LAU

¿Cómo hacer un contrato de alquiler entre particulares?

Existe bastante libertad a la hora de celebrar un contrato de arrendamiento entre particulares, ya que la ley no exige demasiados requisitos para su validez.   La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), que es la norma que recoge la regulación específica sobre la materia, establece el principio general de libertad de forma, aunque con salvedades, ya que hay algunas cláusulas que, en caso de incluirse, deben constar por escrito. A continuación, vamos a analizar cómo hacer un contrato de alquiler de vivienda o de local comercial entre particulares con plena validez legal.

¿Cómo se hace un contrato de alquiler de vivienda entre particulares?

El Código Civil, que se aplica supletoriamente a la Ley de Arrendamientos Urbanos y a lo pactado por arrendador y arrendatario, establece que los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento de las partes (artículo 1258). El artículo 1278 refuerza esa idea al prever que “los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones necesarias para su validez”. Por tanto, la ley permite que dos personas celebren un contrato de arrendamiento plenamente válido en la forma que ellos prefieran, incluso verbal. Ahora bien: la LAU sí que prevé que algunas cláusulas deban plasmarse por escrito desde el primer momento.

Cláusulas que deben constar por escrito en un contrato de alquiler de vivienda

Dichas cláusulas son las siguientes:

  • Si el arrendador desea reservar la vivienda para su uso personal como vivienda permanente antes del transcurso de 5 años, para él o para sus hijos, sus padres, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, deberá hacerlo constar por escrito al inicio del contrato (artículo 9.3 de la LAU).
  • El pacto por el que las partes decidan que el inquilino se haga cargo de los gastos generales para el sostenimiento de la vivienda, y de sus servicios, tributos y cargas que no se puedan individualizar (y que, por ese motivo, suelen ser pagados por el arrendador) también deberá constar por escrito (artículo 20.1 de la LAU).

Forma de un contrato de alquiler de vivienda entre particulares

Como hemos visto, hay plena libertad de forma a la hora de celebrar un contrato de alquiler. Puede ser verbal, y, si es escrito, puede plasmarse en cualquier documento, sin ningún requisito especial. Sin embargo, nuestro ordenamiento jurídico busca dotar a las relaciones contractuales de cierta seguridad jurídica, y, por eso, la LAU prevé que arrendador y arrendatario puedan obligarse recíprocamente a formalizar el contrato por escrito (artículo 37). En ese caso, el mismo artículo 37 establece los datos que, como mínimo, deben constar en el contrato:

  • Identidad de las partes, arrendador y arrendatario.
  • Identificación del inmueble, con todos los detalles que sea posible.
  • La duración del contrato de alquiler.
  • La renta inicial. También debería incluir el importe de la fianza a la que obliga la ley, y cuyo importe no puede ser inferior al de una mensualidad de renta.
  • Cualquier otra cláusula que los contratantes deseen incluir, como las que hemos analizado en el apartado anterior, y que, por sí solas, pueden obligar a las partes a celebrar el contrato por escrito, ya que, si no, estas cláusulas no serían válidas.
  • Por supuesto, y aunque no se menciona en la ley, la firma de arrendador y arrendatario.
  • Por último, aunque tampoco lo prevé la ley, se suele incluir un inventario de los muebles y enseres que contiene la vivienda, y que también son objeto de alquiler.

Conviene recordar que no existe obligación de inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad, pero es una posibilidad para los contratantes y ofrece mayor garantía al inquilino a la hora de defender sus derechos frente a terceros, sobre todo en caso de que se produzca la venta de la vivienda. Para poder acceder a la inscripción registral, será necesario que el contrato conste en escritura pública notarial o, en su defecto, que el contrato privado se eleve a escritura pública (artículo 2 del Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos).

¿Cómo se hace un contrato de alquiler de local entre particulares?

La LAU regula tanto los arrendamientos de vivienda como los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, a los que se refiere en su artículo 3, que además incluye una enumeración no cerrada de algunos usos a los que se puede dedicar el inmueble objeto del contrato. El arrendamiento de local comercial, profesional o el destinado a cualquier otro uso se entiende incluido en este precepto. Los alquileres de este tipo de locales gozan de mayor libertad, ya que se rigen, en primer lugar, por lo pactado por las partes; a falta de pacto, por el título III de la LAU y, supletoriamente, por el Código Civil (artículo 4.3 de la LAU). La forma del contrato también es libre en este caso, siendo posible igualmente la celebración de un contrato verbal. No obstante, los contratantes podrán obligarse recíprocamente a formalizarlo por escrito, como ocurre con el contrato de arrendamiento de vivienda (artículo 37 de la LAU). En caso de hacerse así, el contenido mínimo a incluir en el contrato escrito es el mismo que se ha señalado en el apartado anterior. Pero, además, la práctica recomienda que se hagan constar algunos datos adicionales que no resultan necesarios en un alquiler de vivienda. Por tanto, en un contrato de arrendamiento de local deberían constar los siguientes datos:

  • Todos los señalados en el apartado anterior para el arrendamiento de vivienda.  
  • El uso que se pretende dar al local arrendado.  
  • Las cláusulas que especifiquen quién debe hacerse cargo de las reparaciones que haya que realizar para garantizar la conservación y el mantenimiento del inmueble.  
  • El reparto de responsabilidades en lo relativo al pago de impuestos que afecten al local.
    • En relación con el IVA, hay que tener en cuenta que el arrendamiento de local está gravado con un tipo del 21%, y esta cantidad acrecentará el importe total de la renta.
    • Además, como el arrendador es un particular, el inquilino debe practicar una retención del 19% en concepto de IRPF, por lo que deberá restar esa cantidad al importe de la renta (antes de sumarle el IVA).

Por último, hay que puntualizar que también es de aplicación al arrendamiento de local comercial lo mencionado a propósito del arrendamiento de vivienda sobre la inscripción del alquiler en el Registro de la Propiedad. 

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