LAU

¿Cuál es la diferencia entre renovación y prórroga en un contrato de arrendamiento?

A menudo se utilizan indistintamente los términos renovación y prórroga al referirnos a un contrato en general, y a un contrato de arrendamiento en particular. Tanto en la calle, en nuestras conversaciones diarias, como en Internet e incluso en publicaciones especializadas, estos términos a veces se emplean como sinónimos, cuando en realidad no lo son.  De hecho, las consecuencias de encontrarnos frente a una renovación de contrato son muy diferentes de las que se derivan de una prórroga, y no aclarar bien los términos en nuestras relaciones contractuales puede provocar malentendidos e incluso perjuicios no esperados para las partes. A continuación, vamos a ver qué se entiende por renovación y por prórroga de un contrato en el ámbito concreto de los contratos de alquiler de vivienda. 

¿En qué consiste la renovación del contrato de alquiler?

Ni la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), ni el Código Civil (CC) recogen este término, así que tenemos que acudir a otras fuentes para aclarar su significado. El Diccionario de la Real Academia Española de la Lengua (DRAE) contempla varias acepciones para este término, y en todas ellas prima la idea de sustituir algo viejo por algo nuevo, hacer algo nuevo.

  • “Hacer como de nuevo algo, o volverlo a su primer estado.”
  • “Remudar, poner de nuevo o reemplazar algo.”
  • “Sustituir una cosa vieja. o que ya ha servido, por otra nueva de la misma clase”
  • “Dar nueva energía a algo, transformarlo.”

Renovación implica, por tanto, la idea de existencia o de realización de algo nuevo, dejando atrás lo que se tenía y se venía usando. La renovación, aplicada a los contratos, supone crear un nuevo contrato entre las mismas partes cuando ya ha expirado el contrato anterior. Con la renovación, se revisan las condiciones del contrato que se estaban aplicando y se añade algo nuevo, o se modifica lo que había. La renovación tiene su sentido en la idea de que las partes estaban satisfechas con la relación contractual y desean continuar su vínculo legal, si bien dándose la oportunidad de adaptar las condiciones a la nueva relación contractual. Es decir: la renovación da lugar a un contrato nuevo, donde previsiblemente se mantendrán algunas de las condiciones del contrato expirado, pero donde se incluirá algo nuevo o se modificará alguna cláusula por acuerdo de las partes. En el ámbito de los arrendamientos de vivienda, la renovación solo tiene cabida cuando ya han transcurrido los plazos legales de prórroga obligatoria y prórroga tácita (que son las únicas figuras contempladas por la LAU), además de haberse agotado la posibilidad de la tácita reconducción (por aplicación del Código Civil). Veamos qué significan estos otros conceptos.

¿Qué es una prórroga del contrato de alquiler?

También es necesario acudir al DRAE para encontrar una definición del término. El diccionario se refiere a la prórroga como: “Continuar, dilatar, extender algo por un tiempo determinado.” De su utilización en las leyes, también se puede deducir esa idea de prolongación de los efectos de algo ya existente. Por tanto, la prórroga supone continuar el contrato que estaba vigente, con todas sus condiciones y cláusulas, frente a la renovación, que implica una modificación de sus términos o la sustitución por algo nuevo. En el ámbito de los contratos de alquiler, la ley prevé mecanismos por los cuales el contrato se extenderá automáticamente con las mismas condiciones, prolongando su duración, si el arrendatario o cualquiera de las partes, según el caso, no han manifestado su voluntad en contra de que esto suceda. La LAU se refiere a la prórroga en sus artículos 9.1 y 10, distinguiendo entre dos tipos de prórroga: la prórroga obligatoria (artículo 9.1) y la llamada prórroga legal tácita (artículo 10). Es importante no confundir esta última con la tácita reconducción, ya que son conceptos distintos.

¿En qué consiste la prórroga obligatoria del contrato de alquiler?

En el caso de los alquileres de vivienda, la ley trata de garantizar cierta seguridad jurídica sobre todo al arrendatario, dadas las especiales condiciones que concurren en este tipo de contratos. Así, se fija como plazo mínimo para un contrato de arrendamiento de vivienda el de 5 años, y se asegura que transcurra sin cambios ni sobresaltos para el arrendatario utilizando el mecanismo de la prórroga obligatoria. El artículo 9 de la LAU establece que las partes tienen libertad para pactar la duración del arrendamiento, pero, a continuación, impone una prórroga obligatoria para el caso de que dicha duración fuera inferior a 5 años.  Así, si llegado el vencimiento del contrato, el inquilino no comunica al arrendador (con un mínimo de 30 días de antelación) su voluntad de no continuar con el arrendamiento, el contrato se prorrogará por periodos anuales hasta completar el plazo de 5 años. En el caso de que el arrendador sea persona jurídica, opera el plazo de 7 años en lugar de 5. Como se trata de una prórroga (recordemos que no es lo mismo que una renovación), las condiciones aplicables al nuevo plazo serán las mismas que se venían aplicando. Como característica más destacable en este tipo de prórroga, observamos que la decisión de continuar o no continuar recae exclusivamente sobre el arrendatario o inquilino, que goza por tanto de mayor protección en la relación contractual.

