LAU

¿Qué ocurre con el inmueble alquilado tras el fallecimiento de un inquilino con renta antigua?

Los contratos de arrendamiento de renta antigua son aquellos celebrados antes del 9 de mayo de 1985, y se regulan, en todo lo no derogado por la ley actual, por el Decreto 4101/1964 de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU de 1964).

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) se refiere a ellos en su Disposición Transitoria Segunda.

Ya son pocos los contratos de renta antigua que continúan vigentes, pero aún hay inquilinos que pueden verse afectados por sus particulares circunstancias.

A continuación veremos qué consecuencias se derivan del fallecimiento del arrendatario en un contrato de alquiler de renta antigua.

Si fallece el inquilino de una vivienda de renta antigua, ¿qué pasa con la casa?

En caso de fallecimiento de un inquilino, el arrendamiento no se extingue automáticamente, sino que existe la opción de que otras personas que convivían con él pasen a ocupar su lugar. Es lo que se conoce como subrogación, y está regulada de forma general para los arrendamientos de vivienda en el artículo 16 de la LAU.

Sin embargo, para los alquileres de renta antigua se limita este derecho, y así lo prevé la LAU en su Disposición Transitoria Segunda (DT 2ª).

De acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, los arrendatarios podían irse sucediendo de forma prácticamente ilimitada por aplicación del mecanismo de la subrogación. Además, los familiares y convivientes del arrendatario que podían hacer uso de su derecho de subrogación eran numerosos y variados.

Con la ley actual, se ha modificado la relación de personas que pueden subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario, pero, además, se ha puesto fin a esa sucesión ilimitada de arrendatarios que se venía arrastrando.

La Disposición Transitoria Segunda empieza limitando el número de posibles beneficiarios de la subrogación. Así, solo podrán hacer uso de este derecho y en este orden (DT 2ª.B.4):

  1. El cónyuge no separado legalmente o de hecho.
  2. Los hijos que convivieran con el arrendatario durante los dos años anteriores a su muerte.
  3. Los ascendientes a su cargo que convivieran con él al menos durante los tres últimos años.

Cuando fallece el subrogado, el alquiler se extingue, con las siguientes excepciones:

  • Si el subrogado fallecido era el cónyuge y había hijos del arrendatario conviviendo con aquel, es posible una nueva subrogación a favor de los hijos por espacio de 2 años más o cuando el hijo cumpla 25 años, si ocurre más tarde.
  • Si el hijo que se beneficia de la segunda subrogación tiene una minusvalía igual o superior al 65%, el alquiler se extinguirá a su muerte.

Además, si quien tiene derecho a subrogación es un hijo del arrendatario (y no está afectado por una minusvalía igual o superior al 65%), el arrendamiento continuará tan solo 2 años más o hasta que este cumpla 25 años, si ocurre más tarde.

Si el inquilino fallecido es una de las personas contempladas en los artículos 24.1 y 58 de la LAU de 1964, que se había subrogado en el lugar del arrendatario original, solo podrá haber una nueva subrogación a favor de su cónyuge no separado legalmente o de hecho y, en su defecto, los hijos del arrendatario que habitan en la vivienda y que convivieron con él durante los dos años anteriores a su muerte (DT 2ª.B.5).

¿A quiénes se refieren los artículos 24.1 y 58 de la LAU de 1964?

1. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, el inquilino que hubiere celebrado el contrato de arrendamiento podrá subrogar en los derechos y obligaciones propios del mismo a su cónyuge, así como a sus ascendientes, descendientes, hermanos legítimos o naturales e hijos adoptivos menores de 18 años al tiempo de la adopción que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada con dos años de antelación, o de cinco años cuando de hermanos se trate. La convivencia por estos plazos no se exigirá cuando se trate del cónyuge.

Artículo 24.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

 

1. Al fallecimiento del inquilino titular del contrato de arrendamiento, su cónyuge, descendientes, con preferencia los hijos varones menores de edad, las hijas solteras y los mayores impedidos físicamente, hijos adoptivos que hubieran sido adoptados antes de cumplir los 18 años, ascendientes y hermanos, con preferencia las hermanas solteras, tanto en el parentesco legítimo como en el natural, que con aquél hubiesen convivido habitualmente en la vivienda con dos años de antelación a la fecha del fallecimiento, podrán subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendamiento. No será necesaria la convivencia de los que estuviesen sometidos a la patria potestad del fallecido y, respecto al cónyuge bastará la mera convivencia sin exigencia en el plazo de antelación.

Artículo 58.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Nota: El artículo 58 fue declarado inconstitucional por STC 222/1992, 11 diciembre, pero cabe la posibilidad de que aún viva el beneficiario de la subrogación de la que se habla en este artículo, y, por tanto, le afectan las disposiciones de la vigente LAU).

Si el arrendatario que fallece fuera el cónyuge o descendiente legítimo, natural o adoptivo del subrogado anterior, no se autoriza una nueva subrogación, y el arrendamiento se extinguirá (DT 2ª.B.6).

Hay que puntualizar que la ley actual equipara a la figura del cónyuge con aquellas personas que estén unidas por análoga relación de afectividad (DT 2ª.B.7).

¿Qué trámites hay que cumplir cuando fallece el inquilino de una vivienda de renta antigua?

Si el arrendamiento se extingue con el fallecimiento del actual inquilino, no cabe realizar ninguna gestión especial, sino simplemente dar por finalizada la relación contractual con los cauces normales de la terminación de cualquier arrendamiento.

Pero, si aún hubiera derecho a una subrogación, hay que tener en cuenta algunos extremos:

  • Quienes pretendan tener derecho a subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario fallecido deberán probar que convivían con él de forma habitual y en la vivienda arrendada.
  • En ningún caso se podrá renunciar a la condición de beneficiario de la subrogación en favor de otra persona que también tenga ese derecho, pero en distinto grado de prelación.
  • Los beneficiarios de la subrogación lo serán con el orden de prelación con el que aparecen en la ley, con una excepción: los padres septuagenarios tendrán preferencia ante los descendientes.
  • Entre beneficiarios en el mismo grado de prelación, tendrán preferencia los descendientes o ascendientes más próximos en grado y los hermanos de doble vínculo sobre el medio hermano (artículo 16.2 de la LAU).

El procedimiento para hacer valer el derecho de subrogación será el establecido en el artículo 16 de la LAU:

  1. El beneficiario deberá notificar por escrito al arrendador, en el plazo de 3 meses, la muerte del arrendatario.
  2. Al escrito habrá que aportar un certificado registral de defunción y otro de su propia identidad, indicando su parentesco y ofreciendo un principio de prueba de que cumple los requisitos legales.

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