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Fallecimiento del arrendador o arrendatario: ¿qué pasa con el alquiler?

 El fallecimiento del arrendador o el arrendatario puede tener efectos sobre el contrato de alquiler. Estos pueden ser especialmente graves cuando la vivienda constituye el domicilio habitual del arrendatario o cuando se alquila un local comercial.

 Sin embargo, los escenarios que podemos encontrar son muy diversos. Además, pueden asaltarnos dudas acerca de diferentes cuestiones, cómo quién debe cobrar el alquiler o si nos pueden exigir que abandonemos el inmueble.

 En este artículo estudiamos el fallecimiento del arrendador o del arrendatario, esos efectos sobre el contrato de alquiler. 

El fallecimiento del arrendador en la LAU

 La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) apenas regula el fallecimiento del arrendador. Realmente, hace mayor referencia al fallecimiento del arrendatario al establecer ciertas cláusulas de garantía en favor de familiares y herederos.

 Sin embargo, por regla general el fallecimiento del arrendador producirá una subrogación en sus sucesores. Esto significa que los herederos del causante pasarán a ser los nuevos titulares tanto de la vivienda o local como del contrato de arrendamiento. Es decir, no sé considerará un nuevo alquiler, sino que se entenderá que persiste el anterior y, por tanto, también su regulación.

El fallecimiento del arrendador en el alquiler de vivienda

 Ante el fallecimiento del arrendador nos podemos encontrar con dos escenarios. El más común es que el arrendador sea, a su vez, el propietario de la vivienda.

 En estos casos el fallecimiento no extingue el contrato de arrendamiento, pues se producirá una subrogación en la figura de sus herederos. Es decir, los herederos y legatarios del fallecido heredarán por título sucesorio del contrato de alquiler, quedando obligados a respetar su contenido. Por supuesto, existe la posibilidad de que necesiten la vivienda para sí o para sus allegados, caso en el cual se podría ejercitar la potestad recogida en el art. 9 LAU que les habilita para recuperar la vivienda.

 Pero esto es cuestión aparte, pues en nada afecta al arrendatario y a la vigencia del contrato que el arrendador haya fallecido.

 Otro caso menos frecuente es que el arrendador no fuera el propietario sino un usufructuario de la vivienda. Estos casos pueden ser más delicados, porque es que el usufructo se extingue, también lo hará el contrato de arrendamiento. Por tanto, deberás abandonar la vivienda en cuanto el título de usufructo termine.

El fallecimiento del arrendador en el local de negocio

 El funcionamiento del arrendamiento de locales de negocios no está expresamente regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (29/1994). Por extensión, se aplican las normas propias del arrendamiento de vivienda, que ya hemos mencionado en el apartado anterior, y del Código Civil.

 En estos casos, el hecho de que el arrendador original fuera usufructuario y no propietario puede ser más problemático. Y es que la extinción sorpresiva del contrato de arrendamiento podría provocar un grave perjuicio en forma de pérdida de clientela o de inversión.

¿A quién le pago el alquiler si ha fallecido mi casero?

 Lo propio tras el fallecimiento del arrendador sería que sus herederos, legatarios o en su caso el albacea se pusieran en contacto contigo para indicarte la nueva modo de pago. Pero también puede pasar que no lo hagan.

 En estos casos lo más recomendable es seguir ingresando el alquiler en la misma cuenta. Posteriormente, los herederos podrán realizar las gestiones procedentes, y de este modo evitarás un impago.

 Recuerda que el impago de la renta es un motivo de resolución contractual conforme al art. 27 LAU. De modo que si dejaras de abonar alguna mensualidad podrían reclamártela e incluso tirarte de la vivienda.

 Si los herederos te han indicado una nueva manera de pagar el alquiler o una nueva cuenta donde ingresar las cuentas, debería solicitar una acreditación por escrito de que está legitimado para cobrar el alquiler.

 Ten en cuenta que existen varios herederos, te podría estar reclamando alguien que no los represente o que no tenga participación sobre la vivienda. Sin embargo, el Código Civil protege a quién paga al titular aparente. No es necesario que hagas una gran investigación, simplemente basta con que el supuesto heredero se identifique y documente de algún modo que tiene derecho a cobrar la renta para que tú quedes liberado de su obligación de pago.

¿Pueden vender la vivienda los nuevos propietarios?

 Por supuesto, los herederos van a tener derecho a vender la vivienda. Sin embargo, esta transacción no te puede privar del derecho de ocupar la mientras el contrato sigue en vigor. Al menos si este se ha firmado después del 6 de marzo de 2019. Para estos casos, el art. 14 LAU determina que la transmisión de la vivienda supone una subrogación, es la figura del arrendador.