¿En qué consiste la prórroga legal tácita del contrato de alquiler?

La LAU contempla la llamada prórroga legal tácita en su artículo 10, para el caso de que el tiempo del arrendamiento ya hubiera completado el plazo de 5 años. En virtud de este mecanismo de prórroga, el contrato podrá extenderse por espacio de hasta 3 años más, manteniendo las mismas condiciones que se pactaron desde el principio. La prórroga se hará efectiva por plazos anuales hasta completar el plazo total de 3 años, y los requisitos para que resulte aplicable la prórroga legal tácita son los siguientes:

  • Que ninguna de las partes haya notificado a la otra su voluntad de no continuar (la ley dice “de no renovar”, utilizando erróneamente el concepto, lo que contribuye a crear confusión). Para ello, el arrendador dispone de un plazo de 4 meses de antelación a la fecha de vencimiento del contrato (o de la prórroga obligatoria, en su caso), mientras que el plazo para el arrendatario es de 2 meses.
  • Que, al término de cualquiera de las anualidades, el inquilino no haya manifestado al arrendador, con un mes de antelación, su voluntad de no prorrogar (nuevamente se usa el término “renovar”). Vemos que, dentro del plazo total de 3 años que la ley prevé para esta nueva prórroga legal tácita, se vuelve a dejar en manos del arrendatario exclusivamente la facultad de terminar el contrato.

Además, en el mismo artículo 10 de la LAU se prevén otros casos especiales en los que el contrato podrá prorrogarse nuevamente por solicitud del arrendatario, como son la vulnerabilidad social o económica y la circunstancia de hallarse la vivienda en una zona de mercado residencial tensionado (artículo 10.2 y 3).

Entonces, ¿la prórroga y la tácita reconducción son lo mismo?

No, no son lo mismo. La prórroga es un mecanismo previsto expresamente en la LAU para garantizar unos periodos mínimos de vigencia del contrato de alquiler, siempre con el objetivo de proteger al arrendatario, que es la parte más débil de la relación. La tácita reconducción, en cambio, no está contemplada en la legislación específica establecida por la LAU, sino que se entiende posible por la aplicación supletoria del Código Civil a los contratos de arrendamiento. Así, el artículo 1566 prevé que el contrato pueda extenderse por un tiempo adicional, una vez agotadas las prórrogas previstas en la LAU, si el arrendatario continúa viviendo en la casa por un plazo de 15 días más sin que el arrendador se oponga.  De este modo, el tiempo del arrendamiento se renovará por plazos sucesivos consistentes en días, meses o años, según se haya fijado la renta del alquiler como diaria, mensual o anual. Algunas fuentes interpretan que la tácita reconducción da lugar a un nuevo contrato, que quedaría sujeto a partir de ese momento a los preceptos del Código Civil, y no a la LAU, como en la relación anterior.

¿Qué diferencias existen entre renovación y prórroga del contrato?

A modo de recapitulación, vamos a repasar las principales diferencias que existen entre ambas figuras legales:

  1. La renovación supone un reemplazo del contrato anterior por uno nuevo, modificando las condiciones que se venían aplicando, mientras que la prórroga es una extensión de la duración original del contrato, que se mantiene inalterable en sus cláusulas y condiciones.
  2. La ley no contempla expresamente la renovación del contrato de alquiler, mientras que para la prórroga establece dos tipos: la prórroga obligatoria y la prórroga tácita o prórroga legal tácita.
  3. En la renovación, se entiende que ambas partes tienen el mismo poder y se encuentran en un mismo nivel a la hora de negociar. En la prórroga del contrato de alquiler de vivienda, la ley trata de proteger al arrendatario, dándole más opciones para manifestar su voluntad de terminar o continuar el contrato.
  4. La ley prevé que funcione la prórroga de forma automática, mientras que la renovación precisa de una negociación previa entre los contratantes para añadir las cláusulas nuevas.

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