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Artículo 13 Ley de Arrendamientos Urbanos: Resolución del derecho del arrendador

El artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula algunos supuestos especiales, relacionados con la resolución del derecho del arrendador. Se trata, por tanto, de un artículo específico, que solo se aplica en casos tasados.

Artículo 13 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en el BOE

1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.

En contratos de duración pactada superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, o los primeros siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.

2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley.

3. Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el artículo 9.1, salvo que el referido propietario sea persona jurídica, en cuyo caso durarán siete años.

Artículo 13 LAU (Ley 29/1994). Resolución del derecho del arrendador

La resolución del derecho del arrendador en el art. 13 LAU

Una de las cuestiones que más puede preocupar a un arrendatario es ¿Qué sucede con el contrato si el arrendador deja de serlo? El artículo 13 de la LAU (y el 14 que veremos más tarde) con la redacción dada por el Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de marzo, aborda esta cuestión. Este precepto se divide en los siguientes puntos:

Punto primero: retractos, fideicomisos, ejecuciones forzosas y opción de compra

El artículo 13.1 LAU establece 4 supuestos en los que se puede resolver el derecho del arrendador:

  • Retracto convencional. Consiste en un pacto por el que un tercero
  • Sustitución fideicomisaria. Es una disposición hereditaria en la que se instruye a un heredero para que un bien determinado sea entregado a otro. Es una suerte de depósito que permite el uso y disfrute. Se da con relativa frecuencia cuando hay disposiciones que ordenan la entrega de los bienes por ejemplo a un nieto cuando cumpla la mayoría de edad.
  • Enajenación forzosa por ejecución hipotecaria o Sentencia judicial. Aquí nos encontramos con un supuesto en el que el arrendatario ha de abandonar la casa si la misma es adjudicada al ejecutante o a un tercero en el proceso de subasta
  • Ejercicio del derecho de opción de compra. Se trata de un contrato por el que una persona ejerce su derecho a optar a la compra de un inmueble. Por dicha opción se paga un precio y el optante tiene la facultad de ejercitar dicha opción durante un período determinado o bajo determinadas circunstancias.

¿Qué ocurre en estos casos?

Cuando el derecho del arrendador se resuelve por las cuestiones indicadas la suerte del arrendatario dependerá del momento de en el que se encuentre el contrato:

  • Si no ha transcurrido ese plazo mínimo el nuevo titular tendrá que respetar los plazos mínimos que marca la Ley.
  • Pero si ha transcurrido el plazo mínimo de duración de 5 y 7 años (según el arrendador sea persona física o jurídica) el arrendamiento terminará y el inquilino tendrá que dejar la vivienda.

El último punto tiene una excepción y es que el contrato de arrendamiento haya sido previamente inscrito en el Registro de la Propiedad como título previo a aquel por el que se resuelve el derecho de arrendador. A decir verdad, hemos de reconocer que la inscripción del contrato de arrendamiento es una práctica muy poco frecuente.

Debemos matizar que esta regulación no se aplica a los contratos anteriores a 5 de marzo de 2019, a los que es aplicable el régimen anterior a la modificación introducida por Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de marzo.

En los contratos anteriores a dicha fecha no se respetará el plazo mínimo que hemos indicado. La extinción del contrato operará desde el momento de la comunicación de la adjudicación al arrendatario con independencia del tiempo transcurrido desde la formalización del arrendamiento.

Punto segundo: derechos de goce sobre el inmueble

El segundo punto del artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula la resolución del derecho del arrendador cuando este no es el propietario. Se aplica, por tanto, únicamente a aquellos alquileres otorgados por:

  • Usufructuarios.
  • Superficarios.
  • Otros con derechos análogos.

Básicamente, este punto establece que si se extingue el derecho del principal, también lo hará el arrendamiento. Por ejemplo, si yo alquilo un local comercial y luego lo subarriendo a un tercero, el arrendamiento concluirá cuando se extinga mi derecho.

Punto tercero

Para finalizar, el artículo 13.3 otorga al arrendatario la protección de nuestro sistema de fe pública registral. Para ello concede el plazo mínimo de duración de 5 años en los siguientes casos:

  • Cuando el contrato lo suscriba de buena fe, con quien aparezca como titular en el Registro de la Propiedad;
  • O con persona que parezca ser propietaria sin serlo, cuando dicha apariencia haya sido creada o consentida por el verdadero propietario. 

Se trata de evitar injusticias que puedan derivarse para el arrendatario de buena fe en contratos en los que el arrendador no es dueño ni tiene derecho de uso y disfrute sobre la finca objeto del contrato. En definitiva, en contratos en los que quien actúa como arrendador no tiene facultades para arrendar.

Posición del artículo 13 en la Ley de Arrendamientos Urbanos

El artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se encuentra en el Capítulo II del Título II, encargado de regular los la duración del contrato. Junto a este artículo podemos encontrar:

Recursos de interés

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