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¿En qué casos puede negarse el propietario a devolver la fianza?

La fianza es una cantidad en metálico que se deposita ante el organismo administrativo correspondiente de la comunidad autónoma, y que tiene como finalidad actuar como garantía ante un posible incumplimiento del arrendatario de su obligación de conservar la vivienda en perfecto estado.

Se trata de una obligación tanto para el arrendador como para el arrendatario, y no puede ser destinada al pago de la renta ni a cualquier otro fin distinto del previsto en la ley.

Por ello, al término del contrato, y una vez inspeccionado el estado en que se devuelve la vivienda arrendada, el importe de la fianza debe ser restituido al inquilino en todo o en parte.

¿De qué depende la devolución de la fianza?

No existe obligación de devolver la fianza en todo caso. Como hemos visto, el importe final a devolver dependerá de si el inquilino o arrendatario ha cumplido adecuadamente con su obligación de conservar y cuidar la vivienda objeto del contrato para mantenerla en el estado en que se le entregó.

Si, una vez inspeccionado el estado del inmueble en el momento de la devolución de llaves, se comprueba que se han producido desperfectos que no han sido reparados o la vivienda ha sufrido un deterioro que excede del esperado por un uso normal, el arrendador podrá emplear parte del importe de la fianza (o todo) para sufragar los gastos que le suponga la reparación de los daños.

Por tanto, cabe la posibilidad de que la inspección y valoración de los daños imputables al arrendatario, en caso de haberlos, arroje un saldo negativo, resultando una cantidad a pagar al arrendador, de modo que, no solo no tendrá obligación de devolver la fianza al arrendatario o inquilino, sino que tendrá derecho a reclamar el importe que resulte a su favor.

¿En qué consiste la obligación del arrendatario de conservar la vivienda en perfecto estado?

Como se ha señalado, la finalidad de la fianza es la de servir como garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario y compensar los posibles daños que se hayan producido en el inmueble y sean responsabilidad suya.

Pero no todos los desperfectos o deterioros sufridos por la vivienda pueden ser motivo para negarse a la devolución de la fianza. Solo los que puedan entenderse incluidos dentro de la obligación del arrendatario de mantener la vivienda en un estado de conservación adecuado.

La ley no aclara en exceso este punto, y se limita a enunciar, de manera general, las obligaciones de arrendador y arrendatario durante el contrato de arrendamiento (artículo 21 de la LAU), lo que supone una frecuente fuente de conflictos entre las partes, que tienen que acudir a los tribunales para resolverlos.

En concreto, serán responsabilidad del arrendador todos los gastos de conservación de la vivienda necesarios para garantizar las adecuadas condiciones de habitabilidad (artículo 21.1), mientras que recaen sobre el arrendatario o inquilino todos los destinados a pagar las pequeñas reparaciones que exija el desgaste provocado por un uso ordinario de la vivienda (artículo 21.4).

También será responsable el inquilino del deterioro o pérdida de la vivienda, siempre que no se demuestre que no fue por culpa suya (artículo 1563 del Código Civil).

Criterios a tener en cuenta

Como consecuencia de esta imprecisión legal, existe abundante jurisprudencia sobre el asunto, y de su análisis se pueden extraer algunas pautas que sirvan de orientación:

El uso dado por el arrendatario

El arrendatario es responsable de las reparaciones que exija el desgaste que sea consecuencia de un uso normal de la vivienda. Se entiende que estas reparaciones son de escasa importancia.

Sin embargo, también será responsable de los gastos extraordinarios que se originen para reparar daños provocados por un mal uso de la vivienda o del resto de elementos accesorios que sean objeto del contrato de arrendamiento, ya que se deben a una negligencia y descuido por su parte.

El momento en que ha aparecido la avería o el desperfecto

El tiempo transcurrido desde que el arrendatario empezó a ocupar la vivienda hasta que se manifiesta la avería o el desperfecto puede dar una pista de la relación de causalidad entre ambos hechos.

Obviamente, este criterio debe ser matizado atendiendo al uso que el arrendatario haya hecho del elemento, mueble o parte de la vivienda que ha sufrido el desperfecto. Si este ha sido inadecuado, descuidado o negligente, el inquilino será responsable de su reparación, incluso aunque el tiempo transcurrido haya sido muy breve.

La naturaleza y el valor de la reparación

En general, se entiende que el arrendatario no es responsable de los daños estructurales de la vivienda, salvo que el deterioro o destrucción del elemento del que se trate se hayan producido por culpa suya.

Sin embargo, cuando las pequeñas reparaciones tienen por objeto los muebles y demás elementos contenidos en la vivienda, y siempre que su deterioro se deba a un uso normal, sí son responsabilidad del inquilino.

En el caso de que sea necesaria la sustitución del elemento averiado por uno nuevo, se entenderá que es responsabilidad del arrendatario si se trata de una pieza o parte pequeña, y responsabilidad del arrendador si hay que reponer el aparato o mueble entero.

Conclusión

Como hemos visto, no existe una respuesta única e indiscutible sobre los casos en que el propietario puede negarse a devolver la fianza, sino que habrá que acudir al caso concreto para valorar todas las circunstancias que concurren.

Sin embargo, en general se puede entender que el arrendatario tiene la obligación de devolver la vivienda en el mismo estado en el que se le entregó, salvo por el deterioro que haya podido sufrir debido a un uso adecuado y normal de todos los elementos objeto del contrato de arrendamiento.

Así, todos los gastos en los que el arrendador deba incurrir para reponer la vivienda a dicho estado, y que excedan de la excepción mencionada, deberían ser compensados con el importe de la fianza.

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