El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula las consecuencias legales de los incumplimientos de las obligaciones durante la vigencia del contrato de alquiler.
Artículo 27 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en el BOE
1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.
2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.
d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.
3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:
a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.
b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
4. Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.
El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario.
Artículo 27 LAU (Ley 29/1994). Incumplimiento de obligaciones.
El incumplimiento de obligaciones en el art. 27 LAU
Conforme a la teoría general de las obligaciones y contratos, cuando una de las partes en una relación bilateral incumple sus obligaciones, la parte in bonis tiene dos opciones:
- Exigir el cumplimiento de la obligación incumplida.
- Resolver el contrato.
¿Qué causas dan derecho a resolver el contrato de arrendamiento?
La Ley nos da unas causas tasadas que dan derecho a resolver el contrato. El arrendador tiene derecho a resolver el contrato por las siguientes causas:
- La más importante es la falta de pago de la renta u otros gastos.
- Falta de pago de la fianza.
- Subarriendo o cesión no consentidas.
- Causar daños intencionados en la vivienda o realización de obras no consentidas.
- Realización de actividades prohibidas.
- Usar la vivienda para un uso distinto.
Por su parte el arrendatario podrá resolver el contrato en los siguientes casos:
- Cuando el arrendador no realice las obras de conservación necesarias;
- O bien que no se le procure la posesión pacífica del inmueble.
Podemos resumir que las causas de resolución del contrato tienen su raíz en el incumplimiento de las obligaciones de las partes.
Nos preguntamos si se podrían incluir contractualmente otras causa de resolución. Este precepto se ubica en el título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Si atendemos a lo dispuesto en los puntos del artículo 4 no parece que haya impedimento para incluir otras causas de resolución siempre que no se excluyan las aquí señaladas, aunque habrá que examinar caso a caso.
Procedimiento de resolución de arrendamiento inscrito en el Registro
Adicionalmente el art. 27 LAU recoge en su punto 4 un procedimiento especial de resolución en el caso de arrendamientos inscritos en el Registro de la Propiedad, si se pacta el impago de la renta como causa de resolución del contrato.
Esta última mención parece redundante, ya que el impago de la renta es causa legal de resolución del contrato sin necesidad de que quede expresada en el contrato. Sin embargo parece que es intención del legislador que quede reflejada en el contrato para poder acudir a esta vía de resolución en el Registro de la Propiedad.
En casos de falta de pago, el arrendador requerirá al inquilino para que cumpla. La Ley establece una doble vía.
- Notarial. En este caso será necesario cursar requerimiento ante Notario.
- Judicial. La LEC no prevé un procedimiento específico, por lo que el cauce a seguir y en esta tesitura encontramos las siguientes opciones:
- Juicio de desahucio por falta de pago.
- Desahucio por precario.
- Ejecución vía artícuos 703 y ss. de la LEC.
- Procedimiento monitorio.
La vía judicial más apropiada para efectuar este requerimiento, sería la vía monitoria.
Ante la falta de contestación o la aceptación del requerimiento se resolverá el contrato de pleno derecho. El requerimiento judicial o notarial con la falta de contestación o aceptación serán título suficiente para la cancelación de la inscripción de arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
Si el arrendatario no deja el inmueble podemos acudir a la acción de desahucio por precario, ya que el contrato estaría terminado y ocupante no tiene ya justo título de ocupación.
Las cargas posteriores que pesen sobre el arrendamiento (no sobre la propiedad) solo se cancelarán si se notifican en el domicilio que conste en el Registro acreditando que se ponga la fianza a su disposición de las mismas.
Posición del artículo 27 en la Ley de Arrendamientos Urbanos
El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se encuentra en el Capítulo V del Título II, encargado de regular la suspensión, resolución y extinción del contrato. Junto a este artículo podemos encontrar:
- Art. 26 LAU. Habitabilidad de la vivienda.
- Art. 27 LAU. Incumplimiento de obligaciones.
- Art. 28 LAU. Extinción del arrendamiento.