 Es decir, quien compre la vivienda será el nuevo propietario y, por tanto, será a quien deberás pagar las ventas. Pero el contrato de alquiler deberá seguir en vigor como si el propietario original siguiera vivo.

¿Tengo derecho de adquisición preferente si fallece el arrendador?

 Evidentemente, el derecho de adquisición preferente solo entra en juego en casos de compraventa. Por tanto, nada tiene que ver con la herencia.

 Otra cosa sería que los herederos, nuevos titulares, quieran vender la vivienda o local comercial. En este caso, es posible que tengamos derecho a ejercitar los derechos de tanteo y retracto. Para más información sobre esta materia, te invitamos a consultar nuestro artículo sobre el tanteo y retracto en el alquiler.

 También puedes consultar qué dice la ley al respecto en el art. 25 LAU y el art. 31 LAU.

¿Y qué pasa si el fallecido es el arrendatario?

 La Ley de Arrendamientos Urbanos incluye algunas previsiones para el caso de que el inquilino fallezca durante la vigencia del contrato de alquiler. Básicamente, se trata instituciones de protección a la familia o al negocio familiar.

 Siempre que se cumplan los requisitos establecidos en la norma, las personas señaladas tendrán derecho a ocupar la posición que el inquilino original tenía en el contrato de arrendamiento. La única formalidad exigida será notificar ciertos requisitos al propietario derecho que da origen a la subrogación y de la voluntad de ejercitar este derecho.

 Transcurrido cierto plazo sin haber comunicado la voluntad de subrogarse, el arrendador podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento.

Fallecimiento del arrendatario en viviendas

 El art.16 LAU se destina a la muerte del arrendatario en el caso de alquileres para uso de vivienda. Ante estas situaciones se permite que determinadas personas pueden subrogarse en el contrato. Es decir, algunos familiares cercanos tendrán derecho a ocupar la posición que tenía el arrendatario. Lo que significa que el contrato de alquiler seguirá en vigor pero con un nuevo inquilino.

 Tienen derecho a subrogarse en la posición del arrendatario fallecido:

  •  Su cónyuge si en el momento de fallecimiento convivían.
  •  La persona que haya convivido con el inquilino en una relación análoga a la conyugal, durante al menos 2 años antes del fallecimiento. Bastará la mera convivencia si han tenido hijos en común.
  •  Los descendientes del arrendatario que estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela hubieran convivido con él durante los dos años anteriores. También los ascendientes y hermanos, qué hubieran convivido durante idéntico plazo.
  •  Cualquier otra persona, siempre que tenga reconocida una discapacidad igual o superior al 65%, haya convivido con el inquilino durante los dos años anteriores y guarde una relación de parentesco hasta el tercer grado.

 Normalmente, esta subrogación se decidirá por acuerdo entre los interesados. Si no hubiera acuerdo, se seguirá el orden expuesto para determinar quién tendrá derecho a ocupar la vivienda. Existen algunas normas recogidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos para resolver eventuales conflictos.

 Por último, mencionar que si en el plazo de tres meses desde el fallecimiento del arrendatario el propietario no ha recibido una notificación de subrogación, se extinguirá el contrato de alquiler.

Fallecimiento del arrendatario en locales comerciales

 En el caso del alquiler de locales de negocio, el fallecimiento del arrendatario se regula en el art. 33 LAU. Conforme a este artículo, cuando el arrendatario ejercitar a una actividad empresarial o profesional en el local, sus herederos o legatarios pueden subrogarse en sus derechos y obligaciones siempre que continúen con el ejercicio de tal actividad.

 Es decir, la Ley de Arrendamientos Urbanos permite la continuidad del contrato de alquiler siempre que existan sucesores que continúan con la actividad de la que viene asociado.

 Eso sí, para que la subrogación sea válida se tendrá que notificar por escrito al arrendador. Esta notificación se realizará dentro de los dos meses siguientes a la fecha de fallecimiento del arrendatario original.

Conclusión: ¿qué ocurre con el alquiler si fallece el propietario o el inquilino?

 En conclusión, el fallecimiento del arrendador no suele tener efectos sobre el contrato de alquiler, pues simplemente cambiará el titular y el inquilino tendrá que pagar las rentas al heredero que corresponda. Más problemático puede ser el caso en que el arrendador original no fuera el propietario sino el usufructuario, ya que se podría perder el derecho de alquiler.

 En el caso del fallecimiento del arrendatario, la LAU establece alguna medida de protección en favor de familiares y allegados. Básicamente, establece un catálogo de personas qué, bajo determinadas circunstancias, podrían ocupar la figura del inquilino, haciendo que persista el contrato de alquiler.

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