LAU

Artículo 34 Ley de Arrendamientos Urbanos. Indemnización al arrendatario

El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es uno de los más importantes en la parte que regula los alquileres para uso diferente del de vivienda. Y ello, principalmente, porque regula un aspecto ciertamente litigioso: la indemnización que debe pagar el arrendador al arrendatario cuando aquel no le permita prorrogar el contrato.

Tengamos en cuenta que, en la mayoría de los casos, los arrendamientos para uso distinto al de vivienda suelen realizarse con fines comerciales. Por tanto, el hecho de que el arrendador impida al arrendatario seguir en el inmueble le producirá un perjuicio en concepto de clientela.

De ahí que el art. 34 LAU imponga la obligación de indemnizar, con una cuantía que resultará proporcional a la clientela perdida a causa del traslado de la actividad.

Artículo 34 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en el BOE

La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.

La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:

1. Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.

2. Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo en parte de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas.

Artículo 34 LAU (Ley 29/1994). Indemnización al arrendatario.

La pérdida de clientela en el art. 34 LAU

Es un hecho de la realidad que el tener un establecimiento abierto al público en determinados puntos atrae a una clientela. Tener que dejar el local por extinción del arrendamiento haciendo que el arrendatario tenga que trasladar su negocio a otro lugar siempre supone, en mayor o menor medida, una pérdida de clientes, ya que un porcentaje de los mismos se guían por un criterio de proximidad para acudir al establecimiento. 

Por tal motivo la Ley prevé una indemnización al arrendatario en los casos de extinción del mismo, pero cumplimento una serie de requisitos:

  • Solo en casos de arrendamiento de locales para actividad comercial de venta al público. Esto último punto es importante, ya que si es una oficina no abierta al público, sino que da servicios auxiliares, por ejemplo a un cliente único, no habrá indemnización. Otro ejemplo sería el alquiler de un almacén.
  • Esa actividad comercial tiene que venir desarrollándose en ese local durante los 5 años anteriores a la extinción.
  • Que el arrendatario haya notificado con al menos 4 meses de antelación, su voluntad de renovar otros 5 años a precio actualizado de mercado.

¿A cuánto asciende la indemnización por pérdida de clientela?

El propio art. 34 LAU nos da la regla de cálculo de la indemnización:

  • Por una parte se indica que si por parte del arrendatario se abre nuevo local en el mismo municipio, en el plazo de 6 meses, el arrendador antiguo pagará los gastos de traslado y perjuicios derivados de la pérdida de clientela. Esto último realmente es muy difícil de calcular y creemos que pueden originarse muchas discusiones sobre este extremo. Es mejor determinar un importe fijo para la indemnización, aunque podrían pactarse otras fórmulas. El legislador siendo consciente del problema que supone fijar la indemnización por pérdida de clientela establece un mecanismo arbitral para dirimir las disputas sobre esta cuestión.
  • Más claro está su punto 2 que determina la indemnización para casos en que el arrendador o tercero utilice el local para una actividad similar a la que se ejercía, aprovechándose así de la clientela que el arrendatario había hecho. La indemnización será de una mensualidad por año de duración, hasta 18 meses.

Posición del artículo 34 en la Ley de Arrendamientos Urbanos

El art. 34 LAU se encuentra en el Título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos, encargado de regular los arrendamientos para uso distinto del de vivienda. Junto a este artículo podemos encontrar:

Recursos de interés

Ley de Arrendamientos Urbanos

Toda la información que necesitas sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos. Te ayudamos a encontrar abogado especialista en arrendamientos urbanos, te acercamos y explicamos los artículos de la LAU en el BOE y te informamos de las últimas novedades.