento (y aún no se haya cumplido el plazo de 5 o 7 años), deberá avisar al arrendador con una antelación de 30 días al término de la prórroga de que se trate.

¿Se puede terminar el alquiler antes de agotar la prórroga?

Hemos visto que antes de que transcurra el periodo mínimo de 5 años (7 años si el arrendador es persona jurídica), el contrato se prorroga obligatoriamente y de forma automática por plazos anuales hasta completar ese periodo, a menos que el arrendatario no quiera continuar. Pero si, agotada la prórroga obligatoria, el arrendador se opone a una nueva prórroga (prórroga tácita, regulada en el artículo 10 de la LAU), está en su derecho, aunque debe comunicarlo con una antelación mínima de 4 meses a la fecha de vencimiento. En este supuesto, el inquilino también puede comunicar su deseo de no prorrogar con una antelación mínima de 2 meses. Por tanto, cualquiera de las partes puede decidir no prorrogar en los casos en que la ley se lo permita, siempre que lo comunique en el momento y en la forma establecidos. En estos supuestos, el contrato se da por finalizado y se procede a la inspección de la vivienda para ver si es necesario compensar algún gasto o reparación por desperfectos a cuenta de la fianza. Si no es así, o si la fianza no se agota en su totalidad, se deberá restituir al arrendatario en el plazo máximo de un mes desde que terminó el contrato. Después de esa fecha, comienza a devengar intereses.

¿El arrendador puede negarse legalmente a prorrogar antes del plazo mínimo?

Dentro del plazo inicial de prórroga obligatoria previsto por la ley (artículo 9.1 de la LAU), cabe la posibilidad de que el arrendador reclame la vivienda antes de que se cumplan los 5 primeros años (7 años si el arrendador es persona jurídica) y que el inquilino tenga que marcharse. Esto puede ocurrir si, pasado el primer año de alquiler, el arrendador comunica su necesidad de ocupar la vivienda como residencia permanente para sí mismo o para sus familiares en el primer grado de consanguinidad o adopción, o bien para su cónyuge si así lo determina una sentencia firme en los casos de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Para poder hacer uso de este derecho, el arrendador tiene que haber hecho constar esta circunstancia expresamente en el contrato en el momento de su celebración (artículo 9.3 de la LAU).

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