La regulación sobre arrendamientos urbanos en España se encuentra recogida en la Ley 2/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (LAU). Entre las muchas cuestiones que ha tenido en cuenta el legislador a la hora de elaborar esta normativa, una de las que plantea cierta diversidad de proyecciones prácticas es la referente a la cesión y el subarriendo.
Conceptos diferenciados
Acercándonos a estos dos conceptos de cesión y subarriendo, lo primero que hemos de tener presente es que la cesión y subarriendo son cosas distintas, aunque guarden ciertas semejanzas.
- Por una parte, la cesión se trata de entregar a un tercero su posición contractual, desvinculándose del contrato, dando entrada al nuevo interviniente, ya sea como arrendador o arrendatario.
- Y, por otra, el subarriendo se caracteriza porque quien subarrienda mantiene su posición contractual con sus derechos y obligaciones. Es decir, no se desvincula del contrato, sino que se crea una nueva relación derivada de ese contrato inicial. Por ejemplo, un propietario arrienda a una persona su vivienda y esta, a su vez, subarrienda una habitación a un tercero.
Regulación de la cesión de contrato de arrendamiento
Partiendo de la aclaración previa, acudimos a su regulación legal contenida en el artículo 8 de la LAU y con ello respondemos a la principal cuestión planteada en estas líneas sobre la legalidad de la cesión de contrato de arrendamiento.
La redacción del precepto no admite con carácter general la posibilidad de la cesión del contrato por parte de la arrendataria, sino que esta solo será posible por excepción, si lo consiente expresamente la parte arrendadora.
Por tanto, la cesión del contrato solo es posible previa autorización del titular del inmueble. Para ello, debe preverse tal posibilidad en el contrato de alquiler. Si esto se produce, la cesionaria queda subrogada plenamente en los derechos y obligaciones que hasta ese momento ostentaba la parte cedente. Es decir, ocupa su posición en el contrato.
La cesión de contrato de arrendamiento no solo puede operar en la parte arrendataria, sino que también es posible la cesión de posición arrendadora. Esto es muy común en los casos de venta o transmisión por cualquier título del inmueble arrendado.
De hecho, la LAU prevé en este caso en su artículo 14 que el adquirente de vivienda arrendada quedará subrogado en la posición de arrendadora en todos sus derechos y obligaciones durante el plazo mínimo de duración.
Legalidad del subarriendo
Con la figura de subarriendo en la práctica viene a suceder lo mismo que respecto de la cesión de contrato. No es menos cierto que su redacción inicial se decanta por permitir el subarriendo, fijando cuatro cuestiones importantes para que este opere:
- Al igual que con la cesión, el subarriendo solo es legal si la propiedad lo consiente. Las partes pueden fijar en el contrato en su inicio que está permitido el subarriendo mediante una mera notificación a la propiedad, informando de los datos del subarrendatario y a que parte del inmueble afecta.
- Si se trata de inmueble destinado a vivienda, no es posible el subarriendo total. El derecho prohíbe esta actuación y aunque las partes lo pacten en un contrato, cualquiera de ellas o un tercero con intereses en el inmueble o en el asunto, podrá pedir la nulidad del contrato que el mismo se considere como un arrendamiento.
- La existencia de subarriendo está supeditada a la existencia misma del contrato de arrendamiento que lo soporta. Es decir, si el contrato de arrendamiento se extingue por cualquier causa admitida en derecho, se producirá la resolución de pleno derecho del subarriendo. Este hecho es importante para que el subarrendatario conozca que puede verse desposeído de su derecho de uso si el contrato de arrendamiento del que depende se extingue.
- Por último, no es posible hacer negocio, lucrarse más de lo que lo hace el arrendador. Esto se traduce en que al subarrendatario no se le puede cobrar un precio superior al que se paga por el arrendamiento. Dicho de otra forma, la renta del subarriendo no puede ser superior a la renta del arrendamiento.
Conclusión: ¿es legal la cesión del contrato de arrendamiento?
Sí, la cesión del contrato de alquiler es legal siempre que las partes así lo estipulen en el contrato. En la práctica, en los contratos de arrendamiento se suelen recoger cláusulas tipo de prohibición de cesión y subarriendo, salvo consentimiento expreso de la parte arrendadora.
Sin embargo, el silencio sobre dicha cuestión en el propio contrato suscitaría la aplicación de este artículo 8 por mor del contenido del 4.2 de la LAU, y, por lo tanto, para que opere una u otra figura sería igualmente necesaria la concurrencia del consentimiento de la propiedad.