El artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se encarga de la cesión del contrato y el subarriendo. Es decir, regula aquellos casos en que además del arrendador y el arrendatario interviene una tercera persona, que es quien realmente utiliza la vivienda o inmueble.
Este artículo de la Ley 29/1994 es muy relevante, especialmente en el caso de los alquileres distintos a uso de vivienda. Mientras que para este uso, regulado en el art. 2 LAU, la cesión o subarriendo solo implica que otra persona habite la vivienda, en el caso de los alquileres comerciales puede limitar los derechos del arrendador. Por eso se otorga una especial protección al propietario en los casos de cesión y subarriendo.
Artículo 8 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en el BOE
1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.
2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.
El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.
El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.
El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.
Artículo 8 LAU (Ley 29/1994). Cesión del contrato y subarriendo.
La cesión del contrato en el art. 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
La cesión supone desvincularse del contrato. Es un acto o negocio jurídico por el cual una de las partes de un contrato cede a un tercero su posición en el contrato. En el contrato de arrendamiento de vivienda urbana podemos encontrar los siguientes casos:
- Cesión de la posición de arrendador. Es bastante habitual en los casos venta del inmueble arrendado en los que el nuevo propietario adquiere la vivienda arrendada pasando así a ocupar la posición de arrendador.
- Cesión de la posición de arrendatario. Es menos frecuente. Esta cesión requerirá el consentimiento de la propiedad tal como prescribe el artículo 8 de la LAU. Sin el mismo no cabe ceder la posición de arrendamiento.
De hecho, la circunstancia de que personas distintas a aquel a quien se ha arrendado el inmueble (o a su familia) ocupen el mismo, puede considerarse,- Bien una cesión no consentida, lo que puede dar derecho a la resolución del contrato de arrendamiento;
- O bien incluso una usurpación, adentrándonos aquí en el terreno de la responsabilidad penal.
El subarriendo en el artículo 8 LAU
Es un contrato por el cual el arrendatario subarrienda una parte (no todo) del inmueble del que es arrendatario. Se establece así una nueva relación de acreedor (subarrendador) y deudor (subarrendatario) que subyace del contrato inicial. Esto se ve a menudo con personas que comparten piso. Normalmente uno arrienda el mismo para luego subarrendar habitaciones y compartir los gastos comunes.
Conforme al artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la normativa aplicable al subarriendo es la propia LAU si el mismo tiene como fin satisfacer las necesidades de vivienda del subarrendatario. De ser de otra manera (por ejemplo, subarrendar para establecer un despacho para recibir clientes) se podrá aplicar un régimen convencional regido por la voluntad de las partes.
Para finalizar añadimos dos cuestiones adicionales que nos aclara este artículo 8 LAU. Son dos limitaciones a la duración y precio del subarriendo:
- Duración. Independientemente de lo que pacten las partes en el contrato de subarriendo, este terminará cuando termine el arrendamiento original.
Es decir, cuando el arrendatario deje la vivienda por extinción de su contrato, se extinguirán los contratos de subarriendo que este haya formalizado con terceros. Ese tercero deberá dejar el inmueble salvo que acuerde un arrendamiento directamente de la propiedad. - Precio. La renta por subarriendo no puede ser más elevada que la paga el arrendatario al arrendador. Se consagra una cuestión de justicia material para evitar posibles abusos y cláusulas leoninas que se tendrán por no puestas ni podrán ser legalmente exigibles por el subarrendador. No es admisible pagar más por el subarriendo de una parte de una vivienda que por el alquiler de toda.
Posición del artículo 8 en la Ley de Arrendamientos Urbanos
El artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se encuentra en el Título II, encargado de regular los arrendamientos de vivienda. Junto a este artículo podemos encontrar:
- Art. 6 LAU. Naturaleza de las normas.
- Art. 7 LAU. Condición de arrendamiento de vivienda.
- Art. 8 LAU. Cesión del contrato y subarriendo.
Artículos de interés
- ¿Es legal el subarriendo de vivienda?