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¿Qué hacer si el casero no devuelve la fianza?

En caso de que el casero o arrendador se niegue a restituir el importe de la fianza depositada, alegando que se han producido daños en la vivienda que deben ser reparados a costa del inquilino, este puede reclamar por distintas vías si considera que la actuación del arrendador no está justificada.

A lo largo de este artículo analizaremos cuáles son esas vías de reclamación a disposición del inquilino o arrendatario.

¿Cuándo procede la devolución de la fianza?

A la terminación del contrato de alquiler, el casero o arrendador tiene la obligación de restituir al inquilino o arrendatario la fianza depositada al inicio de la relación contractual.

Pero no tiene la obligación de devolverla en su totalidad, sino que puede ocurrir que proceda restituirla solo en parte, si de la inspección del estado de la vivienda en el momento de la devolución de llaves se observan daños o desperfectos de los que deba responder el inquilino, o bien han quedado pendientes algunos gastos de suministros o servicios.

Incluso cabe la posibilidad de que la valoración de los daños arroje un saldo negativo, y sea el arrendatario o inquilino quien deba pagar al arrendador una cantidad suficiente para sufragar los gastos de reparación.

A veces, sin embargo, puede ocurrir que el casero o arrendador se niegue a devolver la fianza incluso cuando no existe ninguna causa que lo justifique. Ante estas situaciones, como hemos comentado, lo que debe hacer el arrendatario o inquilino es reclamar.

A continuación, vamos a analizar las distintas opciones de que dispone el arrendatario en función de las circunstancias de cada caso concreto, además de los casos en que puede negarse el propietario a devolver la fianza.

Procedimientos para reclamar la devolución de la fianza

En primer lugar, hay que tener en cuenta que la devolución de la fianza no es algo inmediato a la finalización del contrato de arrendamiento. El artículo 36.4 de la LAU fija un plazo de un mes desde la entrega de las llaves sin haber hecho efectiva la restitución de la fianza, a partir del cual se empezará a devengar el interés legal.

En ese plazo de un mes, el arrendador podrá comprobar el estado de la vivienda y hacer los cálculos de los gastos pendientes y las reparaciones que, en su caso, deberá compensar con la fianza.

Por tanto, hasta transcurrido un mes desde el fin del arrendamiento, no se puede considerar que el propietario se ha negado a devolver la fianza.

Si, una vez transcurrido ese plazo, el arrendador continúa sin devolverla en todo o en parte, según corresponda, el arrendatario puede reclamar.

  • Lo primero que debe hacer es enviar un burofax certificado con acuse de recibo, reclamando la devolución de la fianza al arrendador. Así, de cara a un futuro procedimiento judicial, podrá demostrar que se ha efectuado una reclamación, dejando constancia además del contenido de la misma.
  • Si la reclamación por un medio fehaciente como el burofax no tiene éxito, se puede acudir a mediación o arbitraje, si así se hubiera pactado por las partes, y si existiera ese servicio público o privado en la comunidad autónoma de la que se trate (artículo 4.5 de la LAU).
  • Por último, no queda más opción que acudir a los juzgados y resolver el asunto por medio de un juicio verbal (si el importe de la fianza no supera los 6000 euros) o juicio ordinario (si el importe excede de esa cantidad). Por la cuantía que es objeto de la reclamación, lo normal es que las disputas se resuelvan por juicio verbal.
    • La ley permite que se prescinda de abogado y procurador en el juicio verbal si el importe de lo reclamado es inferior a 2000 euros (artículo 31.1 y 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Además, en los propios juzgados existen modelos de demanda de juicio verbal a disposición de los demandantes.
    • El arrendatario deberá aportar todas las pruebas de las que disponga y que puedan apoyar su pretensión.

¿Qué causas pueden justificar que el arrendador se niegue a devolver la fianza?

La fianza está destinada a pagar el coste de las reparaciones en las que deba incurrir el propietario si, al término del contrato, se encuentran daños o desperfectos en la vivienda que el inquilino hubiera tenido obligación legal de reparar.

El artículo 21.4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU),  establece que el arrendatario debe hacerse cargo del coste de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste provocado por el uso ordinario de la vivienda.

El artículo 1563 del Código Civil amplía esta obligación al apuntar que también será responsable del deterioro o pérdida de la vivienda, siempre que se haya producido por culpa suya.

Además, de ambos preceptos se desprende que el arrendatario también responderá en caso de daños provocados por un mal uso o un uso negligente de la vivienda o sus elementos.

Por otro lado, el artículo 20.1 de la LAU, interpretado en sentido contrario, determina que serán a cargo del arrendatario los gastos de servicios y demás cargas que sean susceptibles de individualización, como es el caso de los suministros cuyo consumo se puede medir por contador. Además, el arrendatario será responsable de estos mismos gastos, aun cuando no sean susceptibles de individualización, si así se hubiera pactado por las partes y se hubiera hecho constar por escrito al formalizar el contrato.

Por tanto, en caso de que al finalizar el contrato quede pendiente el pago de algún concepto que la ley atribuye al arrendatario o inquilino, el arrendador estará facultado para descontar su importe del total de la fianza, devolviendo al arrendatario el saldo restante. En caso de que el importe de dichos gastos sea superior, podrá incluso reclamar al inquilino la diferencia.

¿Cómo debería actuar el inquilino desde el inicio del contrato de alquiler para evitar problemas?

A la hora de arrendar una vivienda, conviene ser previsor. En el caso del arrendatario o inquilino, resulta recomendable tomar una serie de precauciones que pueden evitar muchos problemas en el futuro.

Inspeccionar el estado de la vivienda al inicio del contrato

La finalidad de la fianza es servir de garantía ante el posible incumplimiento del deber de conservación que corresponde al arrendatario, de modo que el arrendador pueda destinarla a compensar el gasto que le suponga reponer la vivienda a su estado previo al alquiler.

Por ello, y para evitar que el arrendador pueda alegar que se han producido daños o desperfectos en la vivienda o en sus elementos, como arrendatario es muy aconsejable tomar nota del estado en que se le entrega la vivienda y avisar al arrendador de todos los posibles desperfectos, averías y deterioros que pueda observar.

Es muy útil también tomar fotos del estado inicial que puedan servir de prueba en caso de tener que acudir a los tribunales para resolver posibles desavenencias entre las partes.

Avisar al arrendador de las reparaciones necesarias durante el arrendamiento

Se trata de una obligación impuesta por la propia LAU en su artículo 21.3, y además, su cumplimiento evitará que el arrendador pueda alegar un supuesto desconocimiento de los desperfectos en el momento de la devolución del inmueble, negándose así a restituir la fianza.

Revisar la vivienda junto con el arrendador al término del contrato

Cuando el arrendamiento llegue a su fin, conviene inspeccionar la vivienda con el arrendador y comprobar que se encuentra en buen estado y no existen desperfectos que puedan justificar tener que hacer uso de la fianza.

Es recomendable que ambas partes firmen un documento donde dejen constancia de que todo está conforme, de modo que el arrendatario quede liberado de toda sospecha en caso de que se produzcan daños en la vivienda después de dejarla él.

Recabar pruebas que puedan ayudarle en caso de conflicto

En resumidas cuentas, si el arrendatario no tiene forma de probar que los hechos son contrarios a las razones que alega el arrendador para quedarse con la fianza, no resulta interesante que inicie ningún procedimiento legal para reclamar su devolución.

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