Desde un punto de vista puramente morfológico, desistir consiste en cesar o renunciar a algo que se había comenzado. Esta definición no dista mucho de un concepto genérico abordado desde una perspectiva jurídica ya que la facultad de desistimiento contractual es la que las partes tienen de dejar sin efecto un contrato sin necesidad de justificar alguna causa de ese desistimiento. Esto lo vemos mucho en el Derecho de Consumo. No obstante, si queremos profundizar en la figura legal del desistimiento, sus límites y condiciones de ejercicio, tendremos que centrarnos en el desistimiento en las distintas relaciones contractuales y procesales. En este artículo nos vamos a centrar en el desistimiento en el contrato de alquiler.
Regulación legal
El desistimiento en el contrato de alquiler encuentra su regulación en los artículos 9, 11, 12 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. La casuística abarca las siguientes circunstancias:
- Desistimiento por parte del arrendador.
- Desistimiento por parte del arrendatario.
- Desistimiento en contrato de arrendamiento en el que hay dos arrendatarios y uno desiste.
Desistimiento del contrato por el arrendador
Desde un punto de vista técnico el arrendador no tiene reconocido un derecho a desistir del contrato de arrendamiento. Esto no significa que el arrendador no pueda recuperar el inmueble pero se trata de una facultad de resolución del contrato de arrendamiento si se dan determinados condicionamientos.
El artículo 9 regula el plazo mínimo en el que el arrendador está obligado a respetar el arrendamiento. En concreto fija un plazo de 5 años de duración mínima del arrendamiento. Pero como excepción a ese plazo mínimo el arrendador podrá recuperar la vivienda antes si se dan los siguientes requisitos:
- Qué alenos haya transcurrido un año desde la formalización del contrato.
- Qué el arrendador sea persona física.
- Qué se haya hecho constar expresamente en el contrato lo siguiente la necesidad que puede tener el arrendador de ocupar la vivienda antes del plazo mínimo de 5 años. Esta necesidad solo se puede concretar en la recuperación de la vivienda se destine a vivienda permanente:
- Para sí.
- Para sus familiares de primer grado de consanguinidad o adopción.
- O para su cónyuge en casos de separación o divorcio
Por lo tanto más que un desistimiento en sí, es una facultad de recuperar la vivienda que ha de materializarse a través de comunicación escrita al arrendatario con una antelación de dos meses a la fecha en que se vaya a necesitar la vivienda, y explicitando de entre las indicadas, las causas que motivan dicha recuperación.
Entregada la vivienda en base a esta facultad, si finalmente no se destinare a las necesidades indicadas el arrendatario puede exigir ser repuesto en la posesión y una indemnización equivalente a un mes de renta por cada año que reste por cumplir el plazo mínimo.
Desistimiento por parte del arrendatario
El arrendatario si puede desistir unilateralmente del contrato de arrendamiento, sin necesidad de alegar o invocar causa alguna. Este desistimiento está previsto en el artículo 11 de la LAU, y para que pueda ejecutarse se fijan los siguientes requisitos:
- Que hayan transcurrido 6 meses del arrendamiento.
- Qué se comunique al arrendador la voluntad de desistir con una antelación de 30 días.
En este punto cabría preguntarse si el desistimiento es gratuito para el arrendatario. En este sentido, la Ley permite a las partes pactar una indemnización a favor del arrendador, de un mes de renta por cada año que reste por cumplir del plazo del contrato. Si nada se dice, no habrá lugar a indemnización alguna, salvo lo referente a posibles destrozos y daños en el inmueble.
Desistimiento en contrato de arrendamiento en el que hay dos arrendatarios y uno desiste
No es extraño que el contrato de arrendamiento se formalice con más de un arrendatario. Esta frecuencia se da en los casos en los que se suscribe un contrato de arrendamiento con un matrimonio. El artículo 12 de la LAU prevé que sucede en los casos en que uno desiste pero el otro cónyuge está interesado en seguir con el arrendamiento, casos en los que se produce la quiebra del derecho y deber de convivencia que preside toda relación matrimonial. En estos casos puede que el contrato se haya firmado por ambos o solo por uno de los cónyuges. Es habitual indicar en los contratos de arrendamiento que el destino del mismo es la de vivienda del titular y de su familia, lo que significa que se puede considerar que el arrendatario no actúa solo por sí, sino también en interés de su familia.
Entonces vemos dos tipos de casos:
- ¿Qué pasa si se separan y quién firmó el arrendamiento quiere desistir sin consentimiento del cónyuge? La LAU establece que el arrendamiento puede continuar con el otro cónyuge. Para ello el arrendador podrá requerir al cónyuge para que se manifieste al respecto. Si nada dice, el contrato terminará.
- Si el arrendatario abandona la vivienda sin comunicar desistimiento en ese caso el cónyuge puede continuar si lo comunica al arrendador en el plazo de un mes.
En general nos referimos como caso tipo el de un matrimonio que cesan en su convivencia pero esto es aplicable a parejas de hecho registradas o no registradas y a convivientes con una relación de afectividad análoga siempre que dichas relaciones tengan una antigüedad mínima de dos años, salvo que tengan al menos un hijo en común, en cuyo caso no es necesario acreditar esa antigüedad.
Por último, si hay dos arrendatarios que conviven pero no son pareja ni tienen relación sentimental habrá que estar a lo que diga el contrato. Como es probable que no diga nada si uno desiste puede arrastrar al otro puesto que no se podrá obligar al arrendador a mantener el arrendamiento con un solo inquilino puesto que quizá con uno solo no vea garantizadas sus expectativas de cobro de la renta. Por lo tanto habrá que negociar con el arrendador para que permita continuar el arrendamiento con el inquilino que no desiste.