LAU

Artículo 33 Ley de Arrendamientos Urbanos. Muerte del arrendatario

El artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) determina qué ocurre con un alquiler no destinado a vivienda habitual en caso de que el arrendatario fallezca. Dada la relevancia económica de esta clase de arrendatarios, la Ley permite al heredero o legatario que continúe la eventual actividad subrogarse en la posición del fallecido.

Por supuesto, como ocurre con las restantes disposiciones orientadas a regular el arrendamiento para uso distinto del de vivienda habitual, lo establecido en este artículo solo resultará de aplicación cuando las partes no lo contravengan en el contrato.

Artículo 33 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en el BOE

En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato.

La subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario.

Artículo 33 LAU (Ley 29/1994). Muerte del arrendatario.

El fallecimiento del arrendatario en el art. 33 LAU

Cuando el arrendatario que destinaba el lugar arrendado a sus actividades profesionales o empresariales fallece, sus herederos y legatarios pueden ocupar su posición en el contrato. Para ello es necesario:

  • Que sigan explotando la actividad. Y es que es precisamente la continuidad de esta actividad la que trata de proteger la Ley, ante la eventualidad de que no pueda trasladarse a otro espacio.
  • Que notifiquen la subrogación por escrito al arrendador en plazo de dos meses desde el fallecimiento de arrendatario.
  • Por supuesto, que el contrato no contravenga esta posibilidad. Recordemos que al tratarse de un arrendamiento para uso diferente de vivienda siempre cabe la posibilidad de que las partes inhabiliten las previsiones de la LAU.

¿Pueden subrogarse las personas jurídicas extintas?

Se habla de muerte del arrendatario. No debemos olvidar que la muerte como hecho de la naturaleza es una situación solo predicable de las personas físicas, de las personas naturales. Pero ¿Qué ocurre si el arrendatario es persona jurídica?

Lógicamente no pueden morir o no al menos por las mismas causas que las personas físicas. Pero si pueden extinguirse y liquidarse ya sea por finalizar el transcurso del tiempo por el que fueron constituidas, por haber cumplido el objeto social, por paralización de los órganos sociales, por insolvencia y liquidación concursal, etc.

Si bien es cierto que podemos equiparar la muerte de una persona física con la disolución de una sociedad, los efectos legales de lo que viene después son bien diferentes. Mientras que en la persona física todo su patrimonio (derechos y obligaciones) se transmiten a los herederos, en la sociedad mercantil o cualquier otra forma asociativa, su disolución no siempre genera una sucesión como ocurre con las personas físicas. Como mucho solo en los casos de fusión por absorción o fusión que genera un nuevo ente que sucede a las sociedades que se extinguen y por lo tanto se subrogan en el arrendamiento existente.

Sin embargo, en los casos de extinción por las causas que hemos indicado anteriormente, no habrá cesión ni subarriendo salvo que lo consienta el arrendador. Para la extinción de la sociedad por alguna de las causas indicadas se hará preciso realizar las operaciones de liquidación entre las que estará extinguir el contrato de arrendamiento por lo que cabe concluir en estos casos de “muerte” de la sociedad, no procede subrogación de arrendatario.

¿Es necesario el ejercicio de actividades empresariales y/o profesionales?

Otro aspecto importante que debemos comentar es la expresión “cuando en el local se ejerza actividad empresarial y profesional”. Es importante delimitar esta expresión, ya que en el arrendamiento de todo aquel inmueble arrendado para un uso distinto de vivienda, pero que tampoco sea mercantil, no cabrá derecho de subrogación por muerte del arrendatario.

¿Qué casos pueden darse? Parece que fuera del uso residencial y del mercantil no puede haber otros usos, pero si los hay. El caso más significativo sería usar el inmueble como lugar separado de almacenamiento. No se usa para vivienda pero tampoco con fines de negocio.

Posición del artículo 33 en la Ley de Arrendamientos Urbanos

El art. 33 LAU se encuentra en el Título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos, encargado de regular los arrendamientos para uso distinto del de vivienda. Junto a este artículo podemos encontrar:

Recursos de utilidad

Ley de Arrendamientos Urbanos

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