El artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se dedica a la determinación de la renta. Regula cuestiones como el momento o lugar de pago o la posibilidad de sustituirla temporalmente por la realización de obras o mejoras.
A continuación analizamos este art. 17 LAU, que abre el Capítulo III de la Ley de Arrendamientos Urbanos, dedicado a regular la renta.
Artículo 17 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en el BOE
1. La renta será la que libremente estipulen las partes.
2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
3. El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.
4. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.
El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago y, específicamente, la renta en vigor.
Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.
5. En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento y resultará aplicable lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 23.
Artículo 17 LAU (Ley 29/1994). Determinación de la renta
La determinación de la renta en el artículo 17 LAU
La renta constituye el precio del contrato de arrendamiento. Es la contraprestación que recibe el arrendador por entregar la posesión pacífica de la finca para su uso por la parte arrendataria. Por tanto, la renta es un elemento esencial de este contrato que nos sirve para distinguir el arrendamiento de otras figuras como la cesión de uso o el usufructo.
Libre determinación de la renta
El principio general que rige en nuestro derecho es el de la libertad de las partes para determinar el importe de las rentas. Impera el principio de la autonomía de la voluntad. Bien es cierto que en la actualidad existen corrientes que reclaman una intervención en el mercado del alquiler de vivienda a través de la regulación de los precios, pero de momento estas propuestas no han cristalizado la modificación de la presente Ley de Arrendamientos Urbanos. De modo que el art. 17 LAU nos habilita para pactar la renta que estimemos conveniente.
Periodicidad de la renta y forma de pago
La autonomía de la voluntad no se queda solo en la determinación del importe de la renta sino también en la periodicidad de la misma y la forma de pago. En este sentido se establece como pauta orientativa la posibilidad de fijar el pago de rentas con periodicidad mensual y dentro de los 7 primeros días de cada mensualidad, pero deja abierta la puerta a que las partes fijen otras periodicidades y plazos.
En cuanto a la forma de pago también hay libertad de pactos. Normalmente se suele establecer pagos a través de transferencias bancarias a una cuenta del arrendador. Pero el artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos prevé la omisión contractual de las partes en este aspecto, supliendo la misma fijando un pago en efectivo en el domicilio del arrendador.
Justificación del pago de la renta
Los pagos se realizarán contra la entrega de un resguardo o recibí del arrendador que acredite los mismos. En este deberá dejarse constancia de los distintos conceptos del pago, incluidos impuestos y otros gastos. Si el arrendador no entrega el resguardo será la parte arrendataria quien adopte las medidas y formalidades necesarias para acreditar el pago, siendo de cuenta del arrendador los gastos que ello origine (por ejemplo, acta notarial de depósito del pago de una mensualidad).
En la práctica, el justificante de la transferencia bancaria por el importe de la renta pactada y a la cuenta del arrendador suele ser suficiente como prueba del pago realizado en tiempo y forma de una renta concreta.
Supuesto especial de reforma de la vivienda arrendada
El 17.5 de la LAU prevé un supuesto especial en el que las partes pueden acordar sustituir el pago de las rentas por la realización de unas obras de reforma. El pago de la renta se reemplaza durante un período acotado por el compromiso de reforma y rehabilitación de la vivienda que asume el arrendatario en unos términos concretos pactados por las partes.
El arrendatario no tendrá derecho a obtener compensación como consecuencia del incremento de valor de vivienda por las obras realizadas. Además, el incumplimiento contractual de realizar las obras queda establecida como causa de resolución del contrato, dando lugar al resarcimiento a que haya lugar y a la recuperación de la posesión por la propiedad.
Posición del artículo 17 en la Ley de Arrendamientos Urbanos
El artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se encuentra en el Capítulo III del Título II, encargado de regular los derechos y obligaciones de las partes. Junto a este artículo podemos encontrar:
- Art. 17 LAU. Determinación de la renta.
- Art. 18 LAU. Actualización de la renta.
- Art. 19 LAU. Elevación de renta por mejoras.
- Art. 20 LAU. Gastos generales y de servicios individuales.