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¿Qué ocurre con el contrato de arrendamiento si el propietario vende la vivienda?

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamiento Urbanos, otorga al inquilino de una vivienda una cierta protección de distintas situaciones que podrían alterar el disfrute pacífico de dicho derecho.

Así, en dicha ley se contemplan diferentes derechos por los que el nuevo comprador, bien deberá respetar el contrato de arrendamiento preexistente, bien verá relegado su derecho ante el propio arrendatario, quien podrá optar a la adquisición de la vivienda con preferencia a cualquier otra persona.

Si una vivienda tiene un contrato de arrendamiento vigente, ¿qué sucede si se vende?

Los derechos contemplados por la ley, como ya se ha apuntado, son los siguientes:

El arrendatario tiene derecho de adquisición preferente

En primer lugar, el artículo 25 de la LAU establece un derecho de adquisición preferente a favor del arrendatario.

Este derecho le faculta a ejercitar la opción de tanteo o retracto sobre la vivienda en caso de que el propietario decida venderla, y supone que el contrato de arrendamiento se extinga, debido a que el arrendatario se convierte en propietario de la vivienda.

En virtud del derecho de tanteo, el arrendador tiene la obligación de notificar fehacientemente al arrendatario su intención de enajenar la vivienda, dándole la oportunidad de adquirirla él mismo con preferencia a cualquier otro comprador.

Esta notificación deberá producirse en un plazo de 30 días naturales previo a la puesta en venta del inmueble. El arrendatario dispondrá de ese tiempo para ejercitar su derecho de tanteo.

Si la notificación no se produce antes de la venta efectiva de la vivienda, o bien se omite algún requisito exigido, o el precio pagado es inferior al anunciado, el arrendatario tendrá entonces el derecho de retracto sobre ella, y podrá reclamar la vivienda para sí abonando al adquirente el precio de venta y los demás gastos en que haya incurrido.

Para que el arrendatario pueda ejercitar su derecho de retracto, será necesario que el adquirente le notifique fehacientemente la venta, informándole, además, de las condiciones esenciales de la transacción.

Los derechos de tanteo y retracto tendrán preferencia sobre cualquier otro derecho similar, a excepción del retracto reconocido al copropietario de la vivienda o del que figure inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la celebración del contrato de arrendamiento.

La ley también contempla algunas excepciones a la aplicación del derecho de adquisición preferente en caso de que la venta afecte a la totalidad de las viviendas que forman parte de un mismo inmueble.

El derecho de adquisición preferente es un derecho renunciable por el arrendatario, y así se puede pactar entre las partes. En ese caso, solo existe el deber del propietario de informar al arrendatario de la futura venta con una antelación de treinta días naturales.

Si el arrendatario no desea ejercitar los derechos de tanteo y retracto, o bien hubiera renunciado a ellos al celebrar el contrato de arrendamiento, la venta de la vivienda tiene otros efectos:

El arrendatario tiene derecho a permanecer en la vivienda

El artículo 14 de la LAU prevé que el propietario pueda vender la vivienda, y protege al arrendatario de los efectos no deseados de la nueva situación.

Así, en virtud de este artículo, el comprador y nuevo propietario de la vivienda deberá respetar el contrato de arrendamiento preexistente, aunque con unos límites. La ley distingue dos situaciones: que el adquirente sea considerado tercero hipotecario por reunir los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, o que no lo sea.

Dicho artículo protege a aquellos adquirentes de buena fe que confían en el vendedor que aparece como legítimo propietario de un derecho real en el Registro de la Propiedad.

  • Si el plazo total del contrato de arrendamiento es inferior a 5 años (o 7, si el arrendador anterior fuera persona jurídica), el adquirente de la vivienda deberá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendador en todo caso.
  • Si el plazo total del contrato es superior a 5 años (o 7, en el caso mencionado) existen dos posible situaciones:
    • Si el comprador de la vivienda cumple los requisitos del artículo 34 de la LH, deberá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendador sólo durante los cinco primeros años de vigencia del contrato de arrendamiento (siete años si el arrendador anterior fuera persona jurídica). El anterior propietario deberá indemnizar al arrendatario por el plazo restante de arrendamiento no disfrutado. Si el comprador no reúne los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador por el plazo total del arrendamiento, incluso si este es superior a cinco años (siete en el caso de que el arrendador anterior fuera persona jurídica).

Cabe la posibilidad de que se hubiera pactado la extinción del arrendamiento en el supuesto de venta del inmueble. En ese caso, el nuevo adquirente solo tendrá que soportar el arrendamiento por el tiempo que reste hasta los 5 o 7 años, según corresponda.

Ley de Arrendamientos Urbanos

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