LAU

Artículo 23 Ley de Arrendamientos Urbanos. Obras del arrendatario

El artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula la posibilidad de realizar obras en la vivienda arrendada. También señala cómo proceder con las obras realizadas una vez terminado el arrendamiento.

Artículo 7 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en el BOE

1. El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2. En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

2. Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.

Si, a pesar de lo establecido en el apartado 1 del presente artículo, el arrendatario ha realizado unas obras que han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior.

Artículo 23 LAU (Ley 29/1994). Obras del arrendatario.

Las obras del arrendatario en el artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Ya hemos analizado los artículos de la LAU referentes a las obras de mejora y conservación que realizaría el arrendador. Por tanto ahora, a través del art. 23 LAU, abordamos la cuestión de las obras desde la perspectiva del arrendatario. Este precepto lo podemos abreviar en dos grandes afirmaciones:

  • El arrendatario no puede realizar obras en la vivienda sin consentimiento del arrendador.
  • Además, no puede realizar obras en la vivienda que comprometan o disminuyan la seguridad del edificio o de la vivienda en sí, o sus accesorios.

El consentimiento del arrendador en el art 23 LAU

Por una parte es frecuente que la propiedad quiera preservar la configuración de la vivienda. Pero es cierto que en ocasiones se puede pactar con el arrendatario en el propio contrato unas obras concretas de modificación de la distribución sin que afecten a elementos esenciales de la estructura y de sus servicios.

Si no se pacta en el contrato de arrendamiento, la parte arrendataria puede solicitar al arrendador el consentimiento para realizar estas obras, quien deberá expresarlo por escrito

Desde el punto de vista de estricta asesoría recomendamos que el arrendador no autorice la realización de las obras sin que la parte arrendataria le presente una solicitud detallada del tipo de obras a realizar. Si las obras requieren un proyecto, que el arrendatario acompañe el proyecto.

Con esto lo que queremos evitar es que el arrendador pueda dar una autorización genérica a un requerimiento verbal. Recomendamos que la autorización se ciña a unas obras concretas y detalladas para evitar controversias entre las partes por malos entendidos.

¿Qué obras necesitan autorización?

Desde el punto de vista de las obras en la vivienda, debemos distinguir estas de las reparaciones a que viene obligado el arrendatario en virtud de lo dispuesto en el 21.4. “Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.”

De la lectura de ambos preceptos podemos concluir que el cambio de bombillas, el cambio de un interruptor que no funciona correctamente o incluso sustituir un azulejo, no lo podemos considerar con obra a efectos de pedir autorización. Por su contra, sí que podemos considerar como obra el hecho de cerrar un balcón o tirar una pared para juntar dos habitaciones en una.

Obras que disminuyan la seguridad del edificio, la vivienda o sus accesorios

En lo referente a obras que comprometan la estabilidad del edificio, vivienda o accesorios, estas no podrán realizarse aun cuando medie aquiescencia del arrendador. En los casos de piso ubicado en un inmueble, ya se rija por un régimen de propiedad horizontal o en comunidad romana, estas obras, por su propia naturaleza estarán prohibidas no solo por la propia Ley de Arrendamientos Urbanos, sino también por los propios estatutos de la comunidad (cuando los haya), por la falta de consentimiento del resto de comuneros y a buen seguro por la vulneración de normas urbanísticas (es poco probable que obras que disminuyan la seguridad de un inmueble puedan acceder a una licencia de obras municipal). 

Opciones del arrendador si el arrendatario hace obras no autorizadas o prohibidas

En los casos en los que se realicen obras por el arrendatario no autorizadas  por el casero, este tiene la facultad de resolver el contrato de forma anticipada. Adopte la decisión de resolver o no el contrato, el arrendador podrá:

  • Pedir la restitución de las obras,
  • O bien pedir mantenerlas tal cual sin obligación de indemnizar al arrendatario.

Posición del artículo 21 en la Ley de Arrendamientos Urbanos

El artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se encuentra en el Capítulo IV del Título II LAU, encargado de regular los derechos y obligaciones de las partes. Junto a este artículo podemos encontrar:

Ley de Arrendamientos Urbanos

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