La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) contempla el derecho del arrendatario a adquirir la propiedad de la vivienda en la que vive de alquiler, en caso de que el arrendador decida venderla. Se trata de un derecho renunciable y que prevalece sobre el de cualquier otra persona, a excepción de un posible copropietario de la vivienda, en caso de existir, o de cualquier retracto convencional que figure inscrito en el Registro de la Propiedad en el momento de celebrarse el contrato de arrendamiento.
Condiciones para ejercitar el derecho de adquisición preferente
Es preciso puntualizar que, para poder ejercitar el derecho de adquisición preferente, el arrendatario debe ser además ocupante del inmueble, ya que se trata de proteger el derecho de aquellos que tienen necesidad de una vivienda, y, por tanto, de vivir en ella (Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de mayo de 1985).
No obstante, desde la entrada en vigor del RD-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, “el arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes” (artículo 7 de la LAU).
De ello se deduce que basta con que sea ocupante de la vivienda alguna de las personas mencionadas. Por otro lado, en caso de que el contrato de arrendamiento se extienda sobre otros objetos accesorios a la vivienda, el arrendatario no podrá limitarse a ejercitar su derecho de adquisición preferente únicamente sobre la vivienda. El derecho de adquisición preferente está recogido en el artículo 25 de la LAU, y se traduce en dos opciones o derechos diferenciados: el derecho de tanteo y el derecho de retracto.
En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes. Artículo 25.1. de la Ley de Arrendamientos Urbanos
Derecho de tanteo
El derecho de tanteo supone para su titular la facultad de adquirir una cosa con preferencia a otras personas. En el ámbito de los arrendamientos urbanos, este derecho otorga al arrendatario una preferencia en la adquisición de la vivienda en el caso de que el arrendador decida ponerla a la venta.
Los requisitos para ejercitar este derecho son los siguientes:
- El propietario debe notificar fehacientemente al arrendatario su intención de vender la vivienda, además de comunicarle el precio de venta y demás condiciones establecidas para la compraventa.
- El arrendatario deberá ejercitar su derecho de tanteo en el plazo máximo de 30 días desde la notificación. También deberá realizarse el pago del precio en este mismo plazo.
- La venta habrá de hacerse efectiva en el plazo de caducidad de 180 días naturales desde la notificación. En caso contrario, el propietario deberá realizar una nueva notificación antes de un nuevo intento de venta.
Derecho de retracto
La diferencia entre notificar y no notificar al arrendatario la intención de enajenar la vivienda supone pasar del derecho de tanteo al derecho de retracto. El derecho de retracto permite al arrendatario adquirir la vivienda que ya ha sido transmitida, y por el mismo precio que el comprador ha pagado por ella.
¿Cuándo puede el arrendatario ejercitar su derecho de retracto?
El arrendatario podrá hacer valer este derecho en los siguientes casos:
- Cuando no se le ha notificado la venta.
- Si en la notificación se omitió alguno de los requisitos exigidos.
- Cuando el precio pagado efectivamente resultara inferior al anunciado, o las restantes condiciones fueran menos onerosas.
Condiciones para el retracto
El arrendatario dispone de un plazo de caducidad de 30 días para ejercitar el derecho de retracto. Este plazo se cuenta desde la notificación fehaciente que le transmita el adquirente de la vivienda en la que figuren las condiciones en que se ha realizado la compraventa.
La notificación podrá consistir en la entrega de la copia de la escritura pública o del documento en el que se haya formalizado. Para ejercitar el derecho de retracto, el arrendatario deberá reembolsar al comprador el precio de la venta y demás gastos accesorios a la venta o en que haya incurrido el comprador, siempre que fueran necesarios y útiles.
Excepciones al derecho de adquisición preferente
En caso de que en el inmueble exista más de una vivienda, hay algunos supuestos en los que no resulta de aplicación este derecho:
- Cuando la vivienda se venda conjuntamente con las demás viviendas o locales que forman parte del mismo inmueble y son también propiedad del arrendador.
- Cuando distintos propietarios vendan conjuntamente todas las viviendas o locales de un mismo inmueble a un solo comprador.
En ambos casos, se podrá establecer un derecho de tanteo y retracto en relación a la totalidad del inmueble y a favor del órgano que decida la Administración competente en materia de vivienda.
Si el arrendatario hubiera renunciado a su derecho a la adquisición preferente de la vivienda, el arrendador deberá notificarle su intención de vender el inmueble con una antelación mínima de 30 días a la formalización del contrato de compraventa.