El artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) hace extensible a los arrendamientos para uso diferente al de vivienda las causas de extinción aplicables a los arrendamientos de vivienda. Para ello se hace referencia al art. 27 LAU (incumplimiento de obligaciones) y al art 32 LAU (cesión del contrato y subarriendo).
Artículo 35 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en el BOE
El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b), d) y e) del apartado 2 del artículo 27 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32
Artículo 35 LAU (Ley 29/1994). Resolución de pleno derecho.
La resolución de pleno derecho en el art. 35 LAU
Terminamos el título III referido a arrendamiento de uso a distinto, con la resolución de pleno derecho por parte del arrendador que hace remisión expresa a las causas indicadas en los artículos 27.2 y 32 de la LAU. En concreto:
- Falta de pago de las rentas o cantidades asimiladas. Es la causa principal de resolución de cualquier contrato. La falta de pago de una sola renta puede desencadenar resolución del contrato.
- Falta de pago de fianza o su actualización. A veces sucede que se firma el contrato antes de entregar la fianza, por la confianza mutua entre las partes. Si finalmente no se entrega la fianza, aunque se paguen las rentas y se cumplan las demás obligaciones, el arrendador puede resolver el contrato.
- Causación de daños o realización de obras no consentidas en el local. El propietario no está obligado a soportar estos daños u obras. Si puede probar su realización, podrá resolver el alquiler.
- Realización de actividades molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas.
- En el caso de arrendamientos de uso distinto a vivienda, cuando no se haya notificado la cesión y subarriendo total o parcial al arrendador.
¿Cómo actuar ante el incumplimiento del contrato?
Como ya se dijo en su momento en el comentario del artículo 27, el arrendador tiene dos alternativas ante un supuesto de incumplimiento:
- Exigir el cumplimiento.
- O resolver el contrato pidiendo las responsabilidades correspondientes y la recuperación de la posesión.
En cada caso el arrendador valorará que es lo que más le conviene, atendidas las circunstancias del caso concreto.
También hay que preguntarse aquí si estas causas indicadas en el artículo 35 son númerus clausus o bien son de mínimos para estos arrendamientos, puesto que las normas del título III donde se ubican son supletorias a la voluntad de las partes. Por tanto serían admisibles otras causas de resolución pactadas por las partes y que no contradigan otras normas. Sea como fuere, debemos analizar cada caso concreto.
Posición del artículo 29 en la Ley de Arrendamientos Urbanos
El art. 29 LAU se encuentra en el Título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos, encargado de regular los arrendamientos para uso distinto del de vivienda. Junto a este artículo podemos encontrar:
- Art. 29 LAU. Enajenación de la finca arrendada.
- Art. 30 LAU. Conservación, mejora y obras del arrendatario.
- Art. 31 LAU. Derecho de adquisición preferente.
- Art. 32 LAU. Cesión del contrato y subarriendo.
- Art. 33 LAU. Muerte del arrendatario.
- Art. 34 LAU. Indemnización al arrendatario.
- Art. 35 LAU. Resolución de pleno derecho.