El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula el reparto de gastos y obligaciones relativos a la conservación de la vivienda. Se trata, por ello, de uno de los artículos más conflictivos de la norma, junto al art. 20.
Artículo 21 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en el BOE
1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.
2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.
Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.
3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.
4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.
Artículo 21 LAU (Ley 29/1994). Conservación de la vivienda
La conservación de la vivienda en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
Cambiamos de capítulo dentro de la LAU, entrando a conocer los derechos y obligaciones que la norma fija para las partes en el contrato de arrendamiento de vivienda.
La ley empieza por plasmar expresamente la obligación del arrendador de asumir los gastos de conservación de la vivienda. Pero la duda interpretativa está en precisar que son gastos de conservación y cuáles no.
Qué se conservan gastos de conservación en el art. 21 LAU
Podemos afirmar con carácter general que los gastos de conservación son todos aquellos necesarios para el correcto uso de la vivienda sin que la añadan valor. Serian gastos para mantener su valor y utilidad. Se trata de que la vivienda reúna las condiciones básicas para que sea habitable.
La jurisprudencia de algunas audiencias provinciales (SAP AP Barcelona, Secc 13, de 27 de febrero de 2008) señala estos gastos como reparaciones necesarias sin las cuales el inmueble quedaría inservible para uso y ello con independencia de que el origen de los mismos se deba al efecto erosionador del paso del tiempo por su uso o desuso natural o que provengan de caso fortuito o fuerza mayor.
Ejemplos claros de gastos de conservación serían los siguientes:
- Sustitución de instalaciones de calderería.
- Reparaciones de fontanería.
- Reparaciones en el sistema eléctrico.
Esta conservación ha de afectar a elementos privativos. No a elementos comunes del edificio.
Si los gastos o reparaciones son de escasa cuantía, derivados del uso cotidiano de elementos de la vivienda, deberán correr a cargo del arrendatario.
Comunicación de la necesidad de obras de conservación
En el momento en que el arrendatario pueda considerar que es preciso realizar una obra de conservación debe comunicarlo inmediatamente al arrendador. Para ello, el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos abre dos caminos:
- Que el arrendador verifique por sí o por técnicos cualificados la necesidad de las obras.
- O que las realice el arrendatario siempre una demora entrañe un daño inminente, para posteriormente repercutir el gasto al arrendador.
En el caso que no puedan diferirse razonablemente, las obras de conservación al final del contrato, tendrán que ser soportadas por el arrendatario aún cuando ello implique no poder usar parte de la vivienda. Si esta situación dura más de 20 días la renta deberá reducirse proporcionalmente.
Si las obras inhabilitan la vivienda para su uso el contrato puede quedar en suspenso hasta su terminación, quedando suspendida la obligación de pago de la renta.
Limitaciones a la obligación de asumir costes de conservación
La obligación de asumir los gastos de conservación tiene su límite en la destrucción de la propiedad por causa no imputable al arrendador. Tampoco tiene obligación de asumir dichos gastos que impliquen un deterioro originado por el arrendatario.
Posición del artículo 21 en la Ley de Arrendamientos Urbanos
El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se encuentra en el Capítulo IV del Título II LAU, encargado de regular los derechos y obligaciones de las partes. Junto a este artículo podemos encontrar:
- Art. 21 LAU. Conservación de la vivienda.
- Art. 22 LAU. Obras de mejora.
- Art. 23 LAU. Obras del arrendatario.
- Art. 24 LAU. Arrendatarios con discapacidad.
- Art. 25 LAU. Derecho de adquisición preferente.