LAU

Artículo 26 Ley de Arrendamientos Urbanos. Habitabilidad de la vivienda

El artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al arrendatario suspender o desistir del contrato cuando sea necesario realizar obras de conservación u otras por orden administrativa. En estos casos el inquilino no tendrá que abonar indemnización alguna. La LAU determina que tampoco tendrá que pagar la renta ni correrá el plazo de vigencia del contrato.

Artículo 26 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en el BOE

Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.

La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.

Artículo 26 LAU (Ley 29/1994). Habitabilidad de la vivienda.

La suspensión del contrato de alquiler en el art. 26 LAU

Este precepto ha de ponerse en relación con el artículo 21 de la LAU, referente a la conservación de la vivienda cuyos costes y obras son de cuenta del arrendador, quien está obligado a procurar la posesión pacífica de la vivienda arrendada y un adecuado estado de conservación que la haga habitable.

El artículo 26 LAU es una proyección de aquel artículo 21, y establece la consecuencia necesaria de las obras de conservación en los casos en los que impida el uso total o parcial de la vivienda alquilada. En este caso el inquilino tiene dos facultades:

  • Desistir del contrato de arrendamiento sin coste alguno y sin que haya derecho a la indemnización que se haya pactado en el contrato en caso de que este se produzca con anterioridad al plazo mínimo que se haya pactado.
  • Suspender la vigencia del contrato. La inhabitabilidad temporal de la vivienda impedirá su uso, motivo por el cual no puede ser exigible el pago de la renta por algo que no puede ser utilizado.

¿Qué efectos tiene la suspensión del contrato?

El contrato de arrendamiento suspendido por el motivo indicado queda en un estado de latencia en el que las partes no están obligadas al cumplimiento de las obligaciones Pero el contrato no está extinguido.

Es una suerte de ficción legal por virtud de la que el tiempo se paraliza, no cuentan los plazos y por lo tanto, no son exigibles las obligaciones contractuales. Una vez finalizadas las obras se reanudará el contrato desplegando todos sus efectos, conforme a las estipulaciones pactadas, como si nada hubiera ocurrido.

Debemos tener presente que se trata de obras de conservación por lo que no cabe elevar la renta con motivo de estas obras, aún en el caso de que indirectamente dichas obras hayan generado alguna mejora.

Posición del artículo 26 en la Ley de Arrendamientos Urbanos

El artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se encuentra en el Capítulo V del Título II, encargado de regular la suspensión, resolución y extinción del contrato. Junto a este artículo podemos encontrar:

Ley de Arrendamientos Urbanos

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