LAU

Artículo 15 Ley de Arrendamientos Urbanos: Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario

El artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula el destino del alquiler en aquellos casos en que media la separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario. Ante estas situaciones se deben regular las consecuencias de la extinción matrimonial en una Sentencia o Convenio Colectivo. De modo que la Ley de Arrendamientos Urbanos abre las puertas a que la vivienda en alquiler le sea atribuida al cónyuge que no firmó el contrato.

Artículo 15 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en el BOE

1. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.

2. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.

Artículo 15 LAU (Ley 29/1994). Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario

El artículo 15 LAU ante la disolución matrimonial

Este precepto debe ponerse en relación con lo dispuesto en el artículo 12 LAU respecto del desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario.

En concreto, el artículo 15 de la LAU contiene una previsión legal de obligado cumplimiento en los supuestos de separación divorcio y nulidad matrimonial (no alude a convivencia).

Entra en juego cuando se produzca, bien la resolución judicial de nulidad, separación o divorcio, o bien la escritura pública en que documente el divorcio notarial debidamente inscrito en el registro civil. Ante estas situaciones, si el cónyuge que resulte adjudicatario de forma permanente (o por plazo superior al que reste por cumplir) del uso de la vivienda arrendada no fuera arrendatario, tendrá la facultad comunicar a la propiedad dicha situación y así subrogarse en la posición de arrendatario en dicho contrato.

Es decir, el artículo 15 LAU faculta al cónyuge a quien se le atribuya la vivienda para ocupar la posición del arrendador en el contrato de alquiler.

Particularidades del art. 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Puede pensarse que lo recogido en el artículo 15 es tautológico respecto al 12, pero hay unas diferencias que hemos de precisar:

  • El artículo 12 no precisa resolución de nulidad separación o divorcio.
  • Además, el artículo 12 alude a la situación concreta de desistimiento o manifestación del deseo de no renovar el arrendamiento. Esta manifestación la hace el firmante del contrato en calidad de arrendatario.
    Por su parte, en el artículo 15 LAU el supuesto es el referente a separación, nulidad o divorcio en la que el adjudicatario es el cónyuge no firmante del contrato no necesita ejercer desistimiento, aunque bien es cierto que el arrendatario puede desistir a consecuencia de dicha situación. En este caso podría suscitarse la aplicación de lo dispuesto en el artículo 12.

Por lo tanto, el supuesto del artículo 12 parece menos restrictivo que el del 15, aunque las consecuencias sean similares. Quizá desde un punto de vista de la técnica legislativa hubiera sido deseable regular todos los supuestos en un mismo precepto.

¿Cómo debe realizar la notificación el cónyuge no arrendatario? 

Debe hacerse en el plazo de dos meses desde que se notificó la resolución de separación, nulidad o divorcio o desde que se otorgó el título divorcio notarial. En dicha comunicación al arrendador se acompañará la documentación que acredita la desaparición del vínculo matrimonial y justifique la atribución del uso de la vivienda que fue familiar, alquilada para su familiar, al el otro cónyuge.

En relación a este precepto hemos de traer a colación la Jurisprudencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo creada por STS n.º 587/2015, de fecha 26 de octubre de 2015. En este asunto se debatía si el cónyuge no arrendatario que permanece en la vivienda en virtud de lo dispuesto en el artículo 15 (en su redacción dada hasta 2013) pasa a ser arrendataria o bien tiene un mero derecho de uso. Esto tiene relevancia, ya que de no ser arrendataria no le serían exigibles las rentas por parte de la propiedad, siendo estas de cargo del cónyuge que firmó el contrato.

STS n.º 587/2015 e interpretación del art. 15 LAU

En esta Sentencia se enfrentan dos posturas de distintas Audiencias Provinciales en la Jurisprudencia menor:

  • Para quienes sostienen la tesis de la subrogación, entienden que la LAU opera ope legis a favor del adjudicatario, de forma que este se ubica en la posición de arrendatario con todos sus derechos y obligaciones.
  • Los que afirman que el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos otorga un derecho de uso lo sostienen en base a los siguientes puntos:
    • El carácter provisional y temporal de la atribución del uso de la vivienda familiar (la temporalidad es una característica propia del derecho de uso).
    • El arrendador no ha sido parte en el proceso matrimonial por lo que no se le puede constreñir al cambio de titularidad.
    • La sentencia que recae en un proceso matrimonial no altera la titularidad en virtud de la cual los cónyuges poseen el inmueble destinado a vivienda familiar.

Durante la tramitación del procedimiento que dio lugar a la Sentencia del Tribunal Supremo indicada, se introdujo en este artículo una modificación por la Ley 4/2013 de 4 de junio, añadiendo al precepto dos elementos sustanciales y alternativos entre sí, para que se pueda efectuar la subrogación:

  • Atribución permanente de la vivienda arrendada.
  • Por un plazo superior al fijado en el contrato.

La Sala consideró que el artículo 15 LAU prevé y permite que se produzca la subrogación, pero siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el párrafo segundo:

  1. Voluntad de subrogarse.
  2. Comunicación en el plazo de dos meses desde la causa.
  3. Y acreditación de tal causa.

Posición del artículo 15 en la Ley de Arrendamientos Urbanos

El artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se encuentra en el Capítulo II del Título II, encargado de regular los la duración del contrato. Junto a este artículo podemos encontrar:

Ley de Arrendamientos Urbanos

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