El artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula dos casos de extinción automática del arrendamiento. Se trata de la pérdida de la finca y la declaración firme de ruina. Evidentemente, ambas causas impiden la habitabilidad del inmueble, por lo que el contrato de arrendamiento no puede sino quedar sin efectos.
Artículo 28 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en el BOE
El contrato de arrendamiento se extinguirá, además de por las restantes causas contempladas en el presente Título, por las siguientes:
a) Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.
b) Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.
Artículo 28 LAU (Ley 29/1994). Extinción del arrendamiento.
La extinción del arrendamiento en el art. 28 LAU
Para finalizar el Título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos, dentro del capítulo V del mismo, se recoge este precepto que alude a otros tipos de extinción del arrendamiento de vivienda. No olvidemos que estamos en el título que regula el alquiler de estos inmuebles destinados a vivienda.
Se trata de tipos de extinción no recogidos en los preceptos anteriores, como son:
- Desistimiento por falta de habitabilidad de la vivienda por obras de conservación (Art. 26 LAU).
- Falta del cumplimiento de las obligaciones por alguna de las partes dando lugar al derecho y ejercicio de la acción de resolución por parte de aquella que está in bonis (art. 27 LAU).
Pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador
Uno de estos dos supuestos adicionales es la pérdida de la finca arrendada y añade la Ley la expresión “por causa no imputable al arrendador”. Lo que nos lleva a pensar que si la pérdida se produce por causa imputable al mismo, el arrendamiento no se extingue.
Nos podemos preguntar si encajarían en esta causa aquellos supuestos en los que el arrendador pierde el inmueble por una ejecución o expropiación, en la que el arrendador no ha estado diligente y el adjudicatario tercero tiene derecho a tomar posesión del mismo al haber transcurrido los plazos mínimos de duración del arrendamiento que marca la Ley.
En este aspecto estaríamos a una causa de extinción del arrendamiento no por la pérdida en sí del inmueble (que físicamente no se produce) sino por ministerio de los propios preceptos de la Ley (Véase art. 13 LAU referente a la resolución del derecho del arrendador y art. 14 LAU referente a enajenación de la vivienda arrendada).
Declaración de ruina acordada por la autoridad competente
En este sentido solo debemos aclarar que la declaración de ruina es una situación administrativa que consagra un supuesto de hecho y es que la vivienda presenta un deterioro evidente no solo de sus habitaciones y estancias sino también de sus elementos arquitectónicos y estructurales, comprometiendo la seguridad de la edificación. Este acto administrativo es competencia del Ayuntamiento correspondiente.
Aunque nos encontremos con inmuebles que presentan estas características, si no han sido declarados como edificación en ruina por la autoridad, no podemos hablar de una causa de extinción de arrendamiento recogida en este artículo.
La ruina de hecho la podemos encajar en lo previsto en el art. 21 LAU respecto a obras de conservación que garanticen la habitabilidad de la vivienda Si el arrendador no cumple con la realización de estas obras en un inmueble notablemente estropeado, podrá pedir la resolución del contrato.
Incluso, si su deterioro fuera tal que no admitiera obras de conservación sino como única solución su demolición, podría considerarse como una causa de extinción por pérdida imputable al arrendador al no cumplir sus obligaciones de conservación.
Posición del artículo 28 en la Ley de Arrendamientos Urbanos
El artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se encuentra en el Capítulo V del Título II, encargado de regular la suspensión, resolución y extinción del contrato. Junto a este artículo podemos encontrar:
- Art. 26 LAU. Habitabilidad de la vivienda.
- Art. 27 LAU. Incumplimiento de obligaciones.
- Art. 28 LAU. Extinción del arrendamiento.