LAU

Artículo 12 Ley de Arrendamientos Urbanos: desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario

El artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se dedica a un caso especial de desistimiento o vencimiento del contrato de alquiler. Este artículo resulta de aplicación a los casos en que una pareja no está de acuerdo en torno a la decisión de renovar o no el contrato, o bien de desistir del mismo.

Por tanto, el art. 12 LAU (Ley 29/1994) entra en juego tan solo en los casos en que el inquilino:

  • Esté casado.
  • O, sin estarlo:
    • Haya convivido de manera análoga con una persona durante los dos años anteriores.
    • O tengan descendencia en común.

Ante tales circunstancias entiende la Ley de Arrendamientos Urbanos que el desistimiento no puede ser unilateral. Y por ello ofrece cierta protección al otro miembro de la pareja.

Artículo 12 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en el BOE

1. Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge.

2. A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto.

Efectuado el requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge no contesta en un plazo de quince días a contar de aquél. El cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato, si la misma no estuviera ya abonada.

3. Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario.

Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes.

4. Lo dispuesto en los apartados anteriores será también de aplicación en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

Artículo 12 LAU (Ley 29/1994). Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario

Alquiler en pareja en el art. 12 LAU

Este artículo aborda una casuística que el legislador ha venido observado y ha querido plasmar en esta norma. Alude a los casos en los que hay discrepancia entre el arrendatario y su cónyuge respecto del desistimiento del arrendamiento. No es infrecuente que el contrato esté a nombre de uno solo de los cónyuges

En principio, sin haber leído este precepto, nuestro olfato jurídico nos conducirá a pensar que el desistimiento es una facultad única y exclusiva de quien firma el contrato en calidad de arrendatario y no de su familia o personas convivientes. Y así es.

El desistimiento lo ejerce quien firma el contrato. Sin embargo, la Ley da relevancia a la voluntad del cónyuge conviviente, otorgando el derecho a mantener vigente el arrendamiento en los casos en que el cónyuge muestre disconformidad u oposición al desistimiento.

¿Cuándo resulta de aplicación el artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Urbanos?

Es fácil imaginar el caso. Representemos en nuestra mente a marido y mujer convivientes en el inmueble arrendado por el marido. Por circunstancias que hacen desaparecer la felicidad marital, separan su convivencia y el marido decide desistir del contrato de arrendamiento.

Sin este precepto la mujer se vería obligada a salir de la vivienda. Pero, gracias al artículo 12 LAU, tiene la posibilidad de mantenerse en ella subrogándose en el contrato en los mismos términos. El pago de las rentas será de cuenta de la parte que permanece viviendo en el inmueble. Y ello sin perjuicio de las posibles medidas que puedan adoptarse en un procedimiento civil de separación o divorcio, respecto a la forma en que las partes atenderán las rentas.

La protección del inquilino en el artículo 12 LAU

Como se puede observar, y venimos diciendo en comentarios anteriores, la Ley protege el derecho a la vivienda. A permanecer en ella. Los preceptos ponen trabas y dificultades al arrendador para extinguir el contrato y recuperar la posesión. Y promueven la permanencia en el tiempo del derecho del inquilino a permanecer en la vivienda.

Esta protección y promoción de la vigencia de los arrendamientos alcanza incluso a los cónyuges y convivientes que tuvieran análoga relación de afectividad, ya sea registrada (pareja de hecho) o notaria (noviazgo conocido), protegiendo a aquella parte no interesada en dejar el arrendamiento.  

Normalmente se parte de una base en que la voluntad del arrendatario y cónyuge constituye una unidad. Sin embargo la realidad puede ser muy compleja y puede haber determinados conflictos internos en escenarios de separación que hagan que esto no sea así.

Así las cosas, en los casos en que el arrendatario comunique al arrendador el ejercicio de su derecho de desistimiento, este tiene la facultad de preguntar, requerir al cónyuge del inquilino para que este se manifieste al respecto. Si no contesta en el plazo de 15 días el arrendamiento se dará por extinguido, siendo de cuenta de este cónyuge las rentas pendientes hasta el total desalojo y devolución de la posesión a la propiedad.

Jurisprudencia en torno al artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Sobre este concreto artículo podemos citar un fragmento del la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec 4ª, 10-12-2008:

"El artículo 12 de la Ley de arrendamientos urbanos consagra una modalidad de subrogación en virtud de la cual la posición del arrendatario se desplaza de quien suscribió el contrato a otra persona, ligada por relación familiar, en virtud de una disposición legal (el citado precepto) y una manifestación de voluntad del hasta entonces tercero ajeno al contrato (el cónyuge). Si esto ocurre el único cambio que se produce en la relación arrendaticia es la sustitución de la persona del arrendatario. En lo demás la relación sigue siendo la misma…"

Posición del artículo 12 en la Ley de Arrendamientos Urbanos

El artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se encuentra en el Capítulo II del Título II, encargado de regular los la duración del contrato. Junto a este artículo podemos encontrar:

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