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Derecho de tanteo y retracto en el alquiler: claves legales

El derecho de tanteo y retracto en el alquiler es un derecho de adquisición preferente. Es decir, permite al sujeto activo comprar el inmueble con preferencia a otras personas, al mismo precio.

La diferencia entre uno y otro se encuentra en el momento de su ejercicio. Así, el derecho de tanteo consiste en que el vendedor, antes de transmitir la propiedad a un comprador, debe informar a quien ostente este derecho. Quien tiene derecho de tanteo podrá pagar la cantidad que haya ofrecido el comprador y quedarse con el bien.

Por su parte, el derecho de retracto permite a quien lo ostenta interrumpir o revertir una compraventa. En este caso, la compraventa ya se ha realizado, pero cuando quien tiene derecho de retracto conozca la operación y sus condiciones (particularmente el precio) podrá abonar el precio para quedarse con el bien.

El derecho de tanteo y retracto (o más bien, los derechos de tanteo y retracto) es muy importante en los alquileres. Y es que el arrendatario tiene un derecho de adquisición preferente frente a terceros sobre el inmueble. Lo que no debería extrañarnos, pues la edificación que se pretende transmitir no deja de ser su vivienda o lugar de trabajo.

Los derechos de tanteo y retracto en el alquiler

El alquiler es una de las figuras jurídicas que permiten una solución alternativa al problema habitacional generado por la gran dificultad que tienen muchas personas para el acceso al crédito hipotecario para la adquisición de vivienda habitual.

Cuando una persona o una familia ocupa una vivienda en régimen de alquiler, la pregunta que muchos se hacen es si con el paso del tiempo, por el mero hecho de la ocupación de la vivienda, se genera algún derecho a su adquisición del pleno dominio y propiedad. Realmente, mientras dure el arrendamiento el inquilino no puede obligar a la Propiedad a venderle o transmitirle el inmueble a no ser que se haya pactado una opción de compra. Sin embargo, la Ley  29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) reconoce al inquilino un derecho de adquisición preferente si el propietario se plantea enajenar el inmueble objeto de arrendamiento a un tercero. Este derecho tiene dos manifestaciones: el derecho de tanteo y el derecho de retracto.

El derecho de tanteo y retracto del alquiler son derechos de adquisición preferente reconocidos expresamente en los artículos 25 y 31 de la LAU. Además el preámbulo de la propia Ley se refiere a estas figuras como un mecanismo que promueve el aumento de las posibilidades del inquilino de permanecer en la vivienda. No obstante, la propia Ley reconoce la posibilidad de su renuncia expresa al derecho de tanteo y retracto del inquilino, como veremos más adelante. 

A continuación vemos las particularidades del tanteo y el retracto en la LAU.

Derecho de tanteo

La nota característica del derecho de tanteo es el momento de su ejercicio. Este tiene lugar en el plazo de 30 días posteriores en que la propiedad le  notifique su intención de vender la vivienda.  En dicha notificación se indicarán las condiciones en que se producirá la enajenación, principalmente el precio de venta en que se haya proyectado.

Derecho de retracto arrendaticio

El derecho de retracto opera sobre la propia transmisión una vez efectuado. Alguna sentencia ha manifestado que invalida la transmisión. Otras entienden que altera los elementos personales de la misma. Como en muchos casos no es posible ejercer el derecho de tanteo porque el arrendador no notifica a su inquilino la próxima formalización de la enajenación del inmueble, o bien la notificación no se ha realizado con los requisitos legalmente exigidos, la Ley permite el retracto una vez transmitido el mismo y conocida esta circunstancia por el arrendatario. De este modo podrá  ejercer su derecho a colocarse en la posición de comprador, en las mismas condiciones que el tercero con quien la propiedad haya realizado la compraventa.

Condiciones de ejercicio del retracto en la LAU

La LAU establece un plazo de 30 días naturales para el ejercicio del derecho, siendo el dies a quo (momento de inicio) del cómputo del plazo el día en que el adquirente notifique fehacientemente al inquilino la transmisión. La notificación del adquirente ha de reunir las siguientes características:

  • Debe ser fehaciente por mecanismo que deje constancia de la recepción por parte del arrendatario. En este sentido la jurisprudencia admite como notificaciones fehacientes las realizadas por conducto notarial, mediante personación y entrega de la correspondiente acta notarial de notificación. También lo son los burofax con acuse de recibo contenido. Algunos tribunales admiten los telegramas.
  • Debe informarse de la adquisición del inmueble arrendado.
  • Además, debe especificar las condiciones esenciales de la adquisición.
  • Se facilitará copia del título de adquisición.

Mientras no se produzca esta notificación el plazo de caducidad no empezará y el derecho de retracto debe mantenerse. Debemos apuntar que hay jurisprudencia que afirma que si el arrendatario tuvo conocimiento de la transmisión y de las condiciones de la misma, se puede considerar ese momento, si se prueba ese conocimiento,  como el inicio del cómputo del ejercicio del derecho.

Desde un punto de vista de derecho inmobiliario registral cabe significar que  la transmisión del inmueble arrendado solo se inscribirá si se acredita el cumplimiento de las notificaciones prevenidas para cada caso, según las formalidades que marca la Ley. De lo contrario, la transmisión no se inscribirá en el Registro el cual emitirá nota de calificación suspendiendo la inscripción.

Hay que recordar que la inscripción en el Registro de la Propiedad no es traslativa del dominio, sino declarativa, por lo que es posible transmitir la propiedad sin inscribir la transmisión.

Casos en que el arrendatario no tiene preferencia en la adquisición

Este derecho de  tanteo y retracto del alquiler no siempre tiene prioridad. La LAU nos aporta las siguientes situaciones en las que el inquilino no tiene preferencia:

  • Uno cuando el derecho de adquisición preferente sea el reconocido convencionalmente a favor del codueño del inmueble arrendado.
  • Otro, cuando haya otro derecho de adquisición preferente reconocido a tercero, inscrito en el Registro de la Propiedad.

A esto se le puede añadir el supuesto de renuncia por parte del arrendatario.

Casos de transmisión donde no opera el derecho de adquisición preferente 

Del mismo modo, la Ley fija una casuística en que no se puede invocar el ejercicio de tanteo o retracto en una transmisión del inmueble arrendado:

  • Cuando el inmueble se enajene conjuntamente con el resto de entidades independientes del edificio en que se integra.
  • Cuando un mismo comprador adquiera de los distintos propietarios de forma conjunta, todos los elementos privativos de la edificación.

Renuncia de derechos de tanteo y retracto

El derecho de tanteo y retracto en el alquiler no son derechos irrenunciables. La Ley permite que el arrendatario renuncie expresamente a los mismos. Lo cual significa que, a sensu contrario, si nada se prevé contractualmente, estos derechos estarán vigentes y pueden ser ejercidos por el arrendatario. Por tal motivo es habitual incluir en los contratos de arrendamiento una cláusula de renuncia al derecho de tanteo y retracto, de tal forma que el inquilino nada podrá reclamar en caso de venta del inmueble.

La finalidad es que el arrendador pueda vender libremente la vivienda a quien decida sin la incertidumbre que genera la existencia de la posibilidad del ejercicio de estos derechos. 

Recursos de utilidad

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