Del contrato de arrendamiento se derivan una serie de derechos y obligaciones, tanto para el arrendador como para el arrendatario. En este post vamos a centrarnos en el caso del arrendatario.
¿Cuáles son los derechos del arrendatario?
En cuanto a los derechos de los que goza el arrendatario, se trata de los siguientes:
Derecho a disfrutar de la vivienda en las adecuadas condiciones de habitabilidad
El arrendador deberá garantizar en todo momento que la vivienda cumple las condiciones necesarias para poder ser destinada el uso convenido, conforme al artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el artículo 1554 del Código Civil (CC).
Derecho de compensación por los gastos causados por las obras necesarias
El arrendatario tiene derecho a ser resarcido de los gastos ocasionados como consecuencia de las obras de reparación que haya realizado por su cuenta, cuando estas excedan de las pequeñas reparaciones derivadas del uso cotidiano (artículo 21.3 de la LAU).
Derecho de adaptación de la vivienda
El arrendatario puede realizar las obras o actuaciones necesarias para adaptar la vivienda a la discapacidad o limitación por edad de cualquiera de las personas que vivan en ella, siempre que lo notifique previamente al arrendador (artículo 24.1 de la LAU).
Al término del contrato, deberá reponer la vivienda a su estado original si el arrendador así lo requiere (artículo 24.2 de la LAU).
Derecho de adquisición preferente
Asimismo, el arrendatario, siempre que sea además ocupante de la vivienda, tiene derecho a adquirir de manera preferente la vivienda en caso de que se ponga a la venta (artículo 25.1 de la LAU), si bien se trata de un derecho renunciable (artículo 25.8 de la LAU).
Este derecho se divide en dos:
- Derecho de tanteo. En virtud de este derecho, el arrendatario debe ser notificado fehacientemente por el arrendador de su intención de vender la vivienda, tras lo cual el arrendatario dispondrá de un plazo de caducidad de 30 días para presentar su oferta de compra (artículo 25.2 de la LAU).
- Derecho de retracto. Cuando se hubiera producido la venta de la vivienda sin haberlo notificado al arrendatario, o sin haber cumplido los requisitos legales para ello, el arrendatario podrá reclamar para sí la vivienda reembolsando al arrendador el precio obtenido en la venta y demás gastos asociados a la operación (artículo 25.3 de la LAU). El plazo para hacer efectivo este derecho será igualmente de 30 días, a contar desde la notificación fehaciente de las condiciones en que se realizó la venta. Si la vivienda se alquiló junto a otros objetos accesorios a ella, el arrendatario, en caso de optar por el derecho de adquisición preferente, deberá hacerlo también sobre todos ellos.
¿Cuáles son los deberes del arrendatario?
Respecto a los deberes del arrendatario, se diferencian los siguientes:
Deber de pago de la renta
El arrendatario está obligado, en primer lugar, a pagar la renta establecida por las partes en el contrato de arrendamiento de vivienda, y a hacerlo en el plazo estipulado, así como en el lugar y por el medio que haya acordado con el arrendador (artículo 1555 del CC).
Deber de mantenimiento del inmueble
También deberá hacerse cargo de los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble (servicios, tributos, etc.), si así se ha pactado entre las partes (artículo 20.1 de la LAU).
Deberes general de conservación
El artículo 21 y siguientes de la LAU imponen al arrendatario otras obligaciones relacionadas con el deber general de conservación del inmueble, que en todo caso deberá destinar al uso normal de vivienda para el que ha sido arrendado.
De este deber general de conservación se derivan distintas obligaciones para el arrendatario:
Deber de realizar reparaciones menores en la vivienda
El arrendatario deberá reparar, a su costa, los pequeños desperfectos que se originen en la vivienda por el desgaste debido al uso ordinario (artículo 21.4 de la LAU).
Determinar qué es una reparación menor y qué no es una cuestión controvertida, que suele provocar problemas entre arrendatario y arrendador, ya que el propio arrendador también está obligado a efectuar las reparaciones necesarias para garantizar la habitabilidad del inmueble. A menudo, son los tribunales los que deben dirimir el asunto.
Deber de comunicar al arrendador la necesidad de realizar reparaciones
En caso de que las reparaciones necesarias para el adecuado mantenimiento de la vivienda excedan de las señaladas en el punto anterior, el arrendatario deberá comunicar al arrendador la necesidad de hacerlas (artículo 21.3 de la LAU)
Esta comunicación se hará en el plazo más breve posible, y el arrendatario deberá permitir al arrendador la verificación directa del estado de la vivienda con el fin de comprobar su necesidad y autorizar que se lleven a cabo.
En caso de que se trate de reparaciones urgentes, precisas para evitar un daño inminente, no será necesario recibir la autorización del arrendador, pero sí habrá de comunicárselo. Además, el arrendatario tendrá derecho en este caso a ser reintegrado de los gastos ocasionados.
Deber de soportar la ejecución de las obras
Como consecuencia de lo anterior, el arrendatario deberá soportar los trabajos de reparación que sean precisos, y que no se puedan posponer hasta la finalización del contrato de arrendamiento (artículo 22.1 de la LAU).
Si, como consecuencia de dichos trabajos, el arrendatario se viera privado de una parte de la vivienda durante un plazo superior a 20 días, tendrá derecho a una reducción proporcional de la renta.
Deber de responder del deterioro o pérdida de la vivienda
El Código Civil (artículos 1563 y 1564) impone al arrendatario la obligación de responder del deterioro o pérdida de la vivienda provocados por causa imputable a él.
Igualmente habrá de responder si el deterioro o pérdida han sido causados por personas convivientes con él.
Esto es así por la obligación del arrendatario de usar la vivienda en una forma adecuada a su naturaleza, y devolverla al término del contrato en el estado en que la recibió.