El artículo 19 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula la posibilidad de incrementar el precio del alquiler cuando el propietario ha mejorado el inmueble. Sin embargo, también establece ciertos límites a esta subida de precio.
Artículo 19 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en el BOE
1. La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.
Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.
2. Cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital invertido, aplicando, a tal efecto, las cuotas de participación que correspondan a cada una de aquellas.
En el supuesto de edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, el capital invertido se repartirá proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo entre arrendador y arrendatarios. En defecto de acuerdo, se repartirá proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada.
3. La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquella, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.
4. Sin perjuicio de lo dispuesto en los apartados anteriores y de la indemnización que proceda en virtud del artículo 22, en cualquier momento desde el inicio de la vigencia del contrato de arrendamiento y previo acuerdo entre arrendador y arrendatario, podrán realizarse obras de mejora en la vivienda arrendada e incrementarse la renta del contrato, sin que ello implique la interrupción del periodo de prórroga obligatoria establecido en el artículo 9 o de prórroga tácita a que se refiere el artículo 10 de la presente Ley, o un nuevo inicio del cómputo de tales plazos. En todo caso, el alcance de las obras de mejora deberá ir más allá del cumplimiento del deber de conservación por parte del arrendador al que se refiere el artículo 21 de esta Ley.
Artículo 19 LAU (Ley 29/1994). Elevación de renta por mejoras
La elevación de renta por mejoras en el artículo 19 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
El art. 19 LAU reconoce el derecho del arrendador a elevar la renta cuando se realizan obras de mejora en el inmueble arrendado. Sobre este extremo el precepto nos da respuesta a tres cuestiones:
- Reconocimiento del derecho a elevar la renta.
- Cómo se cuantifica la elevación de la renta.
- Cuándo se producirá la elevación de la renta.
Quizá este precepto está en un lugar inadecuado debido a que, antes de entrar en la cuestión de elevar la renta por las obras de mejora, debería resolverse lo tocante a la posibilidad de realizar obras de mejora durante el arrendamiento. Esta cuestión está regulada en el artículo 22 y creemos que sistemáticamente encajaría antes de lo regulado en este artículo 19.
Reconocimiento del derecho a elevar la renta consecuencia de las obras de mejora
Relacionado con la actualización de rentas que hemos visto en el precepto previo, se recoge en este artículo 19 Ley de Arrendamientos Urbanos la posibilidad del arrendador de elevar la renta del inquilino si, una vez transcurridos 5 o 7 años de duración del contrato (según el arrendador sea persona natural o jurídica) se realizasen obras de mejora por parte de aquel.
No será preciso que esté este derecho expresamente recogido en el contrato. Pero sí cabe excluir su aplicación si así lo pactan expresamente las partes.
El derecho no es a realizar las obras de mejora, sino a elevar la renta si estas se producen (Relacionado con la realización de las obras de mejora, cuándo procede y cuándo ha de soportarlas el arrendatario, será una cuestión que veremos en el comentario del artículo 22 de esta Ley).
Cálculo del incremento de la renta
Reconocido este derecho a elevar la renta ¿Cómo se cuantifica el mismo?. La elevación de la renta no da al arrendador una patente de corso para elevar la renta discrecionalmente. La Ley fija la regla que ha de aplicarse para determinar ese incremento. El proceso aritmético para hallar el incremento de la renta sería el siguiente:
- Determinar el capital invertido en la mejora (Proyectos, tasas, licencias, obras y demás trámites administrativos).
- Del capital indicado anteriormente se restará el importe que haya percibido de subvenciones y ayudas destinadas a dicha reforma y obras de mejora.
- Al resultado de la operación anterior se le aplicará el tipo de interés legal del dinero en el momento de terminación de las obras, incrementado en 3 puntos porcentuales.
¿Qué ocurre si la mejora afecta a diversas fincas de un mismo edificio?
Puede darse el caso que la comunidad de propietarios o el dueño del edificio aprueben obras de mejora del edificio que afecten a varias fincas. Por ejemplo, obras de mejora del techo del edificio o de la fachada norte del mismo que afectan a los inmuebles situados en un caso, en el último piso del edificio y en otro, a aquellos cuyas ventanas den a dicha fachada.
Cuando esto ocurra, a efectos de determinar el incremento de la renta en concepto de obras de mejora, la Ley obliga a distribuir proporcionalmente dicho capital entre los inmuebles afectados, de conformidad a las cuotas de participación que tengan esos inmuebles en la comunidad.
Si no estamos en régimen de propiedad horizontal, el reparto del capital entre los distintos inmuebles se hará proporcionalmente y mediante acuerdo entre arrendador y arrendatario. En defecto del mismo, se hará en función de la superficie de la finca arrendada.
Tiempo y forma de la elevación de la renta por obras de mejora
Como no puede ser de otra manera, el arrendador ha de notificar al arrendatario la finalización de las obras y la nueva renta a aplicar describiendo la aritmética realizada para fijar la nueva renta, conforme a lo dispuesto en la Ley.
También deberá aportar copia de las facturas y cualquier otro documento que sirva para justificar la inversión realizada y así el arrendador pueda comprobar la corrección del cálculo realizado. La nueva renta empezará a funcionar el mes siguiente al de la notificación.
El cajón de sastre del punto 4 del artículo 19 LAU
El 19.4 LAU, a nuestro juicio, mezcla la elevación de la renta con la realización de las obras. Son cuestiones conexas, una consecuencia de la otra, pero que se fusionan aquí. Hubiera sido mejor tratar la cuestión de las obras de mejora en otro precepto.
Este punto señala que estas obras se podrán realizar en cualquier momento de la vigencia del contrato previo acuerdo entre arrendador y arrendatario sin que por ello se produzca la interrupción de los plazos mínimos de duración del contrato, previstos en el artículo 9 de la presente Ley.
Hablamos en este caso de obras pactadas, que dan derecho a la elevación de la renta. Y ello porque encuentran su legitimación en el acuerdo entre las partes.
Estos continúan aun cuando la posesión sea interrumpida para realizar las mismas. Pero lo destacable es que se exige acuerdo de las partes para realizar las obras durante la vigencia de arrendamiento.
Posición del artículo 19 en la Ley de Arrendamientos Urbanos
El artículo 19 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se encuentra en el Capítulo III del Título II, encargado de regular los derechos y obligaciones de las partes. Junto a este artículo podemos encontrar:
- Art. 17 LAU. Determinación de la renta.
- Art. 18 LAU. Actualización de la renta.
- Art. 19 LAU. Elevación de renta por mejoras.
- Art. 20 LAU. Gastos generales y de servicios individuales.