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La fianza en el arrendamiento: claves legales

Uno de los costes habituales en el arrendamiento es la fianza. La fianza no es más que un depósito que el propietario va a pedir a su inquilino para hacer frente a eventuales desperfectos.

A la finalización del contrato, generalmente durante el acto de entrega de llaves, el arrendador podrá revisar el estado de su inmueble. Si todo está correcto estará obligado a devolver su fianza al arrendatario. En caso contrario podría retenerla e incluso costear con ella las eventuales reparaciones.

Muchas personas se preguntan si es imprescindible pagar fianza para alquilar un inmueble. Y también suele haber dudas en torno a su cuantía y devolución.

Pues bien, esta cuestión se regula en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y en este artículo vamos a analizar todas las claves legales de la figura. Además, resolveremos dudas en torno a las consultas más frecuentes, como:

  • Abono de la fianza en el alquiler.
  • Cómo proceder a su depósito.
  • Posibilidad de actualización de la fianza en el arrendamiento.
  • ...

¿Qué es la fianza en el arrendamiento?

Una fianza es una garantía de cumplimiento de una obligación. Abonar la fianza en el arrendamiento consiste en entregar una suma de dinero, que deberá pagar el arrendatario o inquilino y que el arrendador deberá depositar ante la autoridad competente en su Comunidad Autónoma.

Al finalizar el contrato de alquiler el arrendador deberá devolver la fianza, salvo que tenga que costear alguna reparación o desperfecto con ella. Es la Ley de Arrendamientos Urbanos la que regula el modo de pago, actualización y devolución de este tipo de garantías.

¿Cómo regula la Ley de Arrendamientos Urbanos la fianza en el alquiler?

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) ha elevado a la categoría de Ley la fianza en materia de alquileres de cualquier tipo, ya sea de vivienda o de uso distinto.

Viene regulada en el artículo 36 y consiste en la entrega de una cantidad de dinero en metálico como garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de alquiler.

¿Cuánto tengo que pagar como fianza en el arrendamiento?

La fianza será obligatoria y su valor debe respetar las siguientes cuantías:

¿Es legal que me pidan más de uno o dos meses de fianza?

En principio no. Sin embargo, se trata de una práctica frecuente, y normalmente el inquilino no tiene más opciones que pagar la cuantía que pide el arrendador o buscar otro inmueble.

Una lectura estricta de la Ley de Arrendamientos Urbanos nos lleva a esta conclusión, pues indica que la prestación de fianza se entrega “en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”.

Sin embargo, el art. 36.5 especifica que “las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”. Es decir, la fianza puede ir complementada por avales, seguros de caución y, probablemente, otra fianza no necesariamente entregada en metálico.

El único límite lo encontramos en el arrendamiento de corta duración (a personas físicas por hasta cinco años, o siete si el arrendatario es persona jurídica). Y es que en estos casos la LAU prescribe que el valor de la garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

¿Cómo funcionan las garantías adicionales en el alquiler?

Como hemos indicado, nada impide que se puedan pedir garantías adicionales a la fianza en metálico. Ya hemos indicado en el apartado anterior que estas vendrán limitadas a dos mensualidades cuando el alquiler dure menos de cinco años (siete si el propietario es persona jurídica).

Entre las garantías adicionales, la más frecuente es el aval. Se trata de una garantía personal, que permitirá al arrendador reclamar contra el avalista si su inquilino resulta ser insolvente. También es frecuente recurrir al seguro de caución o al aval bancario, especialmente en grandes arrendamientos, naves industriales o negocios.

Pese a ello, la práctica más corriente es exigir la entrega de una fianza superior. En estos casos, como hemos visto, el límite legalmente admitido (al margen de la práctica real) estaría en uno, dos o tres meses, dependiendo del caso.

¿Cuáles son las obligaciones garantizadas por la fianza?

La fianza cubre cualquier obligación que el inquilino haya contraído por virtud del arrendamiento, entre las que encontramos las siguientes:

  • Pago de rentas. Véase el art. 17 LAU.
  • Abono de suministros individualizados en el caso que se carguen contra la cuenta del arrendador y no se haya establecido que él se haga cargo del mismo. Véase el art. 20 LAU.
  • Reparación de daños ocasionados en el mobiliario o en la estructura. Véase el art. 21 LAU.

¿Es legal pagar la última mensualidad del alquiler con la fianza?

Hay que destacar que no está permitido imputar la fianza como pago de un mes de renta. Es relativamente frecuente que el arrendatario pretenda, antes de dejar el inmueble, dejar de pagar el último mes de renta en la creencia de que ese mes queda pagado con la fianza.

La naturaleza jurídica de la fianza no es esta, sino que además de garantizar impagos sirve para liquidar cantidades pendientes y posibles daños y gastos que se evidencien a la devolución del inmueble.

Por tanto no se puede emplear la fianza para pagar la última renta. En este caso el arrendador tendría pleno derecho a reclamar judicialmente el pago de esta mensualidad adeudada. Y ello aunque posteriormente, y solo en el caso de que la vivienda se encuentre en perfecto estado, los suministros abonados, etc, tenga que devolver al inquilino idéntica cantidad a la reclamada en concepto de fianza.

¿Cómo se deposita la fianza?

A la formalización del contrato de arrendamiento el arrendatario deberá pagar el primer mes de renta y el importe de la fianza. Las comunidades autónomas han establecido normativas por las que el arrendador está obligado a depositar su importe en el organismo público que se haya designado reglamentariamente.

Por ejemplo, en la Comunidad Valenciana es la propia Agencia Tributaria Valenciana quien lo gestiona, mientras que en Madrid habrá que acudir a la Agencia de Vivienda Social. Esto provoca que los trámites puedan ser diferentes en cada Comunidad Autónoma, pero en general habrá que aportar:

  • Contrato de arrendamiento.
  • Recibo del IBI (al corriente de pago).
  • Certificado de eficiencia energética (en algunos casos).
  • Dinero de la fianza.
  • Modelos y formularios correspondientes.

El incumplimiento de esta obligación por parte del arrendador puede acarrear sanciones económicas. Además el arrendador debe aportar al arrendatario justificante del depósito realizado.

Al finalizar el contrato se pedirá la devolución de la misma para entregarla al arrendatario tras la liquidación de la cantidad que haya que deducir de gastos pendientes de pago. 

¿Cómo funciona la actualización de la fianza en el arrendamiento?

La fianza, al igual que la renta, puede ser actualizada. Sin embargo, la Ley no permite dicha actualización durante el periodo mínimo de duración del arrendamiento (5 años si el arrendador es persona física o 7 si es persona jurídica). Así, podemos ver como la renta puede ser actualizada mientras que la fianza sigue siendo la misma durante ese período.

En cuanto a las reglas concretas de la actualización de la fianza en el arrendamiento la Ley remite a la autonomía  voluntad de las partes y si nada se prevé al respecto estaremos a lo dispuesto sobre la actualización de la renta.

Ley de Arrendamientos Urbanos

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