El artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se dedica a la prórroga del contrato. Es decir, a la posibilidad de prolongar un contrato de alquiler más allá del plazo inicialmente pactado.
Tal prórroga hace que el arrendamiento conserve las condiciones estipuladas, pudiendo realizarse de forma automática durante tres años como máximo.
Artículo 10 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en el BOE
1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
2. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.
Artículo 10 LAU (Ley 29/1994). Prórroga del contrato.
La prórroga del contrato en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
Tras conocer en el artículo 9 de la LAU el plazo mínimo que ha de cumplir un contrato de arrendamiento de vivienda, la pregunta subsiguiente es ¿Qué ocurre una vez que ha transcurrido dicho plazo mínimo?
El plazo mínimo de duración puede estar regulado o no el contrato. Este se aplicará en todo caso, salvo que se den los supuestos excepcionales previstos en artículo 9. Llegado el plazo mínimo (5 años si el arrendador es persona física o 7 si es persona jurídica), caben las siguientes posibilidades:
- Las partes pueden pactar en el contrato expresamente que el cumplimiento de dicho plazo operará como vencimiento del contrato y momento en el cual el arrendamiento cesa debiendo dejar el arrendatario la vivienda arrendada, salvo que acuerden expresamente su prórroga.
- Si nada se dice, operará la prórroga que se prevé en este art. 10 LAU. De forma que transcurrido el plazo mínimo previsto en el artículo 9, si no notifica una parte a la otra la voluntad de cesar el arredramiento al vencimiento del plazo mínimo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por períodos anuales hasta un máximo de tres anualidades adicionales, con la excepción de la denuncia por parte del arrendatario con un mes de antelación a la fecha de la terminación de cualesquiera de las prórrogas.
El preaviso del art. 10 LAU
Hilando con lo anterior hemos de hacer las siguientes aclaraciones en relación con el plazo de preaviso para extinguir el arrendamiento al término del plazo mínimos:
- Si es el arrendador quien quiere darlo por terminado, debe notificarlo de forma fehaciente al arrendatario con una antelación mínima de 4 meses a la fecha en que el plazo de obligado cumplimiento.
- Pero, si fuera el arrendatario quien deseara finalizarlo, el plazo de preaviso es de dos meses.
No es habitual en arrendamientos de vivienda que los contratos sean superiores a 5 años por la propia mentalidad que los españoles que tenemos de atesorar un inmueble en propiedad. Los contratos suelen ser más cortos (de uno a tres años) por lo que el arrendatario no tendrá problemas para extinguir el contrato sin penalización al finalizar el período estipulado, ya que el plazo mínimo de duración obliga al arrendador pero no al arrendatario.
Recuperación del inmueble conforme a los arts. 9, 7 y 10 LAU
El arrendador que desee recuperar la vivienda ha de tener presente la circunstancia de la prórroga obligatoria y tendrá que notificar con la antelación de 4 meses no si quiere verse obligado a mantener el arrendamiento por una duración de hasta 3 años adicionales. Si no efectúa esta notificación la Ley fija un nuevo plazo mínimo de prórroga que puede durar hasta tres anualidades adicionales y cuya cancelación antes de ese plazo de tres años queda a la libre voluntad del arrendatario. El arrendador sigue ostentando como únicas causas para extinguir el arrendamiento las previstas en el artículo 9 (recuperar la vivienda para su uso personal o de su familia).
Las prórrogas se regirán por los pactos contenidos en el contrato de arrendamiento sobre el que opera la prórroga. El hecho de que se prorrogue no significa que no pueda operar la cláusula de actualización de rentas del alquiler (que veremos en el comentario del artículo 18 LAU). Así, el arrendador está facultado para elevar la renta conforme a la cláusula de estabilización que se incluya siempre que respete la Ley y su redacción y aplicación no sea considerada abusiva desde el punto de vista de la normativa de consumo.
Posición del artículo 10 en la Ley de Arrendamientos Urbanos
El artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se encuentra en el Capítulo II del Título II, encargado de regular la duración del contrato. Junto a este artículo podemos encontrar:
- Art. 9 LAU. Plazo mínimo.
- Art. 10 LAU. Prórroga del contrato.
- Art. 11 LAU. Desistimiento del contrato.
- Art. 12 LAU. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario.
- Art. 13 LAU. Resolución del derecho del arrendador.
- Art. 14 LAU. Enajenación de la vivienda arrendada.
- Art. 15 LAU. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.
- Art. 16 LAU. Muerte del arrendatario.