LAU

Artículo 4 Ley de Arrendamientos Urbanos: Régimen Aplicable

El artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es uno de los más relevantes de esta norma. En él se expone el régimen jurídico aplicable a esta clase de alquileres.

Así, la Ley 29/1994 resulta de aplicación imperativa solo en parte. Al margen de la parte imperativa serán de aplicación los contratos del alquiler. Solo supletoriamente entrarán en juego tanto la propia LAU como el Código Civil.

Por tanto, el art. 4 LAU permite a las partes excluir la regulación del alquiler recogida en la ley. Lo cual deberá realizarse, en la medida de lo posible, de forma expresa.

Por último, la Ley de Arrendamientos Urbanos admite el recurso a métodos alternativos de resolución de conflictos. Las partes pueden manifestar su sumisión a arbitraje o conciliación de los conflictos en aplicación o interpretación del contrato.

Artículo 4 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en el BOE

1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.

2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.

3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.

5. Las partes podrán pactar la sumisión a mediación o arbitraje de aquéllas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de la mediación en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje.

6. Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron.

Artículo 4 LAU (Ley 29/1994). Régimen aplicable.

El régimen aplicable al alquiler según el art. 4 LAU

La Ley de arrendamientos urbanos se estructura en 4 títulos:

  1. Título I. “Ámbito de aplicación”.
  2. Título II. “Arrendamiento de vivienda”.
  3. Título III. “Arrendamiento de uso distinto a vivienda”.
  4. Título IV. “Disposiciones comunes”.

Partiendo de esta base entramos a analizar el artículo 4 de la Ley. Una de las cuestiones más relevantes de la Ley de Arrendamientos Urbanos es la sustracción a la voluntad de las partes de la regulación de determinados términos de la relación contractual.

Así, el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos señala que todo arrendamiento que esté bajo su ámbito objetivo de aplicación (es decir, que se trate de arrendamiento de finca urbana que se destine a vivienda habitable o uso distinto), queda sometido a lo dispuesto en los títulos I y IV de la LAU:

  • Fianza (artículo 36).
  • Forma del contrato de arrendamiento (artículo 37).

Arrendamiento de vivienda

En el segundo párrafo del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se especifica la aplicación imperativa para los arrendamientos de vivienda de lo dispuesto en el título II de la Ley. Este título, dentro de la sistemática, de la Ley está referido a arrendamientos de vivienda.

Como norma principal prevé que serán nulas y se tendrán por no puestas todas aquellas cláusulas que contradigan en perjuicio del arrendatario lo dispuesto en el título II.

Escapan a este régimen protector los arrendamientos de viviendas grandes y de lujo. Son viviendas suntuarias las que tienen una superficie superior a 300 metros y cuya renta supere en 5,5 veces el S.M.I. Respecto de estos, el régimen legal aplicable será:

  • La voluntad de las partes como fuente principal.
  • Supletoriamente, la LAU.
  • Y en último término, el Código Civil.

Arrendamiento de uso distinto a vivienda

A diferencia de vivienda, los arrendamientos destinados a otros usos que tengan cabida dentro de esta Ley no necesariamente tienen que someterse a la misma. Estos arrendamientos se regulan por lo dispuesto en el título III de la LAU.

Sin embargo, las normas contenidas en el mismo son dispositivas por las partes. Pueden acogerlas y plasmarlas en el contrato expresamente o por remisión. Y también pueden pactar algo diferente a lo regulado en la norma. Por lo que, de nuevo, en este tipo de alquileres la aplicación seguirá el siguiente orden:

  • Voluntad de las partes.
  • En su defecto por lo dispuesto en el Título III de la LAU.
  • Y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil.

En cualquier caso, si algún precepto dispositivo de la LAU no se aplicase se debería dejar constancia expresa de ello. Para ello podemos hacer una mención en el contrato o, precisamente, regular en contrario alguno de los extremos observados en la Ley.

Sumisión a mediación o arbitraje

El punto 5 del artículo 4 LAU dispone la posibilidad de las partes de someter sus controversias a arbitraje. Sin embargo, la Ley 60/2003 de Arbitraje y la Ley 5/2012, de Mediación, indican expresamente como materias susceptibles de arbitraje o mediación aquellas de libre disposición conforme a derecho.

Esto implica que las partes imperativas de la Ley deben someterse a los Tribunales, y no a métodos alternativos de resolución de conflictos.

Comunicaciones electrónicas

Para concluir, el art. 4 LAU recoge la posibilidad de realizar comunicaciones electrónicas de cualquier tipo. El precepto no especifica cuáles, pero fija requisitos para que puedan ser consideradas válidas:

  • Que permita garantizar la autenticidad de la comunicación.
  • Además, que garantice la autenticidad de su contenido.
  • Y que permita dejar constancia de la fecha de emisión y recepción.

Las comunicaciones electrónicas requerirán, de ser controvertidas y sometidas a litigio, un informe pericial que acredite la concurrencia de estos requisitos.

Posición del art. 4 Ley de Arrendamientos Urbanos en la LAU

El artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos forma parte de su Primer Título, Ámbito de la Ley. Este título también comprende:

Ley de Arrendamientos Urbanos

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