Durante la vigencia de un contrato de arrendamiento, es necesario hacer frente a reparaciones de distinta naturaleza, además de realizar las labores destinadas a la conservación de la vivienda, y no siempre está claro quién debe costear unas y otras. A continuación, analizaremos el alcance de las obligaciones de mantenimiento que recaen sobre arrendador y arrendatario.
¿Quién asume los gastos de mantenimiento en el alquiler?
Es obligación del arrendador garantizar en todo momento que la vivienda cumple las condiciones de habitabilidad necesarias para que el inquilino o arrendatario pueda disfrutar de forma pacífica del uso convenido.
Para ello, habrá de hacerse cargo de todas aquellas reparaciones destinadas a conservar la vivienda y mantener sus condiciones de habitabilidad.
Sin embargo, esta cuestión, que en principio parece sencilla, en la práctica provoca frecuentes desacuerdos entre las partes, que han de resolverse en los tribunales.
La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), establece una regla general, pero no aclara los conceptos en detalle. Así, el artículo 21 trata las obligaciones de arrendador y arrendatario en relación con las tareas de conservación de la vivienda.
1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.
2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.
Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.
3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.
4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.
Artículo 21 de la LAU
En concreto, establece que serán de cuenta del arrendador “todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil” (art. 21.1).
En cambio, serán de cuenta del arrendatario “las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda” (art. 21.4).
En la práctica, hay que ir al caso concreto para determinar si una reparación es consecuencia de un desgaste provocado por un uso normal (y por tanto es responsabilidad del inquilino), o si puede ser entendida como parte de la labor de conservación de la vivienda que recae sobre el arrendador.
¿Qué criterios se tienen en cuenta?
La jurisprudencia sobre este asunto es variada y, a menudo, contradictoria. Así, en relación a problemas y desperfectos similares respecto a un mismo elemento de la vivienda, hay multitud de sentencias que se pronuncian en ambos sentidos. Sin embargo, del análisis de casos llevado a cabo tanto por la jurisprudencia como por la doctrina, se pueden extraer algunas conclusiones que ayudan a aclarar los conceptos.
En principio, se pueden aplicar los siguientes criterios:
El tiempo transcurrido entre el inicio del arrendamiento y la aparición de la avería
Como es lógico, no se puede responsabilizar al nuevo inquilino de una avería producida por desgaste normal del elemento si apenas han pasado unos días desde que tomó posesión de la vivienda.
La naturaleza del elemento averiado o deteriorado
El arrendatario no debería hacerse cargo de las reparaciones requeridas por el deterioro sufrido en elementos estructurales, como paredes, tuberías o instalaciones eléctricas. Son elementos que forman parte de la configuración indivisible de la vivienda y que van a permanecer en ella a largo plazo, beneficiando a futuros ocupantes, tanto arrendatarios como el mismo propietario.
Además, son parte esencial de la obligación del arrendatario de mantener las condiciones de habitabilidad.
No ocurre igual en el caso de los electrodomésticos o los muebles de la casa, aunque en estos casos tampoco existe una respuesta única sobre quién debe costear las reparaciones que les afectan.
El tipo de uso dado al elemento que sufre el deterioro
Las averías provocadas por el mal uso o negligencia del arrendatario son responsabilidad de este, que es quien debe costear la reparación. Sin embargo, si un elemento estructural ha sufrido un desgaste por un uso normal y responsable, será el arrendador quien deba correr con los gastos de una posible reparación o sustitución.
El importe de la reparación
En principio, si la reparación tiene un coste elevado que supone un porcentaje importante de la renta mensual, o incluso si es casi tan alto como el coste de reposición del elemento averiado, es lógico deducir que no se trata de una pequeña reparación debida al uso normal por parte del arrendatario, y, por tanto, debería costearla el arrendador.
Como excepción, si el arrendatario ha hecho un uso inadecuado o negligente, provocando con ello una avería o deterioro inesperado, sí deberá responsabilizarse del gasto de la reparación.
¿Qué ocurre con los electrodomésticos? ¿Quién debe pagar las reparaciones en este caso?
Como ya se ha mencionado, tampoco existe una respuesta única e indiscutible por parte de la jurisprudencia en relación con las reparaciones necesarias en los electrodomésticos, por lo que hay que analizar detalladamente la interpretación del artículo 21 y hacer uso del sentido común.
- En primer lugar, si el electrodoméstico averiado no estuviera incluido en el inventario de los bienes de la vivienda, se puede considerar un extra, y, en ese supuesto, su reposición en caso de avería no sería responsabilidad del arrendador, que solo está obligado a garantizar la conservación de todo aquello que sea necesario para la habitabilidad.
- En segundo lugar, habrá que atender a la gravedad de la avería y a las características de la reparación:
- Si tan solo se requiere corregir un mal funcionamiento o sustituir una pequeña pieza, y el importe de la reparación es moderado, se considera que entra dentro del desgaste debido a un uso normal, y su coste recae sobre el arrendatario.
- Si, por el contrario, la avería hace el electrodoméstico inservible y supone que haya que sustituirlo por uno nuevo, no es razonable pensar que ha sido provocada por un uso normal diario por parte del arrendatario (a menos que este haya usado el electrodoméstico de forma negligente o descuidada). En este caso, por tanto, será el arrendador quien deba pagar la sustitución del aparato.
En resumidas cuentas, la ley hace responsable al arrendador de los gastos de conservación de la vivienda destinados a mantenerla en condiciones adecuadas de habitabilidad, con excepción de aquellos casos en que el arrendatario haya hecho un mal uso o un uso negligente.
El arrendatario, por su parte, deberá costear los gastos de las reparaciones de los pequeños desperfectos o deterioro provocado por un uso normal en el tiempo de vigencia de su contrato. Por ello, no debería responsabilizarse del deterioro provocado por otras personas que ocuparon la vivienda antes que él, aunque la avería se haya producido una vez vigente su contrato.
Además, la ley prevé que el arrendatario pueda hacerse cargo de las obras de conservación de carácter urgente, “para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador” (art. 21.3). En este caso, debe comunicarlo previamente al arrendador.
Por último, hay que tener en cuenta que la ley impone al inquilino la obligación de comunicar al arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de realizar obras de conservación cuando se produzca alguna avería o deterioro que altere las condiciones de habitabilidad de la vivienda (art. 21.3). Y también deberá facilitarle su verificación. De no ser así, podría estar obligado a indemnizar al arrendador por los daños provocados a causa de la falta de reparación y el uso descuidado o negligente.