LAU

Artículo 36 Ley de Arrendamientos Urbanos. Fianza

El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula la fianza, que es el depósito en metálico que se realiza al inicio del alquiler en garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario. Este es uno de los elementos más conflictivos, ya que es frecuente exigir fianzas superiores a las legalmente exigidas, retenerlas por plazos superiores a los permitidos o utilizarla para finalidades diferentes a la propia.

Artículo 36 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en el BOE

1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las comunidades autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas colaboradoras con la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.

Artículo 36 LAU (Ley 29/1994). Fianza.

La fianza en el art. 36 LAU

Es común a ambos tipos de arrendamiento la exigencia de una fianza en dinero equivalente a un mes de renta (en caso de vivienda) y dos meses, (para usos distintos). Nos preguntamos a este respecto si es posible pedir una fianza mayor o menor en uno y otro caso.

La respuesta ha de hallarse en la regulación de la propia LAU sobre las reglas de derecho imperativo. Si atendemos a lo previsto en el artículo 4 LAU sobre el carácter imperativo de lo regulado en el Título IV de la Ley, hay que considerar que el art. 36 LAU es imperativo.

Además, este punto 1 del 36 ha de ser puesto en relación con el punto 5 del mismo. El art. 36.5 permite exigir garantías adicionales, por lo que hay quien entiende que la fianza puede ser superior a lo indicado en el punto 1 que constituye una regulación de mínimos (se puede pedir más pero no menos). ¿Y en cuánto puede ser superior?

Las garantías adicionales del art. 36.5 LAU

Hay dos momentos dependiendo de si es aplicable al contrato o no, la reforma de la LAU aprobada por Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo:

  • Si el contrato se celebró antes del 5 de marzo de 2019, no habrá límite a las garantías adicionales.
  • Pero si es posterior y estamos ante arrendamiento de vivienda por plazo mínimo legalmente exigido, como mucho se pueden pedir dos mensualidades de fianza.

Sin embargo, las garantías adicionales no tienen por qué tener la naturaleza de fianza. No debemos olvidar que hay otras garantías adicionales a la fianza. Por ejemplo un aval o un seguro de caución.

La actualización de la fianza

En lo que respecta a la fianza, la misma no se actualizará durante la duración mínima del contrato de arrendamiento (5 o 7 años). En este punto la Ley no distingue si solo se refiere a vivienda o también a usos distintos. Aunque no se diga expresamente, al aludir al plazo mínimo de 5 o 7 años se está refiriendo a arrendamiento de vivienda, ya que dicho plazo no es obligatorio en arrendamientos para uso distinto.

Sin embargo, la fianza puede actualizarse cuando los contratos se prorroguen y esa actualización puede ser al alza o la baja, dependiendo de la evolución de la renta conforme al baremo de actualización. La actualización tendrá como límite el valor de una o dos mensualidades, según la finalidad del arrendamiento.  

La devolución de la fianza

La devolución de la fianza debe hacerse en el plazo de un mes desde la entrega de llaves, ya que de lo contrario se devengarán intereses a favor del arrendatario.

Para finalizar, el punto 6 establece una excepción a la prestación de fianza. Las Administraciones Públicas ya sean estatales, autonómicas o locales, y cualesquiera de los entes públicos vinculados a las mismas, sus organismos autónomos, las mutuas colaboradoras de la Seguridad Social, siempre y cuando las rentas se paguen con cargo a sus presupuestos.

Es fundamental a la hora de formalizar estos contratos de arrendamiento con estos entes de naturaleza pública que tengamos claro que está dotada la partida presupuestaria oportuna para atender el pago de la renta. De lo contrario podremos exigir que paguen fianza.

Posición del artículo 36 en la Ley de Arrendamientos Urbanos

El art. 36 LAU se encuentra en el Título IV de la Ley de Arrendamientos Urbanos, encargado de regular las disposiciones comunes a los alquileres para uso de vivienda y otros usos. Junto a este artículo podemos encontrar:

Recursos de utilidad

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