El artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se dedica a la determinación de la renta. Regula cuestiones como el momento o lugar de pago o la posibilidad de sustituirla temporalmente por la realización de obras o mejoras.
A continuación analizamos este art. 17 LAU, que abre el Capítulo III de la Ley de Arrendamientos Urbanos, dedicado a regular la renta.
Artículo 17 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en el BOE
1. La renta será la que libremente estipulen las partes.
2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
3. El pago se efectuará a través de medios electrónicos. Excepcionalmente, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada.
4. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.
El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago y, específicamente, la renta en vigor.
Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.
5. En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento y resultará aplicable lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 23.
6. En los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.
Únicamente podrá incrementarse, más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, en un máximo del 10 por ciento sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, cuando se acredite alguno de los siguientes supuestos:
a) Cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento.
b) Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30 por ciento, a través de sendos certificados de eficiencia energética de la vivienda, uno posterior a la actuación y otro anterior que se hubiese registrado como máximo dos años antes de la fecha de la referida actuación.
c) Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas.
d) Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más años.
7. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, en los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley en los que el arrendador sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la referida Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique, pudiendo desarrollarse reglamentariamente las bases metodológicas de dicho sistema y los protocolos de colaboración e intercambio de datos con los sistemas de información estatales y autonómicos de aplicación.
Esta misma limitación se aplicará a los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la referida Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y sobre el que no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda vigente en los últimos cinco años, siempre que así se recoja en la resolución del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, al haberse justificado dicha aplicación en la declaración de la zona de mercado residencial tensionado.
Artículo 17 LAU (Ley 29/1994). Determinación de la renta
La determinación de la renta en el artículo 17 LAU
La renta constituye el precio del contrato de arrendamiento. Es la contraprestación que recibe el arrendador por entregar la posesión pacífica de la finca para su uso por la parte arrendataria. Por tanto, la renta es un elemento esencial de este contrato que nos sirve para distinguir el arrendamiento de otras figuras como la cesión de uso o el usufructo.
Libre determinación de la renta
El principio general que rige en nuestro derecho es el de la libertad de las partes para determinar el importe de las rentas. Impera el principio de la autonomía de la voluntad. Bien es cierto que en la actualidad existen corrientes que reclaman una intervención en el mercado del alquiler de vivienda a través de la regulación de los precios, pero de momento estas propuestas no han cristalizado la modificación de la presente Ley de Arrendamientos Urbanos. De modo que el art. 17 LAU nos habilita para pactar la renta que estimemos conveniente.
Periodicidad de la renta
La autonomía de la voluntad no se queda solo en la determinación del importe de la renta sino también en la periodicidad de la misma y la forma de pago. En este sentido se establece como pauta orientativa la posibilidad de fijar el pago de rentas con periodicidad mensual y dentro de los 7 primeros días de cada mensualidad, pero deja abierta la puerta a que las partes fijen otras periodicidades y plazos.
Justificación del pago de la renta
Los pagos se realizarán contra la entrega de un resguardo o recibí del arrendador que acredite los mismos. En este deberá dejarse constancia de los distintos conceptos del pago, incluidos impuestos y otros gastos. Si el arrendador no entrega el resguardo será la parte arrendataria quien adopte las medidas y formalidades necesarias para acreditar el pago, siendo de cuenta del arrendador los gastos que ello origine (por ejemplo, acta notarial de depósito del pago de una mensualidad).
En la práctica, el justificante de la transferencia bancaria por el importe de la renta pactada y a la cuenta del arrendador suele ser suficiente como prueba del pago realizado en tiempo y forma de una renta concreta.
Supuesto especial de reforma de la vivienda arrendada
El 17.5 de la LAU prevé un supuesto especial en el que las partes pueden acordar sustituir el pago de las rentas por la realización de unas obras de reforma. El pago de la renta se reemplaza durante un período acotado por el compromiso de reforma y rehabilitación de la vivienda que asume el arrendatario en unos términos concretos pactados por las partes.
El arrendatario no tendrá derecho a obtener compensación como consecuencia del incremento de valor de vivienda por las obras realizadas. Además, el incumplimiento contractual de realizar las obras queda establecida como causa de resolución del contrato, dando lugar al resarcimiento a que haya lugar y a la recuperación de la posesión por la propiedad.
Posición del artículo 17 en la Ley de Arrendamientos Urbanos
El artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se encuentra en el Capítulo III del Título II, encargado de regular los derechos y obligaciones de las partes. Junto a este artículo podemos encontrar:
- Art. 17 LAU. Determinación de la renta.
- Art. 18 LAU. Actualización de la renta.
- Art. 19 LAU. Elevación de renta por mejoras.
- Art. 20 LAU. Gastos generales y de servicios individuales.