El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se encarga de regular el desistimiento del contrato. Entendemos por desistimiento la facultad de dejar sin efecto el contrato por voluntad unilateral.
Así, la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al inquilino abandonar el alquiler, siempre que cumpla ciertos requisitos (seis meses de espera y preaviso de 30 días). Además, permite que el arrendador establezca una indemnización por si se da este caso.
Artículo 11 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en el BOE
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización
Artículo 11 LAU (Ley 29/1994), Desistimiento del contrato
El desistimiento en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
El art. 11 LAU (Ley 29/1994) consagra el derecho del arrendatario a desistir del arrendamiento. Lo primero que podemos decir con respecto a este precepto es que no hay simetría aparente en la relación arrendaticia.
A fin de cuentas, la LAU es una norma que protege el arrendamiento de vivienda por su carácter de interés esencial para la sociedad. Por ello se ponen límites a la propiedad de la vivienda, pues en principio, parte de una posición de superioridad que podría dar lugar a un abuso de la misma. Esta asimetría legal de derechos y obligaciones, trata de compensar esa posición de prevalencia aparente.
En la práctica esta diferente posición se traduce en lo siguiente:
- Por una parte, el arrendador está obligado a respetar el arrendamiento durante el plazo mínimo de 5 o 7 años (según sea persona física o jurídica respectivamente), salvo en los supuestos excepcionales del artículo 9.
- Pero, por otro lado, se permite al arrendatario la posibilidad de desistir del arrendamiento antes (y después) de terminar el plazo mínimo.
La conclusión es que el arrendador tiene poco margen de actuación. Pero debemos preguntarnos ¿Qué límites tiene este derecho?
Límites al desistimiento del alquiler en el art. 11 LAU
- El desistimiento no se puede producir antes de 6 meses. En tal caso, el arrendador puede exigir el cumplimiento o resolver el contrato con el pago de las rentas de esos 6 meses más la indemnización a que haya lugar.
No obstante, se puede buscar una solución pactada por las partes si el arrendatario quiere dejar el arrendamiento antes de que pasen 6 meses desde su inicio. - El derecho de desistimiento ha de ejercerse mediante notificación al arrendador con una antelación de 30 días. Se trata de este modo de minimizar el impacto negativo que el desistimiento repentino tendría sobre el propietario.
- Las partes pueden pactar una indemnización si el arrendatario ejerce su derecho de desistimiento. Si no se pacta nada, no habrá derecho del arrendador a ser indemnizado por el desistimiento. De ahí la importancia de contar con un contrato de arrendamiento redactado o revisado por un profesional.
Puede quedar recogida de dos maneras:- Directa. Quedando plasmado expresamente en el contrato.
- Indirecta. Por remisión expresa del contrato a que todas aquellas cuestiones no recogidas en el mismo se regirán por lo dispuesto en la LAU.
- La indemnización que se pacte en ningún caso podrá ser superior a un mes de renta por cada año que reste por cumplir.
Sobre la duración del contrato de alquiler
En este punto hemos de poner relación el plazo del contrato con el plazo mínimo de duración. Cuestión que ya comentamos al analizar el artículo 9 LAU y el artículo 10 LAU:
- Plazo mínimo del contrato. Período por el cual las partes fijan la duración mínima del contrato.
- Plazo mínimo de duración del arrendamiento. Si el plazo mínimo de duración del contrato es menor al mínimo legalmente fijado, el contrato se prorrogará hasta ese mínimo, salvo voluntad en contrario del arrendatario.
Así las cosas, puede pensarse que no tiene sentido pactar contratos inferiores al plazo mínimo de 5 años, pero sí lo tiene:
- Pactar un contrato con plazo inferior al mínimo legal es ventajoso para el arrendatario puesto que transcurrido el plazo del contrato probablemente pueda desistir sin necesidad de indemnizar al arrendador.
- Es evidentemente que al arrendador le interesa alquilar la vivienda durante al menos el plazo mínimo, de forma que si el arrendatario desiste antes, aquel pueda ser indemnizado. De lo contrario, si se firma por un año a partir de ese año el desistimiento será gratuito.
En cualquier caso hay que valorar las circunstancias personales de cada una de las partes. Por ejemplo, desde la perspectiva del arrendatario será preciso valorar las circunstancias personales. Desde luego si es un alquiler por un período corto, por motivos de desplazamiento laboral o con vistas a adquirir un inmueble en propiedad hay que procurar firmar por 6 meses o un año.
En este sentido resulta recomendable contratar a un abogado especialista en Derecho Inmobiliario para que redacte o revise el contrato. Existen profesionales especializados en Alquileres que nos ayudarán a establecer un pacto seguro y ventajoso.
Posición del artículo 11 en la Ley de Arrendamientos Urbanos
El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se encuentra en el Capítulo II del Título II, encargado de regular los la duración del contrato. Junto a este artículo podemos encontrar:
- Art. 9 LAU. Plazo mínimo.
- Art. 10 LAU. Prórroga del contrato.
- Art. 11 LAU. Desistimiento del contrato.
- Art. 12 LAU. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario.
- Art. 13 LAU. Resolución del derecho del arrendador.
- Art. 14 LAU. Enajenación de la vivienda arrendada.
- Art. 15 LAU. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.
- Art. 16 LAU. Muerte del arrendatario.