En un contrato de arrendamiento de vivienda, el arrendador tiene como principal derecho el de recibir la renta estipulada en el plazo, forma y lugar convenidos.
Por otro lado, su obligación principal es la de ceder el uso de la vivienda al arrendatario y garantizar las condiciones de habitabilidad que permitan disfrutar de ella pacíficamente, realizando para ello las reparaciones necesarias.
De estos derechos y obligaciones principales se derivan otros que están contemplados en el artículo 21 y siguientes de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, subsidiariamente, en el artículo 1546 y siguientes del Código Civil.
Veamos uno por uno los derechos y obligaciones que afectan al arrendador:
¿Qué derechos tiene el arrendador?
Al arrendador le asisten los siguientes derechos:
Recuperar la vivienda en el estado en que la entregó
A lo largo de la duración del contrato de arrendamiento, el arrendatario puede haber realizado obras que alteren la configuración de la vivienda o que la adapten a las personas con discapacidad o de edad avanzada que vivan en ella.
Previamente a su ejecución, el arrendador deberá dar su consentimiento por escrito.
Una vez finalizado el contrato, el arrendador tiene derecho a exigir que la vivienda se restituya a su estado original. Si, por el contrario, prefiere mantener las obras realizadas, no tendrá la obligación de compensar económicamente al arrendatario por ellas.
Resolver el contrato por incumplimiento
Como en todo contrato, las partes tienen la facultad de resolverlo en caso de incumplimiento. Así, el arrendador podrá resolver el contrato de arrendamiento en los siguientes casos:
- Falta de pago de la renta o de cualquier otra cantidad cuyo pago corresponda al arrendatario.
- Falta de pago de la fianza.
- Subarriendo o cesión no consentidos por él.
- Daños en la vivienda o ejecución de obras no autorizadas.
- Realización de actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas en la vivienda.
- Cuando la vivienda no esté siendo destinada al uso convenido en el contrato.
¿Qué obligaciones tiene el arrendador?
Los deberes del arrendador son los siguientes:
Exigir una fianza
Esta condición, que podría verse más como un derecho del arrendador, es en realidad una obligación para él.
Así lo establece el artículo 36.1 de la LAU, que también fija como cuantía mínima la de una mensualidad:
1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
El arrendador deberá devolver la fianza al arrendatario una vez finalizado el contrato (si no hay motivo para descontar gastos ocasionados por la necesidad de reparaciones en la vivienda), y al importe habrá que sumar los intereses de demora si transcurre más de un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya hecho efectiva su devolución.
Realizar las reparaciones necesarias
El arrendador debe garantizar que la vivienda reúna en todo momento las condiciones adecuadas de habitabilidad, para que el arrendatario pueda disfrutar de ella y usarla en la forma convenida.
Para ello, el arrendador debe realizar en la vivienda las obras de reparación necesarias que excedan de aquellas obras menores que sean responsabilidad del arrendatario.
Si las obras se prolongaran por un plazo superior a 20 días, privando al arrendatario de parte de la vivienda, el arrendador deberá reducir la renta de forma proporcional.
Excepcionalmente, el arrendador quedará liberado de la obligación de reparación en caso de destrucción de la vivienda por causa no imputable a él.
Notificar al arrendatario antes de realizar obras de mejora
Se entiende por obras de mejora aquellas que no son estrictamente necesarias para el mantenimiento de la vivienda. Estas obras podrán llevarse a cabo, y el arrendatario deberá permitirlas, siempre que su ejecución no se pueda posponer hasta después de la finalización del contrato de arrendamiento.
En este caso, el arrendador deberá notificar por escrito al arrendatario al menos 3 meses antes de acometerlas, e informarle de la naturaleza de la obra, coste, inicio y duración.
Notificar la intención de vender la vivienda
Con objeto de que el arrendatario pueda ejercitar su derecho de adquisición preferente, el arrendador deberá notificarle fehacientemente su intención de enajenar la vivienda.
Esta notificación habrá de hacerse por escrito y con 30 días de antelación a la puesta en venta del inmueble. Además, deberá incluir el precio de venta y demás condiciones esenciales para la transmisión.
El arrendatario podrá entonces ejercitar el derecho de tanteo sobre la venta. Si no se le notificara en tiempo y forma, y la venta de la vivienda se hiciera efectiva, el arrendatario tendrá la facultad de ejercitar su derecho de retracto.