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Artículo 20 Ley de Arrendamientos Urbanos: Gastos generales y de servicios individuales

El Artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula la distribución de gastos entre propietario e inquilino. Se trata, por tanto, de uno de los artículos más conflictivos de la norma.

Aunque la distribución de cargas del art. 20 LAU es bastante clara, en la práctica pueden surgir algunos supuestos límite, en que arrendador y arrendatario no estén de acuerdo sobre quién de ellos debe soportar un gasto. En estos casos conviene buscar la asistencia de un abogado especializado en Derecho Inmobiliario.

Artículo 20 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en el BOE

1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.

En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.

Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica.

2. Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 18.

3. Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.

4. El pago de los gastos a que se refiere el presente artículo se acreditará en la forma prevista en el artículo 17.4.

Artículo 20 LAU (Ley 29/1994). Gastos generales y de servicios individuales

La distribución de gastos en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

El hecho de ser propietario de una vivienda (y de cualquier inmueble) genera unos gastos. Algunos de estos gastos se producirán con independencia de que la vivienda esté ocupada o no. Otros por su parte, son variables y dependerán del uso de la misma.

La ley no ha dejado huérfana de respuesta a la cuestión de quién asume estos gastos de la vivienda. Como se ha indicado al inicio, los gastos los podemos dividir en dos tipos:

  • Gastos generales.
  • Y gastos de servicios individuales.

Antes de saber quién asume su pago en un arrendamiento hay que precisar de qué gastos se tratan.

Gastos generales 

Estos se producen siempre, se utilice el inmueble o no. Son los gastos del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), contribuciones especiales, tasas de agua, alcantarillado y servicio de basuras y gastos de comunidad (incluyendo estos últimos, los servicios de vigilancia, mantenimiento de jardines, piscina, seguridad, etc.).

Algunos de ellos no se pueden cuantificar individualmente por afectar a todo el edificio en el que se integran. En este caso hay dos casos:

  • Si el edificio tiene constituida la propiedad horizontal se cuantificarán en función del porcentaje de participación.
  • Y si no hay comunidad horizontal, se distribuirá en proporción a la superficie del inmueble respecto del edificio.

¿Quién los asume?

La Ley de Arrendamientos Urbanos da libertad para que las partes puedan determinar a quién corresponde asumir el pago de los mismos. Es habitual que estos sean de cargo de la parte arrendadora, pero se admite pacto por el que la arrendataria asuma el pago.

Estos pactos, en el caso del pago de tributos, no alterarán el sujeto pasivo de los mismos. Es decir, el obligado tributario seguirá siendo el propietario sin perjuicio de que este pueda repetir al arrendatario el importe satisfecho, según lo convenido contractualmente. 

Cabe preguntarse qué sucede si el contrato no se prevé nada sobre quién corre con este tipo de gastos. La redacción del artículo establece la posibilidad de pacto por el que el arrendatario se haga cargo de estos costes. A sensu contrario, si no hay pacto, el arrendatario está liberado de pagarlos. Es decir, a falta de pacto son gastos que corresponden al propietario.

Forma del pacto  

El pacto que recoja la asunción de estos costes por la parte arrendataria deberá ser escrito y fijar el importe actual de los mismos en el momento de firma del contrato.

Si los gastos experimentan un incremento,  dicho incremento no se podrá repercutir unilateralmente al arrendatario hasta haber finalizado el plazo mínimo legal del contrato (5 o 7 años). Será necesario un acuerdo entre las partes y el incremento no podrá superar al del doble del porcentaje que sería aplicable a la elevación de la renta por mejoras (art.18). De esta regla quedan exceptuados los impuestos que graven periódicamente la vivienda.

Nota sobre los gastos de comunidad

Es frecuente que el propietario de un inmueble alquilado repercuta sobre su inquilino los gastos de comunidad. Esta opción, como hemos visto, es completamente legal y se ampara en el art. 20 LAU.

Sin embargo, el arrendador siempre debe recordar que su vivienda está afecta al pago de los gastos de comunidad. Por tanto no suele ser una buena opción desentenderse de estos gastos, resultando por lo general preferible que queden bajo su control.

En caso de impago podrá reclamar al arrendatario, pero no sufrirá las consecuencias negativas que la Comunidad de Propietarios podría activar a causa del descubierto.

Gastos individualizados

Son los derivados del uso de los servicios de la vivienda, individualizados en aparatos contadores (luz, agua, calefacción, internet).  Es evidente que lo justo es que el pago de estos los asuma quien hace el uso de los mismos.

La ley parece taxativa cerrando la posibilidad que el arrendador asuma estos al incluir la palabra "en todo caso". Y podría haber permitido libertad de pactos en este apartado habilitando, siempre que la  negociación lo permita, que la parte arrendadora asuma los gastos individualizados.

Sin embargo hay formas de sortear este aspecto, por ejemplo, pactando una renta más baja que compense esos pagos. De hecho, es relativamente común, sobre todo en el subarriendo de habitaciones o parte del inmueble, que sea el propietario quien corra con estos gastos.

Posición del artículo 20 en la Ley de Arrendamientos Urbanos

El artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se encuentra en el Capítulo III del Título II, encargado de regular la renta del alquiler. Junto a este artículo podemos encontrar:

Recursos de utilidad

La fianza en el arrendamiento como garantía por los gastos y servicios.

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